Одним из последствий дела Долиной является повышенное внимание всех покупателей к вопросам вменяемости продавца. В декабре 2025 года истерия по этому поводу достигла максимума, Люди реально приостанавливали сделки, опасаясь мошенничества, а средства массовой информации и блогеры всех мастей вдоволь попиарились на этой темой.
Давайте дадим свои рекомендации, основанные на собственном многолетнем опыте, как преодолевать данную проблему.
Итак, сразу разделим проблему вменяемости на две большие части: реальная невменяемость и мошенническая схема. В первом случае вы можете столкнуться с реально неадекватным продавцом, во втором - станете жертвой подстроенной схемы, где невменяемость появляется для того, что бы отнять у вас квартиру обратно.
Разберем по порядку:
1. Реальный неадекват.
Слухи о невозможности отличить неадекватного человека от адекватного сильно преувеличены. Имея многолетний опыт поездок в Московском метро, мне кажется не заметить некоторые странности в поведении человека можно только при очень большом желании или в моменты сильной усталости.
Определенные сигналы всегда есть и достаточно их просто не игнорировать. Ну в самом деле, любая сделка с недвижимостью готовится от месяца до двух, в зависимости от обстоятельств. За это время будет минимум несколько встреч, переговоры, согласование деталей, сбор справок, подписание документов. А еще, в день сделки при самом лучшем раскладе требуется хотя бы пара часов, а то больше.
Если у человека по настоящему не порядок с головой, он неминуемо себя проявит, достаточно быть наблюдательным и не игнорировать детали.
Находчивые читатели тут же напомнят о периодах ремиссии, когда шизофреник может выглядеть вполне нормальным человеком, а потом раз - и он ненормальный. Что тогда? А еще, даже вполне нормальный человек может внезапно слететь с катушек!
Ну, да, такое возможно! Что-то типа тех сусликов, которых никто не видел, но которые есть! Где-то!
Не смотря на весь опыт метро, количество нормальных пассажиров (даже если они не очень приятны) там на порядок превосходит слегка странных. Откровенных же идиотов не попадалось вовсе, видимо, спуститься в метро не такая простая задача и они туда не добираются. Правда, пару раз попадались милые старушки, которые не могли найти свою станцию метро, хотя им надо было здесь же по переходу перейти на другую ветку.
Т.е., встретить на рынке реально больного человека достаточно редкий случай, что бы там не писали нам СМИ. В нашем же случае, этот больной на голову человек должен вдруг возжелать продать свою единственную квартиру. Это еще более сокращает варианты.
А представить вариант, что вам попался больной собственник нескольких квартир - ну вы наверное и так поняли. Это просто невозможно, и вездесущие родственники этого просто не допустят. Представить же больного богатого и круглого сироту продавца - думаю, вы уловили суть.
А если представить, что это был совершенно здоровый человек, который внезапно потерял берега?....
В теории, в нашей жизни возможно все, но это действительно будет случай один на миллион. Что-то вроде несчастного случая на дороге и застраховаться от него невозможно. Однако, число таких случаев по определению не может быть большим и не превышает долей процентов. Т.е. в 99% вы вполне можете спокойно провести сделку и много это не потребует.
Что же нужно сделать? Как проверить дееспособность продавца? Здесь тоже есть простой алгоритм:
1. Запрос справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансеров (НД), они подтверждают, что человек не состоит на учете и не страдает психическими заболеваниями, влияющими на способность осознавать свои действия. Справка из НД, выданная наркологом, подтверждает отсутствие зависимости от алкоголя или запрещенных веществ.
Справки не панацея, но вы хотя бы отсечете откровенных и давно больных, это уже не плохо.
2. Если сомнения остаются, можно прибегнуть к освидетельствованию. Это обычная платная услуга практически в любой поликлинике. Оно может быть единоличное или комиссионно, т.е. несколькими врачами.
Опять таки, вы уменьшаете вероятность пропустить неадеквата, на которых врачи насмотрелись и которых определяют с полувзгляда.
3. Нотариальное заверение.
Раньше фигура нотариуса выглядела значительной, казалось, его печать обладает магическими свойствами. Если уж нотариус заверит, то оспорить невозможно!
Однако, времена меняются. Хотя нотариус при совершении сделок должен проверять дееспособность сторон, но в реальных делах нотариусы легко отказывались от роли заверителя. В один голос они твердят, что не специалисты и психическое состояние оценивают "на глазок".
В общем, заверять у нотариуса полезно, но 100% гарантии не дает.
4. Косвенная информация.
Например, наличие у продавца водительских прав или разрешения на оружие говорит о прохождении обязательной медкомиссии, включающей освидетельствование у психиатра и нарколога. Также можно поговорить с родственниками или соседями, изучить профили в социальных сетях.
5. Включите собственную наблюдательность.
Должно насторожить странное поведение продавца, например, когда он выглядит растерянным, не может ответить на простые вопросы. Повторяет одни и те же фразы, забывает, что говорил минуту назад, ведет себя непредсказуемо, или не может сказать, когда и куда переедет после продажи. Такое поведение может быть связано со снижением когнитивных функций, например, из-за пожилого возраста или психического расстройства.
Резюмируя: простое следование обычным правилам хотя и не позволит исключить риск полностью, но снизит его до приемлемых величин.
2. Мошенничество
Здесь тоже все довольно просто. Мошенники специально ищут больного человека на заболевании которого и будет построена вся схема. Ее суть проста - совершить сделку, забрать деньги, а потом через суд вернуть квартиру, после чего схему можно повторить.
В любой классической мошеннической схеме нужна наживка и лох, который на нее клюнет. Нужно, что бы покупатель поверил в свой счастливый билет и ради этого он сам закроет глаза на нестыковки. Поэтому обработка вас начнется с нереально низкой цены, именно она привлечет вас.
Скидка будет существенной, не жалкие 5%, а прямо 10-20 или даже 30% от рыночной цены. Естественно, что бы оправдать такое снижение, вам будет рассказана слезливая история со срочным отъездом пенсионерки к дочери или еще что-то подобное.
Вторым шагом будет изоляция вас от продавца под любым соусом. Здесь тоже вариантов не много - во-первых, сделку будет совершать непонятный родственник по доверенности. Скорее всего он никакой не родственник. Во-вторых, продавец "уехала" к дочери и будет только на сделке (или вообще не будет). В-третьих, на сделке вас ни на минуту не оставят с продавцом наедине, рядом всегда будет "риэлтор".
Третий шаг - быстрая сделка! Вам расскажут о каких-то срочных обстоятельствах, или сейчас или никогда. Сделка должна состоятся буквально на следующей неделе, а то продавец "уедет" и т.п. На вас будут давить сроками или сделка сорвется. Возражения будут игнорироваться, фактически вас поставят перед выбором - либо брать, либо нет, а перед носом вместо морковки "вкусная" цена. И вы сами сдадитесь.
Четвертый шаг вытекает из третьего - из-за искусственного уменьшения времени, вам не дадут провести нормальную проверку. Та же Лурье прокололась на том, что народная артистка отказалась предоставлять справки о своем психическом состоянии, якобы для нее это звучало оскорбительно. Итог мы знаем.
Пятый шаг - странные схемы расчетов. Тут могут быть и наличка, и банковская ячейка, занижение цены или расчеты через третьих лиц, кому продавец "должен". Общая цель - затруднить прямую связь оплаты с продавцом, что бы он потом мог заявить, что расчет не проведен.
Как видим, схема мошенничества избитая и давно обкатанная, но мошенники стабильно ее проворачивают. Т.е. всегда находиться доверчивый гражданин, который пренебрегает элементарной подготовкой сделки.
Спасибо за прочтение статьи, если понравилось, то можете отметить её лайком для поддержки автора)) или подписаться. В комментариях можете задавать интересующие вопросы, на которые обязательно отвечу.
Звоните, пишите: тел/телеграм/мах: 8-985-546-80-08; e-mail: ki_reggi@mail.ru
Напоминаю, что, если Вам потребуется юридическая услуга, в т.ч. оформить любую недвижимость в г.Москва и в г.Балашиха, мы всегда можем это обсудить. Для подписчиков действует специальная скидка 5 %.
Всего хорошего.