В 2025 году объем ввода жилья в России, по оценкам аналитиков, может упасть до примерно 41 млн квадратных метров, при этом стоимость квадратного метра продолжит расти. Такие выводы содержатся в исследовании «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность», подготовленном порталом ЕРЗ.РФ и агентством «Яков и партнеры».
Как отмечают эксперты Российской газеты, объем ввода многоквартирных домов в стране в следующем году может сократиться примерно на 20 процентов по сравнению с пиковым 2023 годом. Одновременно на исторический максимум — около 16,2 млн квадратных метров — выходит перенос сроков ввода объектов на более поздние годы. Отрасль одновременно испытывает давление и со стороны затрат, и со стороны спроса: растут финансовые издержки и себестоимость строительства, а покупатели все осторожнее принимают решения.
Дорогие кредиты и ужесточение банков
Авторы исследования подчеркивают, что рынок новостроек фактически оказался в новых условиях: период дешевого кредитования и ажиотажного спроса завершился. Маржинальность проектов сейчас часто не поднимается выше 5–10 процентов, тогда как ставки по проектному финансированию достигли примерно 10,8 процента, что заметно превосходит среднюю рентабельность отрасли. В такой обстановке застройщикам приходится перестраивать бизнес-модели, отказываясь от гонки за объемами в пользу финансовой устойчивости и повышения операционной эффективности.
Средняя ставка по проектному финансированию за год выросла с 9,4 до 10,8 процента, а доля задолженности, покрытой средствами на эскроу-счетах, снизилась. Банки ужесточили подход к застройщикам: строже оценивают условия контрактов, внимательнее контролируют реализацию проектов. На фоне роста стоимости денег и усложнения доступа к кредитам объем инвестиций в недвижимость, по оценкам, практически сократился вдвое.
При этом крупные девелоперы с понятной структурой собственности, прозрачной отчетностью и высокими стандартами корпоративного управления сохраняют конкурентоспособность и остаются для банков приоритетными клиентами. Зато средние и региональные компании все чаще сталкиваются с дефицитом финансирования, что ограничивает их возможности по запуску новых проектов.
Стратегия банков, как подчеркивают эксперты, смещается от быстрого взыскания долгов к сохранению стоимости актива. В первую очередь кредитные организации стремятся к рефинансированию, пролонгации обязательств или смене партнера по проекту, чтобы защитить интересы дольщиков и не рисковать репутацией. К жестким мерам — банкротствам и принудительным взысканиям — банки прибегают точечно и, как правило, только в отношении системно проблемных строек.
Себестоимость растет по всем статьям
Наряду с удорожанием заемных ресурсов девелоперы сталкиваются с существенным ростом операционных затрат. С 2021 года стоимость работ по монолитному бетонированию в Москве, по расчетам аналитиков, увеличилась более чем в два с половиной раза: с примерно 2,5 тыс. до свыше 6,5 тыс. рублей за кубический метр. Цены на бетон в целом поднялись примерно на 60 процентов, на сталь для железобетонных конструкций и оконные блоки — на треть. Аренда спецтехники подорожала в среднем на 50–70 процентов.
Участники рынка ожидают, что рост издержек продолжится и в ближайшие годы. Предполагается, что стоимость строительных материалов увеличится примерно на 7,5 процента в 2025 году и еще на 5 процентов в 2026-м. Фонд оплаты труда, по оценкам, вырастет примерно на 10 процентов в 2025 году и еще на 3 процента годом позже. В совокупности это почти не оставляет девелоперам пространства для маневра, снижая рентабельность проектов и усиливая нагрузку на конечную цену квадратного метра.
На этом фоне у покупателей жилья в приоритете оказываются проекты с высокой степенью готовности, где риски срыва сроков и изменения условий минимальны. Дополнительными факторами доверия становятся гибкие программы рассрочки и безупречная деловая репутация застройщика, подтвержденная реализованными объектами.
Цены растут, скидок почти не будет
Резкое удорожание строительства фактически лишает девелоперов возможности массово предлагать крупные скидки, подчеркивается в исследовании. Даже на фоне замедления спроса компании не могут сильно снижать цены, поскольку это напрямую ударяет по уже минимальной марже.
Продажи по договорам долевого участия, по оценкам экспертов, в 2025 году стабилизируются на уровне около 475 тысяч квартир, а в 2026 году — около 480 тысяч. Объем ипотечного кредитования, несмотря на изменение условий льготных программ, может удерживаться примерно на уровне 2 трлн рублей в 2025 году и 2,2 трлн в 2026-м.
Предложение на рынке будет подстраиваться под реальные финансовые возможности покупателей. Средняя площадь строящихся квартир, по прогнозам, снизится примерно до 48,6 квадратного метра: за счет уменьшения метража девелоперы попытаются сохранить для клиентов приемлемый «входной билет» при продолжающемся росте цен. При этом сами цены, по расчетам аналитиков, будут расти относительно равномерно — примерно на 6 процентов в год в 2025 и 2026 годах.
Как девелоперы приспосабливаются к «новой нормальности»
Одним из ключевых направлений адаптации станет оптимизация земельного банка. Участки под застройку, приобретенные в кредит в 2023–2024 годах, при изменившихся условиях финансирования и рынка для многих компаний превратились в обременение. Особенно это касается территорий, по которым затянулось получение градостроительной документации или финансовые модели изначально опирались на чрезмерно оптимистичные прогнозы. В таких случаях застройщики стараются продать землю, иногда фиксируя убыток, либо вынуждены выводить в реализацию заведомо низкомаржинальные, а порой и убыточные проекты.
Еще один шаг — сокращение размеров очередей строительства и более осторожный вывод новых корпусов на рынок. Девелоперы будут запускать в продажи только те объемы, на которые есть подтвержденный спрос, чтобы не «замораживать» средства в нереализованных площадях и не наращивать кредитную нагрузку.
При этом некоторые крупные игроки, наоборот, рассчитывают занять освободившиеся ниши: на фоне замедления всего рынка они планируют наращивать продажи и ввод жилья, рассчитывая увеличить свою долю и укрепить позиции за счет слабых конкурентов.
Третьим направлением трансформации станет изменение подхода к продажам. Фокус смещается от общей выручки к рентабельности каждой конкретной сделки: застройщики более тщательно управляют скидками, акциями, ассортиментом планировок и дополнительных сервисов, чтобы не жертвовать маржой в погоне за объемом.
Стандартизация и контроль стройки как ответ на вызовы
Еще один элемент адаптации — стандартизация продукта. Девелоперы все активнее создают так называемые каталоги типовых решений по планировкам, конструктивным решениям и инженерным системам. Это позволяет заметно сократить сроки проектирования — по оценкам, на 25–30 процентов — и снизить себестоимость, не отказываясь при этом от внешней индивидуальности комплексов. Те компании, которые разделяют скрытые параметры зданий (конструкции, инженерия) и видимые (архитектура, отделка), могут унифицировать внутреннюю начинку и в то же время предлагать покупателям разные по облику проекты.
Пятый важный шаг — повышение эффективности строительно-монтажных работ. Девелопер все чаще берет на себя роль интегратора: самостоятельно выстраивает работу с подрядчиками, управляет графиками, централизованно закупает материалы. Такой подход помогает лучше контролировать сроки и качество, а также сдерживать рост затрат по мере возможности.
Эксперты делают вывод, что российский рынок девелопмента постепенно завершает этап агрессивного расширения и переходит в фазу, где главным конкурентным преимуществом становится качество управления. В новых условиях, по их мнению, закрепятся те компании, которые смогут выстроить дисциплинированную финансовую политику, повысить операционную эффективность и при этом сохранить доверие покупателей.
Оригинал статьи на сайте.
Читайте также:
"Ъ": Правительство признало нецелесообразным строительство Севсиба за 50 триллионов
Власти назвали самые востребованные профессии в России до 2032 года
Трамп грозит Финляндии расплатой за вступление в ряды западного альянса
Датский Saxo Bank представил провокационные прогнозы на 2026 год для рынков
Глава ВТБ Костин поддержал дискуссию о проблемах курсообразования рубля