В рубрику "Разбор жизненных ситуаций" прилетела первая ласточка: письмо от читательницы. Я не даю индивидуальных инвестиционных рекомендаций и не претендую на истину в последней инстанции, но могу предложить варианты к размышлению.
Мне 25 лет, живу в Подмосковье с парнем в доме его родителей. На меня оформлена льготная ипотека под 8% на квартиру стоимостью 4,5 миллиона рублей с платежом 29 700 в месяц. Большую часть первого взноса дали его родители, но ипотека на мне, поскольку ему не одобряли, работал вчерную (а сейчас и вовсе безработный). Я внесла и свои накопления, написала расписку с суммами внесённых каждым из нас средств и обязалась разделить квартиру пополам - она совместная. Квартира сдана, делаем ремонт на мои деньги. На сегодня остаток долга 2,9 млн, срок до 2038 года.
Наши отношения плавно подходят к концу, и мне нужно искать себе жилье. Изначально квартиру собирались сдавать, но я думала переехать туда и платить ему 50% от аренды. Есть вероятность, что могут возникнуть конфликты и лучше сдавать постороннему человеку за 30 тысяч рублей в месяц.
Я могу взять займ у работодателя под залог недвижимости стоимостью до 12 млн со ставкой 5%, первым взносом 5% и максимальным сроком 10 лет либо снимать квартиру в Москве (от 45 тысяч в месяц). Если переезжать, то туда, т.к. на дорогу до работы уходит 2-2,5 часа в одну сторону. Сейчас у меня есть накопления на вкладах (800 тысяч рублей) и ИИС (200 тысяч), зарплата 150 тысяч. Ежемесячные расходы (без жилья) - 30-50 тысяч рублей. В апреле ожидается повышение на работе и увеличение оклада до 220 тысяч рублей. Брать ипотеку на 10-12 миллионов страшновато, вдруг что-то случится с источником дохода, но и за аренду отдавать 45-50 тысяч ежемесячно жалко. Как разумнее поступить: взять ещё одну ипотеку (от работодателя) или снимать?
Во-первых, девушка, вам мое огромное уважение - к 25 годам иметь весьма недурную зарплату с перспективой повышения, тратить только половину дохода (обычные расходы плюс ипотека), инвестировать это очень круто. Буду вас вспоминать, слыша о потерянных зумерах.
Когда читаешь "ипотека под 5%", первый порыв - заорать "Бери, пока дают, потом разберёшься", но жадность плохой советчик. Предпочитаю калькулятор.
Считаем! Вы покупаете квартиру за 10 млн в ипотеку от работодателя под 5% на 10 лет, первый взнос 500 тысяч, займ 9,5 млн под 5% - платеж около 100 тысяч в месяц. Ещё налог на материальную выгоду, так что общий платеж - 114 тысяч рублей ежемесячно при зарплате 150. В заначке остаётся около 400 тысяч, и то половина на ИИС, откуда их не так-то просто выдернуть. Можно, даже не закрывая его и без потери налоговых льгот, но есть издержки. Звучит как финансовое самоубийство.
Но вопрос вообще неправильно поставлен: снимать или ипотека. У вас уже есть квартира, которая как бы в долевке, но при этом вы там опасаетесь жить из-за возможных конфликтов! Ну и как вы собираетесь совместно владеть недвижимостью со ставшим чужим человеком? Родственники и те из-за долевок грызутся, а тут - потенциально очень проблемный актив, который вы использовать по сути не сможете.
Вложили свои деньги (не даденные, а тяжело заработанные с мотанием по 4-5 часов в дороге ежедневно, помимо полного рабочего дня), а теперь уходить с бусиками и трусиками и записью в Росреестре, которая ничего не даёт? А больше ваш бывший с родителями ничего не хочет?
Идеальным вариантом будет у него "выкупить долю". Если я правильно поняла, с его стороны вложено около 1,4 миллиона - вернуть их и никаких долей не выделять. Конечно, вторая сторона будет против: самоокупающаяся арендой квартира лучше, чем деньги, но у вас сильная переговорная позиция - заёмщик вы, собственность на вас, никаких долей банк не позволит выделить до погашения ипотеки, а это 2038 год. Взывайте к голосу разума: вы, несостоявшиеся родственники, будете в подвешенном состоянии с этой долей ещё 12 лет. Настанет время, и молодой человек встретит новую любовь, а какой женщине понравится, что их семейное жилье в долях с бывшей, та в любой момент может вселиться? Берите мои деньги, отправляйте на вклад, к концу года ключевую ставку снизят процентов до 13, сможете взять рыночную ипотеку (на кого-то из родителей) под 14-15% с большим первым взносом, причем вторичку, где ремонт с нуля не делать, и будет новая самоокупаемая арендой квартира, только уже без всяких бывших. Не-родственники, только подумайте, скольких проблем можно избежать, если вы сейчас деньги возьмёте!
Проконсультируйтесь с юристом, как все это оформить, какую юридическую силу имеет написанная вами бумага. Обязательно!
Где эти 1,4-1,5 миллионов взять вам? Странный совет от меня, учитывая, как я шарахаюсь от кормления банков, но - обычный потребительский кредит. Я не против кредитов, я за их правильное использование.
Полмиллиона оставляете в накоплениях как финансовую подушку, 300 тысяч забираете, на 1,1 берете потребкредит на 5 лет. Ориентируемся на ставку 25% (может быть меньше, но рассмотрим этот вариант). Платеж - 32 286 рублей (одобрят, у вас долговая нагрузка с текущей зарплатой окажется как раз около 40%). Ваши обязательные расходы - 120 тысяч рублей (62 кредиты, 58 жизнь), зарплата - 150. Финансовая подушка примерно на 4 месяца, даже если лишитесь дохода, за этот срок новую работу на те же 150 тысяч в Москве найдете. Весь излишек зарплаты - в досрочное погашение. Фактический срок получится - 2 года, проценты - около 300 тысяч (в среднем 12,5 тысяч в месяц). Выгоднее и ипотеки от работодателя, и аренды.
Если в апреле повышение состоится, на кредит отправляем по 130 тысяч ежемесячно - расплатитесь за 10 месяцев, проценты - 122 тысячи рублей. Живёте в Подмосковье ещё месяцев 3-5, чтобы донабить подушку на новый уровень обязательных расходов - а потом берете ипотеку под 5%, подмосковную квартиру сдаете, она сама себя оплачивает. Зарплата 220, ипотека 114, расходы на жизнь - и ещё около 45 тысяч остается в кубышку. Их вкладывать в любые ликвидные финансовые инструменты с доходностью выше ипотечной ставки (с учётом налога на материальную выгоду она выходит около 8,5%). Финансовая подушка страхует на случай потери работы - будет время найти новую, и брать эти 9,5-10 миллионов не так страшно. А через 10 лет, к 35, у вас две квартиры будет - в Москве и Подмосковье.
Но это если удастся договориться с бывшим и состоится повышение. Если договоритесь и не повысят - будет хотя бы в Подмосковье свое жилье, крепкая такая синица в руках.
Если договориться не удастся - уходить на съем. Без повышения на нем и оставаться и копить, копить, копить. Это лишний стимул в переговорах проявить настойчивость - несговорчивость бывшего и Cо будет стоить нескольких миллионов, которые вы отдадите за аренду.
Состоится првышение, выоастет зарплата - все равно снимать примерно до конца года.
Я ввела в кредитном калькуляторе ваши данные - 9,5 млн на 10 лет под 5%.
Первый год в каждом платеже 35-40 тысяч процентами (и добавляем налог на материальную выгоду). Стоп, да это же ежемесячная стоимость аренды! И в чем разница?
При зарплате 220 на съеме вы легко сможете откладывать 100 тысяч в месяц, и к декабрю у вас будет не 800 тысяч ликвидных денег, а плюс-минус полтора миллиона. Возьмёте ипотеку от работодателя с минимальным первым взносом, останется ещё около миллиона - на 5-6 месяцев обязательных расходов. За это время в случае чего подходящую работу найти сможете? Скорее да, чем нет. Спокойнее будет.
Риски есть - квартира за 10 миллионов к концу года может стать квартирой за 10,5-11, особенно, если ключевую ставку снижать будут и вырастет спрос на рыночную ипотеку. В таком случае у вас повышается платеж, но снижается матвыгода. Общий расход возрастает, но незначительно - это плата за страховку от потери дохода. О! Тоже вариант.
После повышения можно, не задерживаясь на съеме, взять ипотеку, оформив при этом страховку от потери дохода - приемлемые полисы от 15 тысяч в год. Этот вариант менее приоритетный, поскольку в страховой компании нужно уточнять, распространяется ли действие продукта на займ под залог недвижимости от работодателя, а не классическую ипотеку.
Искренне желаю, чтобы ваше повышение состоялось - оно откроет крутые возможности.
А вы что нашей героине посоветуете?
Дорогие читатели, если вам нравится такой формат разбора жизненных ситуаций, в описании канала есть моя электронная почта. Стопроцентно верного решения не обещаю, но взгляд со стороны и варианты вы получите.