Агентский договор на аренде и АУСН

Агентский договор на аренде и АУСН

ИП сдаёт общежитие. Договор аренды с 2-мя ООО, платит за аренду этих двух ООО вообще другое ООО. В назначении пишет оплата по письму за такое-то ООО, по счету. Можно ему с 2026 года на АУСН? Не будет ли это считаться агентской схемой?

Агентский договор согласно ст. 1005 ГК РФ — это посредническая сделка, по которой одна сторона (агент) совершает за плату юридические и иные действия в интересах и по поручению другой стороны (принципал/заказчик).

При этом агент может совершать действия как от своего имени и за счет принципала, либо от имени и за счет принципала.

Иными словами агент выступает в роли посредника. 

Согласно п. 21 ч. 2 ст. 3 ФЗ от 25.02.2022 № 17-ФЗ не вправе применять АУСН организации и предприниматели, которые ведут деятельность в интересах другого лица (посредники) на основе договоров поручения, комиссии либо агентских договоров.

В вашем случае при получении оплаты по договору аренды происходит исполнение обязательства арендатора третьим лицом (ст. 313 ГК РФ). 📌Что это значит? Это значит, что происходит выполнение обязанностей первоначального должника-арендатора другим субъектом-третьим лицом с сохранением неизменного кредитора, то есть вашего ИП.

Под исполнением обязательств здесь как раз имеется в виду погашение задолженности по арендной плате перед арендодателем. 

Стороны сделки остаются те же исполнение обязательства арендатора в учете арендодателя-ИП отражается как погашение дебиторской задолженности, только не должником, а третьим лицом. 

В этом случае вы не выступаете в роли посредника и не получаете агентское вознаграждение за свои услуги. У вас остаются права и обязанности арендодателя по договору аренды недвижимого имущества. 

📌Какими документами надо оформить такие отношения?

Согласие кредитора, то есть вашего ИП, на получение оплаты от третьего лица.

Договоры аренды со всеми доп.соглашениями.

Желательно, но не обязательно поручение должника-арендатора об оплате третьему лицу в письменной форме. Хотя в постановлении от 15.07.2014 № 3856/14 Президиум ВАС РФ указал, что в подобных случаях кредитор не обязан выяснять, действительно ли должник возложил исполнение обязательств на третье лицо.

Таким образом, получение оплаты по договору аренды от третьих лиц по своей природе не является сделкой, где арендодатель действует в интересах другого лица как посредник. А соответственно, не может быть квалифицировано как агентский договор.

#спроситеуколлег_БК