Программы жилищного кредитования с господдержкой остаются драйверами отечественного рынка жилья. Не смотря на снижение ЦБ РФ ключевой ставки и процентов по рыночным программам жилищного кредитования, они все еще остаются довольно «дорогим удовольствием». По данным Дом.РФ, средневзвешенные ставки по ипотеке в ТОП-20 банков в начале марта 2026-го остаются на уровне 18 – 20%. То есть, особой альтернативы льготным программам у российских семей пока нет. А потому программа «Семейная ипотека» остается наиболее востребованной.
Начнем с основных характеристик программы. «Семейная ипотека» — это льготная программа господдержки, которая позволяет семьям с детьми приобрести жильё в кредит с минимальной переплатой. С 1 февраля 2026 года в правила её оформления были внесены существенные изменения, которые повлияли на спрос и динамику рынка. Расскажем, как сейчас купить квартиру по этой программе нынешней весной.
Популярность программы и статистика
«Семейная ипотека» является одной из самых востребованных льготных программ. В декабре 2025 года наблюдался рекордный спрос на кредиты по этой программе: по данным Дом.РФ, было оформлено 104 тысячи заявок на 605 млрд рублей — это максимальный показатель за всю историю программы. Ажиотаж был связан с ожиданием изменений условий.
В январе 2026 года спрос также оставался высоким. Так, в ВТБ зафиксировали рост спроса на льготные кредиты на 60% по сравнению с январём 2025 года. Однако после вступления в силу новых правил в феврале 2026 года произошёл резкий спад. По данным ДОМ.РФ, количество заявок снизилось более чем на 40% по сравнению с январём, а фактические выдачи кредитов уменьшились в три раза. В ПСБ прогнозировали просадку рынка семейной ипотеки в феврале в 1,7–2 раза по объёму выдач по сравнению с январём.
По данным на февраль 2026 года, доля семейной ипотеки в общем объёме ипотечных выдач снизилась. При этом в феврале 2026 года выдачи по этой программе всё же выросли на 17,4% по сравнению с февралём 2025 года — до 105,5 млрд рублей. И большинство российских семей, решив оформить ипотеку на квартиру в новостройке, стремятся получить именно такой льготный кредит.
Актуальные условия выдачи семейной ипотеки
Ставка: 6% годовых для всех регионов.
Первоначальный взнос: от 20% стоимости жилья. В некоторых банках требование может быть выше — до 30–50%. В сумму первоначального взноса можно включить материнский капитал.
Максимальная сумма кредита:
- 12 млн рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
- 6 млн рублей — для других регионов.
Если стоимость жилья превышает эти лимиты, на остаток можно оформить ипотеку по рыночной ставке или по условиям региональных программ. При этом общая сумма двух кредитов не должна превышать 30 млн рублей для рынков жилья Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей. Для остальных регионов – не более 15 млн рублей.
Срок кредита: до 30 лет. В зависимости от банка максимальный срок может быть ниже — например, 20–25 лет.
Что можно купить по «Семейной ипотеке»:
- квартиру от застройщика (по договору долевого участия или купли-продажи);
- новый частный, загородный жилой дом с участком у юрлица;
- оплатить строительство дома с подрядчиком с использованием эскроу-счёта;
- земельный участок с подрядом на строительство на нём частного дома с подрядчиком и эскроу-счётом;
- рефинансирование ранее взятого кредита на новостройку у юрлица (доступно семьям с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом).
С 1 апреля 2025 года программа распространяется на вторичное жильё в городах, где строится не более двух многоквартирных домов в год. Условия:
- получатели — семьи с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом;
- максимальная сумма кредита — 6 млн рублей;
- дом не должен быть старше 20 лет и признан аварийным;нельзя покупать жильё у взаимозависимых лиц (родственников, партнёров по бизнесу и др.).
Кто может оформить семейную ипотеку
Программа доступна для семей, которые соответствуют одному из условий:
- в семье есть ребёнок до 6 лет включительно (возраст считается на дату подписания кредитного договора);
- в семье есть ребёнок-инвалид до 18 лет;
- в семье двое и более несовершеннолетних детей — но только для покупки жилья в 35 определённых регионах или в малых городах с населением до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей).
в семье есть ребёнок до 6 лет включительно (возраст считается на дату подписания кредитного договора);в семье есть ребёнок-инвалид до 18 лет;в семье двое и более несовершеннолетних детей — но только для покупки жилья в 35 определённых регионах или в малых городах с населением до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей).
Дети могут быть родными или приёмными. У всех членов семьи должно быть гражданство РФ.
Заёмщиком может выступать любой из родителей ребёнка, подходящего под условия программы. Возраст родителей на момент предоставления кредита — не менее 18 лет, на момент выплаты ипотеки — не более 75 лет.
Если семья неполная, программа доступна для родителя-одиночки. При этом созаёмщиком может быть любой гражданин РФ (например, родственник для увеличения совокупного дохода).
Изменения с 1 февраля 2026 года
С этого момента действуют новые правила:
- Одна семья — одна льготная ипотека. Раньше каждый из супругов мог оформить отдельный кредит, теперь это запрещено. Оба супруга обязаны выступать созаёмщиками по одному договору (если супруг — не иностранец).
- Запрет на «донорские» схемы. Нельзя использовать льготу через родственников или друзей.
- Возможность рефинансировать рыночную часть комбинированной ипотеки. Если кредит был оформлен с использованием льготной и рыночной ставок, теперь можно снизить процент по рыночной части, переведя её в другой банк.
Как оформить семейную ипотеку весной 2026-го?
- Проверить соответствие условиям программы. Нужно убедиться, что семья соответствует требованиям по составу, возрасту детей, гражданству и др.
- Выбрать банк. Список банков-участников программы формирует «ДОМ.РФ».
- Подать заявку. Это можно сделать онлайн на сайте банка. Потребуется заполнить анкету и предоставить документы: паспорт, СНИЛС, справку 2-НДФЛ, свидетельства о рождении детей, паспорт ребёнка или форму №8 (свидетельство о регистрации по месту жительства) для подтверждения совпадения прописки ребёнка и родителя. В зависимости от банка могут потребоваться дополнительные документы (например, трудовая книжка или трудовой договор).
- Дождаться одобрения. Банк проверит кредитную историю, размер доходов и рабочий стаж заёмщика.
- Подготовить документы на объект недвижимости. Если речь идёт о строительстве дома, потребуются правоустанавливающие документы на участок, отчёт об оценке земельного участка, проект договора подряда, заявление о планируемом строительстве с указанием его параметров и стоимости, ответ местной администрации о согласовании строительства.
- Оформить кредит. После одобрения заявки и сбора всех документов подписывается ипотечный договор. Заёмщик передаёт объект недвижимости в залог.
Добавим, программа действует до 31 декабря 2030 года. По задумке властей, ее доля в общей структуре выдачи жилищных кредитов должна постепенно снижаться, а сами льготные кредиты стать адресным инструментом поддержки тех семей, которые действительно нуждаются в улучшении жилищных условий и не могут сделать это без поддержки государства. После изменения условий выдачи 1 февраля, эти планы начали сбываться. Но показатели все еще выше прошлогодних. В Кабмине не исключают введения дифференцированной ставки (в зависимости от числа и возраста детей), а также других корректировок программы. Поэтому тем, кто планирует оформить семейную ипотеку на квартиру в новостройке или объект ИЖС, стоит поторопиться.