Сегодня, 16 декабря, проходит заседание Верховного суда РФ по нашумевшему делу Ларисы Долиной, продавшей элитную квартиру в Хамовниках за 112 млн руб. под длительным воздействием телефонных мошенников, убедивших ее перевести средства на «безопасные счета».
А пока рассмотрим, что такое «Эффект Долиной», как подобные дела повлияли на рынок недвижимости, и всегда ли суд в таких кейсах встает на сторону обманутого продавца.
Фабула дела Долиной
В марте 2025 года Хамовнический районный суд Москвы признал сделку недействительной и восстановил за Долиной право собственности без возврата денежных средств покупательнице, при том что последняя являлась добросовестным покупателем и не была связана с мошеннической схемой.
Апелляция Мосгорсуда в сентябре и кассация Второго кассационного суда в ноябре оставили это решение в силе.
Cтарая песня на новый лад
Несмотря на популярное мнение, что случай Долиной стал первым подобным прецедентом, это не так. Еще до этого была целая серия дел, в которых квартиры возвращались продавцам, а добросовестные покупатели оставались без жилья и без возможности вернуть деньги, поскольку средства были похищены третьими лицами.
История Долиной, за счет ее публичности, только дала название этому феномену – «Эффект Долиной».
Справка
Под «эффектом Долиной» понимают ситуацию,
когда продавец жилья (чаще всего пожилой человек), став жертвой мошенников, продает квартиру,
переводит деньги третьим лицам, а затем через суд требует признать сделку по продаже недействительной и вернуть недвижимость.
При этом покупатель, действовавший добросовестно, иногда остается и без квартиры, и без денег.
Статистика
По оценкам, в 2024 году недействительными были признаны более 3000 сделок с участием пенсионеров, а число аннулированных продаж из-за мошеннического давления за последние 2 года выросло примерно на 20%.
Более того, периодически случаются и совсем вопиющие случаи.
Вот новость, упомянутая в некоторых медиаизданиях:
мужчина обратился в суд с требованием признать недействительной сделку по продаже квартиры спустя почти 10 лет после ее заключения, заявив, что в момент совершения сделки действовал под давлением мошенников, а потом находился в «рабстве» у некой женщины, которая не позволяла ему самостоятельно распоряжаться деньгами с продажи.
Всегда ли суд встает на сторону продавца?
Нет, есть ряд показательных кейсов, где суды отказывали
в оспаривании сделки даже при наличии мошенничества 3-их лиц:
Дело № 88-6149/2025
Решение: суд нашел множество косвенных доказательств того, что продавец осознавала смысл сделки (согласовывала условия договора продажи, обсуждала нюансы выезда из жилплощади), квартира осталась у конечного покупателя.
Дело № 33-820/2025
Решение: суд не нашел оснований для признания договора купли-продажи квартиры недействительной сделкой.
Дело № 2-4511/2024
Решение: суд постановил, что договор купли-продажи является действительным, продавец осознавала свои действия и психологических отклонений не имела.
Пока практика неоднородна, во многих случаях суд встает на сторону продавца, признавая сделку недействительной, оставляя добросовестного покупателя ни с чем.
Поэтому заседание 16 декабря станет важным событием не только для участников дела Долиной, но и для тысячи других случаев, которые уже произошли или только могут случиться.
Влияние на рынок недвижимости*
Первичный рынок
На фоне этих событий в 2025 году рост цен на первичном рынке наблюдался не во всей стране. В среднем по России динамика оставалась умеренной, однако в крупнейших агломерациях новостройки дорожали значительно быстрее:
- Москва: +20,1%
- Санкт-Петербург: +20,6%
- Казань: +19%
Спрос концентрируется в наиболее ликвидных и предсказуемых сегментах рынка на фоне рисков вторичного рынка.
Вторичный рынок
Хотя спрос на вторичное жилье немного уменьшился на фоне волнений, цены при этом все равно растут: в ноябре 2025 вторичное жилье подорожало на 7,5%
по сравнению с прошлым годом.
А пока рынок усиливает меры защиты: растет роль нотариусов, участники переходят на отсроченные расчеты, фиксируют волю сторон максимально подробно, обсуждается введение «периода охлаждения» для сделок, все чаще привлекают родственников продавца как дополнительную гарантию осознанности решения.
* «Эффект Долиной» является лишь одним из факторов и не определяет ценовую динамику рынка недвижимости в целом. Рост цен обусловлен совокупностью макроэкономических и рыночных причин.
...........................
#эффектдолиной #долина #недвижимость #ст178ГКРФ #мошенничество