Юридическая чистота сделки – залог спокойствия. Алексей Черкашин – о возможных рисках инвестиций в недвижимость
Ключевым пунктом сделок с недвижимостью – не важно с инвестиционными ли целями, с потребительскими – должен быть анализ рисков, убежден Алексей Черкашин, генеральный директор юридического сервиса для бизнеса «ВС Консалт». На что обращать внимание покупателю и какие специалисты могут в этом помочь, он рассказал на круглом столе Газеты Дело.
Принципиальный сосед как фактор риска
– Это прежде всего риски правовые – начиная с права собственности и заканчивая ограничениями эксплуатации, – перечисляет юрист.
Например, приобретая квартиру в жилом доме для сдачи в аренду, инвестор должен иметь ввиду, что, хотя закон не запрещает сдавать жилье посуточно и даже не обязывает владельца согласовывать такой формат аренды с соседями
(попытки провести подобный законопроект через Госдуму были, но их отклонили), все же есть требования ЖК о соблюдении прав и законных интересов соседей.
– И если ему попадется принципиальный сосед, который посчитает, что курсирующие туда-сюда посторонние наносят ущерб общедомовому имуществу, угрожают безопасности, шумят и так далее, и пойдет в суд, то закон скорее всего будет на стороне этого соседа. Это может здорово испортить жизнь и бизнес собственнику посуточной квартиры, – замечает Алексей.
Кроме того, не стоит сбрасывать со счетов, что государство сейчас взяло курс на обеление бизнеса вообще и сегмента арендного жилья в частности – работать в «серой» зоне становится все сложнее. А это прямо сказывается на доходности.
Плюс доход, минус эксплуатация
С этой точки зрения сервисные апартаменты – формат, который недавно появился на иркутском рынке, – выглядят более надежным вариантом.
– Я здесь, кроме возможных финансовых рисков – когда надо просто сесть и всё внимательно посчитать, – иных подводных камней не вижу. Тем более, что недавно вышло решение Конституционного суда, которое разрешило гражданам регистрироваться по месту пребывания в таком объекте недвижимости. Это добавило ликвидности апартаментам, – считает юрист.
Однако в целом коммерческая недвижимость, особенно если речь идет о вторичном рынке, – довольно непростой инвестактив. Например, далеко не всегда ценообразование на такие квадратные метры учитывает как норму прибыли, которую они способны генерировать своему новому владельцу, так и стоимость эксплуатации – налоги, ремонт, обслуживание.
– Часто главные аргументы продавца: «Да ты знаешь, сколько я сюда вложил?», «Да ты видел, сколько за такое просят?» По-хорошему же, такой сделке должна предшествовать независимая экспертная оценка объекта, – указывает Алексей Черкашин.
А в такие «нюансы», как соответствие объекта, например, пожарным и санитарным требованиям, разрешенному виду использования земли и вообще правилам землепользования и застройки, покупатели чаще всего вообще не погружаются. И напрасно.
Загородный «кот в мешке»
