Почему девелоперы не распродают квартир со скидками?
Популярный вопрос, который хочется обсудить на примере истории ГК «Самолёт».
Напомню - компания просит гос-во дать ей 50 млрд руб. У компании есть огромный банк нераспроданных квартир, но она не может начать широкую распродажу со значительными скидками, чтобы ускорить оборот. 🤔
Ключ к пониманию ситуации лежит не в желаниях застройщика, а в интересах его главных кредиторов — банков.
🔗 Связанные одной цепью.
Когда «Самолёт» или любой другой девелопер берет кредит на строительство, ключевым обеспечением для банка являются не только личные гарантии, но и будущие квартиры в строящемся доме — права требования дольщиков и сам объект — эти активы числятся в залоге.
Представьте, что квартира, служащая обеспечением по кредиту, была оценена банком в 10 млн рублей. Если девелопер в попытке выжить начинает распродажу и снижает цену до 7 млн рублей, происходит следующее:
🔺Обеспечение обесценивается и залоговая стоимость актива падает.
🔺Возникает риск для банка в виде не обеспеченных кредитов, которые банк выдаёт, т.к. у него в залоге лежит квартира за 10 млн.
Мы с таким сталкиваемся на рынке когда какая то крупная компания начинает падать, то и тянет за собой размер ликвидной части портфеля, то брокер требует от инвестора довнести средства (маржин-колл), чтобы покрыть возросший риск.
🔺В случае с Банками - приходит ЦБ и требует формировать дополнительные резервы.
Согласно макропруденциальной политике ЦБ, при росте рисков по активам банки должны резервировать под них больше капитала, что напрямую бьёт по их прибыли.
Таким образом, для банка массовое снижение цен застройщиком — это прямая угроза стабильности его кредитного портфеля и финансовым показателям.
🏦 Поэтому мы чаще слышим про заморозки цен или отсрочки платежа (что с учётом ставки дисконтирования считается скидкой)
Окей, допустим Самолёту срочно нужны деньги, а основной кредитор у него - сбер (допустим), у сбера ликвидная часть огромная и он может вытерпеть снижения цен на квартиры Самолёта на 30%.
Но тут вступает дело принцип домино.
Покупатели побегут в Самолёт, и остальные застройщики получат 💩 вместо продаж, им тоже придётся снижать цену... и тут взвоют уже другие банки.
Это вызовет волну переоценок залогов по всей отрасли, что чревато системными рисками для банковской системы.
📉 Ситуацию усугубляет ужесточение условий льготной ипотеки с 1 февраля 2026 года.
«Семейная ипотека» теперь только одна на семью, а схемы с «донорами» закрыты. Это закономерно ведёт к снижению спроса — у застройщиков уже нет мощного инструмента стимулирования продаж, а банки, в свою очередь, ужесточают требования к заёмщикам и контроль за использованием залогового жилья.
При этом долговая нагрузка девелоперов колоссальна: только на обслуживание кредитов «Самолёт» за два года потратил 160 млрд рублей.
В таких условиях единственным логичным выходом для них была бы агрессивная ценовая политика для генерации кэша. Но этот выход заблокирован интересами кредиторов 🤷
Выводы: Риски в секторе высоки. «Самолёт» — не частный случай, а системная проблема. Застройщики зажаты между долгами перед банками и падающим спросом.
