Объем рынка цифровизации и умных технологий многоквартирных домов (МКД) к 2030 году может достичь 440 млрд руб. Согласно исследованию компании Rubetek, объем рынка «цифровых зданий» в сегменте МКД в России составил по итогам 2024 года около 110 млрд руб., увеличившись за год на 24%. Относительно с 2020 года показатель вырос почти вдвое. В Омске понятие цифровизации жилья появилось сравнительно недавно и особенно часто стало упоминаться с вводом ЖК от федеральных застройщиков.
Директор филиала МТС в Омской области Михаил Синюгин в своей колонке для РБК Омск рассказал, является ли цифровизация недвижимости трендом в России, как именно она представлена в нашем городе, какую от неё выгоду получают девелоперы и жители и возможна ли она на вторичном рынке.
Директор филиала МТС в Омской области Михаил Синюгин:
«На сегодня в России около 10% новостроек оснащаются элементами цифровой инфраструктуры. И по нашим данным, спрос на такие решения за год вырос втрое. Причем интерес проявляют все участники рынка: застройщики, управляющие компании и сами жители. Так что цифровизация недвижимости — перешла в разряд актуальных трендов, причем стремительно набирающих обороты.
Цифровая недвижимость – это, по сути, умный дом, но не в отдельно взятой квартире, а в масштабе целого здания или жилого комплекса. Как правило, такой дом включает в себя устройства, работающие на базе технологии интернета вещей. Все что носит приставку «умные» – лифты, домофоны, шлагбаумы, камеры. Также сюда входят всевозможные датчики протечки и контроля воды, электричества и пр.
Одним из факторов роста спроса стала ситуация на рынке недвижимости. Прошлый год оказался непростым для рынка недвижимости. На фоне пересмотра программ льготного кредитования, роста стоимости квадратного метра и высокой ключевой ставки покупательская активность заметно снизилась. Например, за первую половину 2025 года в Омской области количество выданных ипотечных кредитов сократилось на 57,2%. В таких условиях девелоперы и управляющие компании были вынуждены искать новые точки роста — за счет качества, эффективности или, допустим, клиентского опыта. И в этот момент стал чаще звучать запрос на цифровизацию недвижимости – она стала инструментом повышения конкурентоспособности. Цифровизация сделала жилье привлекательнее для покупателей, управление им — прозрачнее и дешевле, а сервис — персонализированным и оперативным.
Цифровые технологии как фундамент
Подчеркну, что девелоперы, особенно федеральные, стали основными двигателями этого тренда. Обычно это работает так: еще на этапе разработки проекта к нам обращаются застройщики, и мы вместе определяем оптимальные способы применения инструментов цифровой недвижимости. Обычно, в таком случае учитывается класс строящегося жилья. Например, застройщиков жилья эконом-класса обычно интересуют умные системы доступа и видеонаблюдение, застройщиков комфорт-класса – сервис взаимодействия с жителями ЖК, а также умные домофоны. В бизнес-классе речь уже шла о максимальной оцифровке – начиная от заезда на парковку, домофона, лифта и заканчивая дистанционным запуском электроприборов, функцией закрытия-открытия штор, системы умного освещения и управления климатом.
Цифровизация жилого дома требует от застройщика около 3% дополнительных вложений. При этом, квартиры в таких домах могут стоить и на 10-15% дороже. Следовательно, существенная выгода для застройщиков очевидна. Также, благодаря возможности снижения затрат на ресурсы – электричество, воду и тепло, умные дома становятся более привлекательными объектами недвижимости. Да, такие квартиры будут стоить дороже, но это уже принципиально другой уровень комфорта. И покупатели готовы за него платить.
Если брать Омск, для нас флагманским проектом цифрового домостроения в Омске и образцом сотрудничества девелопера с технологической компанией стал ЖК «Зеленая река». Ключевым элементом проекта стала цифровая диспетчерская, которая не только контролирует работу основных инженерных и телекоммуникационных систем, но и обеспечивает взаимодействие жильцов и управляющей компании. Например, с её помощью происходит сбор данных от датчиков и инженерного оборудования (отопление, вентиляция, водоснабжение, электроснабжение), мониторинг состояния систем в режиме реального времени и автоматическое оповещение технического персонала о сбоях и нештатных ситуациях.
Что дают цифровые решения жителям
Выгоду от внедрения цифровых инструментов получают и жители подобного ЖК. Во-первых, человеку не надо собирать показания счетчиков воды или света. Интеллектуальная система сама собирает данные и отправляет их. Во-вторых, сами расходы на коммуналку снижаются, поскольку при цифровизации внедряются энергоэффективные решения: датчики освещения, климат-контроль и прочие. Более того, системы могут предупреждать об износе оборудования, чтобы своевременно его обслуживать и снижать риск более дорогого ремонта. По опыту, это снижает расходы на коммунальные платежи в среднем до 20%. В-третьих, безопасность. Системы видеонаблюдения, домофония с распознаванием лиц и голосов защищает ЖК от посторонних.
Это же применимо и к владельцам коммерческих площадей. Например, владелец фитнес-клуба в ЖК всегда будет знать, какая температура, уровень освещения в клубе.
Для жителей создано мобильное приложение для взаимодействия с управляющей компанией. Например, можно подавать и заявки в УК, собирать и передавать данные со smart-счётчиков воды, тепла и электроэнергии, просматривать камеры общего пользования. Опять же, это в общем. Есть и более сложные сценарии. Можно, к примеру, настроить автоматическую идентификацию автомобилей для въезда на территорию ЖК и заказывать временные пропуски для машин гостей.
А если суммировать всё сказанное, то выгоды для жителей становятся и выгодами для застройщика – поскольку повышает конкурентоспособность жилья на рынке. Кроме того, цифровизация прекрасно ложится на концепцию «город в городе», делая микрорайон с замкнутой экосистемой, причем полуавтономной в обслуживании.
Цифровизация «вторички»: базовый минимум или роскошным максимум?
С цифровизацией жилья на вторичном рынке есть определенные нюансы. Инициаторами в этом случае являются управляющие компании, а не застройщики.
При создании проекта умного жилого комплекса с нуля, у застройщика всегда есть возможность заложить то оборудование, которое необходимо, чтобы обеспечить работу цифровых сервисов. На этом этапе достаточно просто подобрать решения, которые будут наиболее оптимальными по функциональности и стоимости, будут соответствовать классу объекта и, самое важное, будут уже интегрированы с платформой умного здания. То есть, выбирая интегрированные решения, застройщик экономит время, деньги и другие ресурсы. Есть пространство для маневра.
В случае, когда проект умного здания разрабатывается уже после сдачи дома в эксплуатацию, приходится работать с тем, что есть. Здесь огромное значение имеет техническое оснащение здания, установленное на объекте оборудование, состояние инженерных систем. Например, внедрение и ресурсосберегающих технологий, и технологий систем безопасности доступно и в уже существующих домах. Внедрение цифровых систем, связанных, к примеру, с автоматическим открытием дверей или установкой датчиков слежения, скорее всего будет уже затруднено в силу в том числе устаревшей инфраструктуры этих домов. Поэтому в таких домах возможно говорить только о частичной цифровизации.
Цифровизация вторичного жилья включает минимальный набор систем и сервисов. Среди них набор устройств интернета вещей (IoT) для эксплуатации дома: счетчики; системы контроля доступа, домофония, камеры (внутри общих помещений или у входа в подъезд и на территорию), элементы цифровой управляющей компании, позволяющие реализовать интеграцию с этими устройствами и мобильное приложение жителя.
Что касается будущего цифровизации, то рынок движется не хаотично, а в рамках выработанных стандартов. В начале 2025 года совместно с АНО «Умный МКД» и другими ключевыми игроками отрасли были утверждены национальные стандарты цифрового жилья. В них четко определены уровни оснащения, типовая архитектура и требования к оборудованию. Тренд для новостроек уже задан. А внедрение решений благодаря стандартам стало предсказуемым, масштабируемым и доступным даже для региональных застройщиков. Единственное, что может помешать – это внешние факторы, которые спрогнозировать гораздо сложнее».