В Госдуму внесен законопроект, который может существенно изменить судебную практику по спорам о недействительности сделок с жильем. Его инициатор – зампред комитета Госдумы по экономической политике Михаил Делягин («Справедливая Россия – За правду»).
Документ направлен на защиту покупателей недвижимости, которые не знали и не могли знать, что продавца обманули третьи лица. Речь идет о так называемых «возвратных продажах» – ситуациях, когда продавец получает деньги, а затем оспаривает сделку, ссылаясь на то, что действовал под влиянием обмана.
В чем проблема текущего законодательства
Сейчас действует ч. 2 ст. 179 Гражданского кодекса РФ – о недействительности сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств. Формулировка статьи считается размытой, и это подтверждается судебной практикой.
Фактически складывается ситуация:
- продавец заявляет, что его обманули третьи лица;
- требует признать сделку недействительной;
- покупатель вынужден доказывать, что он не знал и не должен был знать об этом обмане.
Этим активно пользуются:
- введенные в заблуждение продавцы;
- мошенники;
- а иногда и продавцы, действующие совместно с мошенниками.
Результат – покупатель может остаться без недвижимости и без денег.
Что предлагает изменить законопроект
Ключевое изменение – перераспределение бремени доказывания. Предлагается обязать продавца доказывать, что покупатель знал или должен был знать об обмане. Сейчас ситуация обратная: покупатель защищается.
Если поправки будут приняты:
- сам факт обмана продавца третьими лицами не будет автоматически означать недействительность сделки;
- продавцу придется доказать недобросовестность покупателя.
По мнению инициатора, это ограничит возможности для злоупотреблений и «отъема» имущества через суд.
Почему заговорили о проблеме: дело Ларисы Долиной
Широкую огласку проблема получила после истории с певицей Ларисой Долиной. Летом 2024 года мошенники в течение четырех месяцев убеждали ее продать квартиру в центре Москвы. Деньги от продажи артистка передала курьеру, а сбережения перевела на «безопасные счета». Общий ущерб — не менее 317 млн рублей.
Четырех преступников задержали. В ноябре 2025 года Балашихинский горсуд приговорил их к срокам от 4 до 7 лет лишения свободы и штрафу 900 тыс. рублей каждому.
Далее начался гражданско-правовой спор:
- Долина оспорила сделку купли-продажи квартиры.
- В марте прошлого года Хамовнический суд восстановил ее право собственности.
- Покупательница Лурье осталась без денег и без жилья.
- Мосгорсуд и Второй кассационный суд поддержали это решение.
- Однако затем покупательница обратилась в высшую инстанцию и выиграла дело.
- В конце декабря Мосгорсуд постановил выселить Долину.
Этот кейс наглядно показал, насколько нестабильна сейчас судебная практика.
Почему это важно для собственников бизнеса
Многие предприниматели:
- инвестируют в жилую недвижимость;
- покупают квартиры под аренду;
- используют жилье как средство сохранения капитала;
- проводят сделки через юрлица или как физлица.
Любая неопределенность в защите прав покупателя увеличивает:
- инвестиционные риски;
- стоимость юридического сопровождения;
- вероятность потери актива.
Фактически сейчас даже добросовестный покупатель может оказаться крайней стороной.
Что изменится, если закон примут
Если поправки пройдут:
- позиция покупателя в суде станет сильнее;
- продавец не сможет просто заявить «меня обманули» и вернуть объект;
- возрастет значимость доказательств недобросовестности покупателя.
Это приблизит сделки с жильем к базовому принципу гражданского права: добросовестный приобретатель должен быть защищен.
Чего законопроект не делает
Важно понимать:
- он не легализует мошенничество;
- не освобождает виновных от уголовной ответственности;
- не гарантирует автоматическую защиту покупателю.
Речь идет только о перераспределении обязанностей по доказыванию в гражданском процессе.
Но пока закон не принят, риски сохраняются.
Поэтому собственникам и инвесторам стоит:
- тщательно проверять историю объекта;
- фиксировать расчеты документально;
- использовать нотариальные формы там, где возможно;
- понимать, что формальная чистота сделки сегодня не равна абсолютной защите.
Если поправки будут приняты, рынок сделок с жильем станет предсказуемее, а позиция добросовестного покупателя – сильнее.
Подписывайтесь на наш Телеграм-канал и узнайте, как обезопасить свой бизнес от проблем с налоговой, как избежать кассовых разрывов и увеличить чистую прибыль.