Половина стоимости квадратного метра уходит непосредственно на строительство: зарплаты рабочим, материалы, технику.
Остальные 50 % распределяются между теми, кто никогда не надевал строительную каску — банками, госкорпорациями, муниципалитетами и посредниками.
«Менее 50% стоимости квадратного метра сегодня приходится на само строительство. Остальное — земля, инженерные сети, логистика, заёмные средства и комиссии посредников (до 10–15%), которые застройщики вынуждены закладывать в цену жилья». — заявил глава комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов.
Разберём, как это работает
Земля и подключение к сетям
В престижных локациях затраты на участок и инженерные сети могут «съедать» до трети бюджета проекта. При этом застройщик зачастую выполняет функции муниципалитета — строит дороги и коммуникации за свой счёт.
«В качественных локациях земля и подключение к сетям могут занимать до трети бюджета проекта, при этом девелопер часто берёт на себя функции муниципалитета, строя дороги и коммуникации» (Станислав Веклич, VEGO Development).
Банковское финансирование
Проектное финансирование по 214‑ФЗ стало настоящим «налогом» для застройщиков. Ставки доходят до 10,8 % при рентабельности проектов всего 5–10 %.
«Ставки по проектному финансированию доходят до 10,8 % при рентабельности проектов 5–10 %» (Константин Кокушкин, «Уралсибпроект»).
Если продажи замедляются из‑за отсутствия доступных ипотечных программ, нагрузка только растёт. В итоге до 20 % цены квадратного метра уходит на обслуживание банковских процентов.
Комиссии посредников и маркетинг
Чтобы продать квартиру, девелоперы вынуждены тратить на рекламу и посредников суммы, вдвое превышающие затраты прошлых лет.
«До 10 % цены квадратного метра девелоперы закладывают на продажи и маркетинг» (Павел Бушков, «Мармакс»).
Административные издержки
Непредсказуемые градостроительные правила, долгие согласования и «страховая надбавка» за риски тоже встроены в цену. Чем прозрачнее условия — тем ниже итоговая стоимость.
«Понятные градостроительные правила и прозрачные условия подключения к сетям уменьшают “страховую надбавку” в цене жилья» (Станислав Веклич, VEGO Development).
Почему строители получают меньше?
Даже рост затрат на стройку — не главная проблема. За последние годы:
- стоимость рабочей силы выросла на 23 %;
- аренда спецтехники подорожала на 50–70 %;
- подорожали материалы и подключение к инженерным сетям.
Но эти расходы — лишь часть общей картины.
«Рост цен на стройработы — лишь часть проблемы. Основное давление на цену сегодня оказывают финансовые издержки» (Константин Кокушкин, «Уралсибпроект»).
Кто в выигрыше?
Если сложить все нестроительные расходы, картина становится очевидной:
- 20 % — банковские проценты;
- 10 % — маркетинг и посредники;
- до 30 % — земля и инфраструктура;
- остальное — административные издержки и «страховые» надбавки.
Итого — около 50–60 % от цены квадратного метра уходит тем, кто не кладёт кирпичи и не заливает бетон.
«Сегодня на себестоимость строительства приходится около половины конечной цены жилья, остальное формируют сопутствующие расходы» (Павел Бушков, «Мармакс»).
Что с этим делать?
Эксперты видят несколько путей снижения нагрузки по строительному горизонту:
- Снижение ключевой ставки — чтобы удешевить кредитование стройки и ускорить продажи.
- Стандартизация проектов — типовые решения сокращают ошибки и переделки.
- Прямые контракты с производителями материалов — минус посреднические наценки.
- Прозрачность правил — чёткие нормативы по земле и сетям уменьшат «страховые» издержки.
«Реалистичный путь — стандартизация проектных решений, узлов и конструкций, чтобы сократить ошибки и переделки. Внедрение грамотной механизации на стройплощадки также сможет сократить издержки до 20%. Половины от половины, уходящего в «не строительную» кормушку хватило бы всей стране для модернизации всей отрасли по последнему слову» (Игорь Денисенко, ЕвроТех).
Вывод
Когда вы платите за квартиру в новостройке, половина ваших денег уходит не на строительство, а на сложную систему финансовых и административных издержек. Пока банки, посредники и регуляторы получают свою долю, застройщики вынуждены закладывать эти расходы в цену — а покупатели платят за то, что никогда не увидят в готовом доме.
Снизив до разумного эти издержки — эту самую «кормушку для трутней», — страна уже справилась бы с задачами, которые поставлены перед отраслью:
- сделала бы жильё доступнее для миллионов граждан;
- ускорила бы темпы строительства без потери качества;
- высвободила ресурсы для реального развития инфраструктуры;
- повысила рентабельность строительных проектов, сделав их привлекательнее для инвесторов.
📝 СтройфакЪ.
⏩ Оперативные материалы — в Tg СтройФакЪ.