Они были не просто архитектурной доминантой дореволюционного Санкт-Петербурга
Он играл роль социального и экономического института, который сформировал уникальный облик города и определил уклад жизни его обитателей.
К концу XIX века арендуемые квартиры составляли 94% жилого фонда столицы, что делало Петербург городом квартиросъёмщиков. Доходный дом был урбанистическим феноменом, сложным организмом, где переплетались передовые инженерные решения, яркая архитектура и строгая социальная иерархия.
Феномен «доходного дома» родился ещё при Петре I. При Екатерине II лишь 4% горожан владели недвижимостью, остальные были «жильцами». Рост населения столицы и отмена крепостного права в XIX веке вызвали строительный бум, обернувшийся расцветом доходных домов, которые приобрели свои типологические черты: высокая этажность, секционная планировка квартир. Стремление извлечь максимальную прибыль с каждого клочка земли привело к появлению знаменитых дворов-колодцев, ставших одним из самых узнаваемых символов «старого Петербурга».
На рубеже XIX-XX веков стоимость земли в центре достигла пика, что привело к невиданной ранее уплотнённости застройки. Строительство многоэтажных домов с десятками и сотнями квартир стало сверхприбыльным бизнесом. В условиях конкуренции главным маркетинговым инструментом становился фасад, и домовладельцы не скупились на его оформление.
Главной особенностью петербургского доходного дома была его социальная иерархия, отражённая в планировке. «Барские квартиры» с анфиладами парадных комнат, высокими потолками, каминами и отдельными помещениями для прислуги располагались на втором и третьем этажах. Средние квартиры (3-5 комнат) занимали представители «образованного класса». Малые квартиры и комнаты в мансардах и на верхних этажах были уделом студентов, мелких служащих и ремесленников. Подвалы и полуподвалы часто превращались в ремесленные мастерские или становились пристанищем для беднейших слоёв.
Уровень удобств в доходном доме напрямую зависел от этажа и стоимости квартиры. Основным источником тепла были дровяные печи — от простых «буржуек» в бедных квартирах до изразцовых «голландок» и каминов в парадных комнатах. Центральное отопление к 1900 году присутствовало лишь в 6% домов. Век керосиновой лампы длился до самого конца XIX века: электричеством к 1900 году было оснащено только 5% жилого фонда.
Главным маркером комфорта были водоснабжение и канализация. Водопровод массово проводили с 1860-х годов, но к 1890 году он был лишь в 53% двухкомнатных и 25% однокомнатных квартир.
Опыт петербургских доходных домов оставляет несколько важных уроков для современного градостроительства.
Доходные дома создавали «15-минутные кварталы» до появления этого термина. В пределах одного квартала жильцы имели доступ ко множеству услуг — такой квартал представлял собой миниатюрную модель компактного и эффективного города.
Несмотря на жёсткую иерархию, в одном здании бок о бок жили люди разного достатка и происхождения. Это создавало сложную социальную ткань и предотвращало образование гетто.
Именно доходные дома, а не отдельные дворцы сформировали тот самый «строгий, стройный вид» Петербурга. Их устойчивая и плотная застройка определила масштаб и ритм исторического центра.
Обратной стороной медали была скученность беднейших жильцов и социальная уязвимость. Это — предостережение против безудержной коммерциализации жилья в ущерб его качеству и доступности.
В XXI веке, наследуя исторический центр, сформированный доходными домами, Петербург должен извлечь из их истории главный урок: подлинно «умный» город — это не только технологии, но и сложный, разнообразный и интегрированный социальный организм. Где есть место для людей разного достатка и образа жизни.
МНЕНИЯ ДЕПУТАТОВ:
Андрей Алескеров, «Справедливая Россия»:
— Доходные дома — это неотъемлемая часть истории и архитектуры Петербурга. Они существуют и сегодня: ГосЖилФонд Северной столицы предлагает доходные дома для предприятий и фирм, с круглосуточной охраной, видеонаблюдением, удобной планировкой. Доходные дома — хорошая альтернатива дорогим гостиницам для тех, кто приехал в длительную командировку, и для тех, кто пока не успел приобрести жильё в собственность. Примером может служить доходный дом на Лиговском, в котором жильцы получат не только комфортное жильё достаточно высокого класса, но и сервис — регулярную уборку номеров, оборудование для приготовления пищи. Считаю, эту практику надо обязательно развивать.
Ирина Иванова, КПРФ:
— Полагаю, что доходные дома, особенно для мегаполисов, идея не особо актуальная. Причин этому несколько. В первую очередь инвесторы не понимают, каков срок окупаемости проекта, если цену на проживание будет устанавливать государство. И уж точно, доходные дома не будут возводиться в таких объёмах, чтобы решить проблему «серой» аренды. Рынок аренды жилья, включая неофициальный, в Петербурге оценивают в несколько сотен тысяч квартир. Сколько же надо построить домов, чтобы хоть как-то ощутимо конкурировать? И главное — откуда возьмётся столько свободной земли в городе? Государственное жильё у нас и так можно арендовать — через программу коммерческого найма.
Дмитрий Панов, «Новые люди»:
— Для того, чтобы возродить в нашем городе и стране институт доходных домов и вывести его из тени, очевидно, требуется дополнительное законодательное регулирование. В этой связи рассчитываем на скорейшее принятие ГосДумой законопроекта о закреплении статуса доходных домов в формате «жилых помещений для временного проживания». Будущий закон позволит рынку арендных отношений не только выйти из преимущественно серой зоны, но и привлечь к его развитию значительное количество частных инвесторов. Наш город и страна в свою очередь получат новые современные и комфортные комплексы с развитой сервисной и социальной инфраструктурой, а бюджеты разных уровней — дополнительные поступления.
Дмитрий Дмитриев, КПРФ:
— Для новых инвесторов доходных домов будет крайне важно расположение земельных участков под их строительство, а таких участков, как мне представляется, немного. Также могут возникать проблемы, что гражданина РФ нельзя выселить из единственного жилья, даже если он не будет выполнять условия договора аренды. С другой стороны, деятельность апарт-отелей похожа на систему доходных домов, и, возможно, при появлении новых законодательных норм рынок арендного жилья получит новый импульс развития. В перспективе доходные дома смогут помочь решить жилищные проблемы только тем, кто в силу субъективных причин не сможет взять ипотечные кредиты.
Владимир Носов, «Единая Россия»:
— Возрождение института доходных домов, считается, могло бы помочь людям в решении их жилищного вопроса, значительно снизить стоимость аренды и самого жилья. Вопрос только в том, сколько будет стоить эта услуга и какие затраты это всё повлечёт. Однако доходный дом — это всегда бизнес-проект: многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. Низкий интерес к ним со стороны коммерческих застройщиков объясняется тем, что уровень их рентабельности невысок. Остаётся городу самостоятельно заняться строительством таких домов. И единственным местом, где городу стоит применить институт доходных домов, остаётся строительство социального жилья для льготных категорий граждан.
Дмитрий Павлов, «Новые люди»:
— Санкт-Петербург, с точки зрения недвижимости, очень желанный город. Потому что наш город — супер, сюда из разных регионов едут учиться, работать, жить, люди снимают квартиры, что оживляет рынок аренды жилья. А что касается доходных домов, то они — не нефтяная скважина, которая быстро приносит прибыль, это бизнес с окупаемостью 15 лет. И думаю, ими нерентабельно заниматься. Идея не совсем бесполезная, но не для нашего мегаполиса, которому нужны масштабные стратегические проекты. По-моему, лучше смотреть в сторону эффективного бизнеса, а это каршеринг и самокаты, доходы от использования которых должны идти не в Москву, а в городскую казну.
Александр Рассудов, КПРФ:
— Рынок аренды жилья за счёт предложения от частных арендодателей в Петербурге в настоящее время можно охарактеризовать как насыщенный, динамичный, конкурентный. В идее об открытии городских доходных домов на данный момент не вижу особой целесообразности. Во-первых, государственные доходные дома в Петербурге уже есть. Во-вторых, в городе существует фонд социального использования жилья для людей, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Есть и третье ограничение: конкуренция с частным сектором. Если все эти ограничения преодолеть, то развивать рынок государственных доходных домов можно. Но нужно ли это — большой вопрос?
Алексей Цивилёв, «Единая Россия»:
— Идея возрождения доходных домов понятна, это ответ на реальные вызовы. Сегодня большинство арендных квартир в Петербурге в «серой» зоне: без договоров, без защиты для жильцов и без налогов. Есть стремление навести порядок, создав прозрачный, легальный сегмент долгосрочной аренды с жилищными гарантиями, в отличие от апартаментов. Ключевое условие успеха — поддержка государства: налоговые льготы, ясный правовой статус и вовлечение госкорпораций с их ресурсами и землёй. Без этого инвесторы не пойдут в проект с окупаемостью 15-20 лет. Но если условия будут созданы, доходные дома станут выходом для молодёжи, приезжих и всех, кто не может или не хочет брать ипотеку.
Текст: Людмила Клушина, Дмитрий Прокофьев