Предмет договора. Из предварительного договора должно однозначно следовать, что его стороны договорились заключить в будущем договор купли-продажи конкретной квартиры или жилого дома (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Нужно точно и подробно указать данные объекта недвижимости, которые позволяют его идентифицировать. К ним относятся не только адрес квартиры или жилого дома, но и кадастровый номер, общая площадь, количество комнат, а также для квартиры - этаж, на котором она располагается, и общая этажность дома, в котором находится, для жилого дома - количество этажей. При продаже жилого дома к продавцу также переходит право собственности на земельный участок, на котором он расположен. Поэтому предварительный договор купли-продажи жилого дома также должен содержать данные такого земельного участка: адрес, кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид разрешенного использования (статьи 273, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Иные условия договора рекомендуется согласовать во избежание дальнейших разногласий при заключении договора купли-продажи.
Цена договора. В предварительном договоре необходимо прописать полную сумму в рублях, которую покупатель должен будет уплатить продавцу (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом предварительный договор не может содержать условия об обязанности покупателя уплатить цену объекта недвижимости или ее существенную часть до заключения основного договора купли-продажи. В противном случае такой договор не относится к предварительным.
Перечень лиц, проживающих в квартире или жилом доме помимо продавца. В квартире или жилом доме могут проживать лица, у которых после продажи сохранится право на проживание в них. Например, к таковым могут относиться бывшие члены семьи собственника, которые на момент приватизации квартиры имели равные права на приватизацию с собственником, но отказались от нее, дав согласие на приватизацию собственнику. Такие лица должны быть обязательно указаны в предварительном договоре, поскольку их перечень является существенным условием договора купли-продажи (пункт 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации). В ином случае, если в квартире или жилом доме кроме продавца на постоянной основе зарегистрированы (прописаны) другие лица, в предварительном договоре рекомендуется указать их паспортные данные, а также сроки снятия их с регистрационного учета после заключения основного договора купли-продажи.
Стороны договора. Нужно проверить, правильно ли указаны в предварительном договоре все данные продавца и покупателя. Для этого сверьте их с данными в документах (например, паспорте, доверенности). Рекомендуется указать в договоре не только адреса регистрации, но и фактические адреса проживания сторон. В дальнейшем это позволит легко найти контрагента по договору. Также можно указать телефоны и адреса электронной почты контрагентов по договору.
Права и обязанности сторон. В предварительном договоре должны быть четко прописаны права и обязанности его сторон, а также сроки их выполнения. Так, нужно указать подробный порядок передачи объекта недвижимости покупателю. Это позволит исключить ситуации, когда продавец затягивает сроки ее передачи. Также желательно указать штрафные санкции за просрочку исполнения обязательств по договору.
Правоустанавливающие документы. В предварительном договоре рекомендуется указать документы, которые подтверждают право собственности продавца на объект недвижимости (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство), их даты и номера. Также следует привести данные свидетельства о государственной регистрации права собственности (выдавалось до 15 июля 2016 года) или выписки из ЕГРН.
При заключении договора тщательно сверьте сведения, указанные в правоустанавливающих документах на квартиру (жилой дом и земельный участок), с данными в договоре. Это позволит избежать проблем с последующей перерегистрацией права собственности на объект недвижимости, а также существенно уменьшит риск заключения договора с мошенниками. Обратите внимание на то, что в предварительном договоре купли-продажи следует указать, что объект недвижимости не находится под арестом, не заложен, свободен от других обременений и ограничений.
Расходы, связанные с исполнением договора. В предварительном договоре необходимо указать, на какую из сторон будут ложиться расходы по оплате услуг нотариуса, аренды банковской ячейки, государственной регистрации перехода права собственности.
Срок заключения основного договора. Заключая предварительный договор, вы вправе решить, указывать в нем срок заключения основного договора или нет. Если вы намерены указать срок, нужно прописать конкретную дату, или дату, не позднее которой должен быть заключен основной договор, или период, в течение которого будет заключен основной договор. Срок указывается по вашему усмотрению: он может быть кратким (например, через один месяц со дня подписания предварительного договора) или длительным (например, через два года со дня подписания предварительного договора).
Если не указывать в предварительном договоре срок заключения основного договора, его нужно будет заключить в течение года с момента подписания предварительного договора (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если основной договор не заключается в срок, указанный в предварительном договоре, и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение о заключении основного договора, предварительный договор теряет свою силу, а стороны освобождаются от выполнения обязательств, предусмотренных в нем.
Условие о задатке или авансе. Для обеспечения исполнения обязательства по заключению договора купли-продажи на оговоренных условиях вы можете внести в предварительный договор условие о задатке. Задаток представляет собой передаваемую покупателем продавцу какую-либо денежную сумму, которая при заключении договора купли-продажи по общему правилу засчитывается в цену договора.
В случае отказа покупателя от заключения договора купли-продажи задаток остается у продавца. Если же от заключения договора купли-продажи откажется продавец, то он обязан будет уплатить покупателю двойную сумму задатка (пунки 2 статьи 381Гражданского кодекса Российской Федерации).
На практике вместо условия о задатке в предварительный договор может вноситься условие об авансе.
По общему правилу аванс представляет собой передаваемую покупателем продавцу денежную сумму, которая впоследствии засчитывается в цену основного договора купли-продажи. Законодательно данная процедура не регламентирована. Размер аванса устанавливается соглашением сторон, однако не рекомендуется устанавливать его в размере цены квартиры (жилого дома) или ее существенной части. В противном случае предварительный договор признается договором купли-продажи с условием о предварительной оплате и к нему не применяются положения законодательства о предварительном договоре.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал https://t.me/zakonovedmsk