Рынок коммерческого строительства США в 2026 году смещает центр тяжести. Если раньше ключевым ориентиром оставались офисы, теперь эту роль все заметнее перехватывают дата-центры. По данным Bloomberg и статистике Бюро переписи США, расходы на цифровую инфраструктуру вплотную приблизились к офисному строительству и местами уже его опережают.
В декабре 2025 года общий объем расходов на офисы составил 107,6 млрд долларов в годовом выражении, из которых 91,2 млрд пришлось на частный сектор. При этом сам офисный рынок по-прежнему не восстановился до допандемийного уровня.
Почему дата-центры выходят вперед
Сдвиг связан с изменением логики инвестиций. Бизнес все активнее вкладывается не в квадратные метры, а в вычислительные мощности — облака, хранилища данных и AI-инфраструктуру.
Важно, что официальная статистика учитывает только строительные работы. В нее не входят серверы, оборудование, земля и часть инженерной инфраструктуры. Это значит, что реальный объем инвестиций в дата-центры значительно выше, чем показывают строительные метрики.
Офисы теряют роль драйвера
Офисный сегмент демонстрирует лишь умеренную динамику. В декабре 2025 года частное строительство составило 91,249 млрд долларов против 88,339 млрд годом ранее — формально рост есть, но он не возвращает сектор к прежнему статусу.
Для рынка важнее другое: офисы становятся зрелым, более медленным активом. Они больше не задают темп всей отрасли, уступая место более агрессивным сегментам.
AI и облака ускоряют строительство
Рост дата-центров напрямую связан с инвестициями технологических гигантов. Microsoft и Meta увеличили обязательства по будущей аренде мощностей почти на 50 млрд долларов каждая. Совокупные обязательства крупнейших облачных компаний превышают 700 млрд долларов.
По оценкам Moody’s, в ближайшие пять лет на проекты, связанные с дата-центрами, может прийтись около 3 трлн долларов инвестиций. Это формирует устойчивый долгосрочный спрос и объясняет, почему сектор вытягивает за собой строительный рынок.
Ограничения начинают тормозить рост
При этом рынок сталкивается с парадоксом: высокий спрос упирается в инфраструктурные ограничения. В 2025 году объем мощностей дата-центров в строительстве снизился до 5,99 ГВт с 6,35 ГВт годом ранее — впервые с 2020 года.
Основные причины — сложности с подключением к электросетям, задержки с разрешениями и зонированием. По оценкам CBRE и JLL, ключевым ограничением становится уже не капитал, а доступ к энергии и предсказуемые сроки подключения.
Как меняется отрасль
Рост дата-центров влияет на всю строительную экосистему. Меняются цепочки поставок, растет спрос на специализированные материалы и инженерные решения, усиливается конкуренция регионов за проекты.
KPMG отмечает, что в начале 2026 года вне сегмента дата-центров и отдельных госпрограмм общий импульс в строительстве остается сдержанным. Это делает цифровую инфраструктуру главным источником роста.
Инвесторы делают ставку на инфраструктуру
Дата-центры постепенно превращаются в самостоятельный класс недвижимости. CBRE фиксирует устойчивый рост спроса, а JLL говорит о формировании инфраструктурного суперцикла.
Капитал уходит в сегменты с дефицитом мощностей и долгосрочной предсказуемостью спроса. На этом фоне офисы становятся более консервативной историей.
Что это значит для экономики
Сближение дата-центров и офисов — не временный эффект, а отражение структурных изменений. Экономика США переориентируется с физического рабочего пространства на инфраструктуру для обработки данных.
Для инвесторов это означает рост интереса к площадкам с доступом к энергии и сетям. Офисный сегмент при этом все сильнее зависит от качества локации и способности адаптироваться к новой модели спроса.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал, чтобы не пропустить свежие новости из мира инвестиций. Или следите за новостями на странице в ВК.