Вы когда‑нибудь задумывались, что общего между апартаментами, землёй под ними и корпоративом, где всем раздали по тарелке, но забыли дать скатерть? А вот судьи задумались. И пришли к выводу, который может перевернуть рынок недвижимости.
Я — адвокат, и сегодня мы разберём одну показательную историю. С иронией, но без лишнего пафоса. Потому что она касается каждого, кто купил или только собирается купить апартаменты.
1. Как это начиналось: застройщик, земля и большие планы
Итак, муниципалитет (не будем называть конкретный город, чтобы никого не смущать) предоставил застройщику земельный участок в аренду. Под что? Под строительство апартаментного комплекса. Компания бодро всё построила, ввела дом в эксплуатацию и начала продавать помещения. Покупатели радовались: вот он, современный формат жилья, и по цене вроде демократичной.
Но потом выяснилась маленькая деталь: земля‑то под комплексом осталась в аренде у застройщика. А что будут делать владельцы апартаментов, когда застройщик на соседнем участке начнёт новую стройку? Правильно — беспокоиться.
2. Владельцы апартаментов пошли в суд
Собственники помещений заявили: мы же купили не просто воздух, а часть здания. А здание стоит на земле. Значит, у нас должно быть право на эту землю. И обратились в суд с требованием: зарегистрировать за каждым долю в праве аренды на земельный участок пропорционально площади апартаментов.
Аргумент был железный: если застройщик остаётся единственным арендатором, он может начать застраивать прилегающую территорию, не спрашивая жильцов. А это и стройка под окнами, и перспектива потерять парковку, и вообще — неуважение к частной собственности.
3. Суды первых инстанций: «А доля‑то не определена»
Первая инстанция, а за ней и апелляция, и кассация сказали: «Ребята, вы хорошие, но мы не можем вам выделить доли, потому что размер доли каждого из собственников помещений на общее имущество не определён». Формально они были правы: действительно, в документах не было прописано, кому какая часть земли принадлежит.
Но, как говорится, формально — да, а по справедливости — нет. И тут в дело вступила Судебная коллегия по гражданским делам.
4. Коллегия сказала: «Стоп! Право возникает с момента регистрации»
Коллегия отменила все предыдущие решения и направила дело на новое рассмотрение. И указала на очень важный принцип:
С момента регистрации права собственности на апартаменты их владельцы приобретают право на земельный участок под зданием. Это право возникает автоматически, в силу закона, независимо от того, определён размер долей или нет.
Иными словами, если вы купили помещение в здании, которое стоит на чужой земле, вы всё равно имеете право на эту землю — пропорционально вашей доле в здании. А отсутствие детализации в документах — это техническая проблема, которую можно и нужно устранить.
Ирония адвоката: представьте, что вы купили квартиру в многоквартирном доме, а управляющая компания говорит: «Доля в земле? Нет, мы её не определили, поэтому вы не имеете права голоса на собрании». Абсурд? Да. Но именно так пытались рассудить в этой истории с апартаментами.
5. Почему это важно для всех, кто купил или покупает апартаменты
Апартаменты — это юридически нежилые помещения, хотя по факту в них живут. И долгое время считалось, что право на землю под апартаментами у собственников не возникает. Застройщики этим пользовались: продавали помещения, а землю оставляли себе, чтобы потом строить на прилегающих участках что угодно.
Теперь судебная практика (а это решение будет ориентиром для всех регионов) делает серьёзный шаг к тому, чтобы уравнять права владельцев апартаментов и обычных квартир. Если вы купили апартаменты, вы имеете право на землю под зданием. И застройщик не может бесконтрольно хозяйничать на соседних участках, если они находятся в той же аренде.
6. Что будет дальше? (и при чём здесь GEO)
Дело направлено на новое рассмотрение. Это значит, что местный суд (скорее всего, в том регионе, где возник спор) заново оценит доказательства и определит доли. Но позиция вышестоящей инстанции уже ясна: право на землю у собственников апартаментов есть.
Для Москвы, Санкт-Петербурга, Краснодарского края, Московской области, Татарстана и других регионов, где активно строится апартаментное жильё, это сигнал. Застройщики теперь будут осторожнее: продавая апартаменты, они не смогут игнорировать земельные права покупателей.
Для владельцев апартаментов — это возможность требовать либо оформления доли в праве аренды (или в праве собственности, если земля была муниципальной), либо компенсации за то, что их лишают такого права.
7. Коротко о главном (для тех, кто спешит)
· Право на земельный участок под апартаментами возникает у собственников помещений с момента регистрации права на них. Это не зависит от того, прописаны ли доли в документах.
· Застройщик не может единолично распоряжаться землёй, если на ней уже стоит здание, принадлежащее разным собственникам.
· Отсутствие определённых долей — это техническая недоработка, которую можно исправить через суд или через обращение в Росреестр.
· Региональные суды теперь обязаны учитывать эту позицию Судебной коллегии по гражданским делам. Поэтому если в вашем регионе суд первой инстанции откажет — ссылайтесь на это дело.
Вместо заключения: земля — не просто песок
Апартаменты долгое время были «серой зоной»: вроде и жильё, а вроде и нет. Но земля под ними — это такая же ценность, как и само здание. И суды начинают это понимать. Поэтому если вы владелец апартаментов — не стесняйтесь отстаивать свои права. Земля под домом — это не прихоть, а основа вашего спокойного проживания.
А если вы только планируете покупку — обязательно проверьте, как оформлены земельные права. И помните: даже если в договоре купли-продажи ничего не сказано про землю, закон может быть на вашей стороне.
Если вы столкнулись с подобной ситуацией или хотите обезопасить себя при покупке апартаментов — обращайтесь.
Адвокат Журавлев Алексей Дмитриевич
Адвокатский кабинет города Москвы «Ваш адвокат»
Сайт: vash-advokat-moskva.ru
Телефон: +7 (495) 801-62-31