Пятёрки и премиальные отели растут, но всё это упирается в ограниченную береговую полосу и горный рельеф — город вытянут вдоль моря, глубоко уходит в горы, а под застройкой всего около 250 км².
Цены
По данным девелоперских обзоров и исследований:
Премиальные апартаменты и отели в Сочи на первой линии и в топ-кластерах (Центр, Адлер, Имеретинка, Красная Поляна) в 2024–2025 годах спокойно уходят в диапазон от 700–800 тыс. до 1–1,1 млн руб./м², а в отдельных проектах — ещё выше.
✔️То есть квадрат в Сочи может стоить в 2–2,5 раза дороже, чем в хорошем объекте Крыма, но:
турпоток на км берега в Сочи в 20+ раз выше;
✔️загрузка круглый год стабильно высокая;
✔️бренд Сочи как “российской Ривьеры” и олимпийской столицы сильно закреплён.
Логика рынка: дорого, но логично.
4. Кто объективно рискованнее: инвестору “в лоб”
Риски Крыма
Перенасыщение предложением.
Тысячи мини-отелей, сотни строящихся комплексов, 241 инвестпроект в курортной сфере — это уже конкуренция “в ноль” по цене, особенно вне топ-локаций.
Сильная сезонность.
Загрузка в межсезонье 40–45%, пик летом.
Без сильной велнес/медицинской составляющей объект большую часть года будет бороться за клиента.
Серый сектор.
Колоссальный объём теневого размещения (гостевые дома, квартиры “от хозяина”) подрезает доходность легального бизнеса.
Политические и инфраструктурные риски.
Въезд сильно завязан на мост и железную дорогу; тему безопасности мы сейчас не разжёвываем, но инвестор её держит в голове.
Риски Сочи
Высокий вход.
Входной билет дорогой; ошибка в выборе локации/оператора/формата дорого стоит.
Регуляторика по апартаментам.
История с апарт-статусом, налогами, переводами в жилой фонд и т.п. — то, что надо учитывать при моделировании.
Зависимость от покупателя с деньгами.
Это рынок, где платят “длинные” деньги, и кризис платежеспособного спроса ударит по премиуму первым. Но при этом ликвидность премиальных локаций Сочи пока держится очень крепко — это видно по загрузке и турпотоку.
Если смотреть на картину холодно:
Крым — более рискованный с точки зрения переплаты за квадрат и конкуренции. Сочи — более рискованный по сумме входа, но предсказуемее по спросу.
5. Когда Крым всё-таки интересен: “изюм”, а не “ещё один 5★ на море”
С учётом того, что мы и так видим “ценовую шизофрению” по простым отелям у моря, в Крыму есть смысл смотреть только на объекты:
5.1. Велнес и медицина на уникальной базе
Саки и Евпатория — грязелечение, сакские грязи, рапа.
Это курорты, которые живут не “только летом”, а за счёт реальной медицинской ценности:
✔️более 135 лет истории санатория “Саки”, лечебные грязи и рапа озера.
✔️десятки санаториев с грязелечением, реабилитацией опорно-двигательного аппарата, неврологии и т.п.
Инвестиционное следствие: объект, который сидит на уникальном природном факторе (грязи, климат, минеральные воды) и завязан на медицину/реабилитацию, теоретически живёт круглый год и менее зависим от туристической моды “этим летом туда, в следующем — сюда”.
5.2. Федеральные кластеры и “игра с государством”
Пример — проект “Золотые пески России” между Саками и Евпаторией:
входит в программу “Пять морей и озеро Байкал”;
✔️площадь около 212–230 га, планируется построить 18 отелей на 8,3 тыс. номеров, рассчитанных на ≈1 млн туристов в год;
✔️рядом отдельный проект “Крымская Ривьера” на 2,4 тыс. номеров 5★ с планом принимать до 500 тыс. туристов в год.
Это уже не “ещё одна гостиница”, а государственно поддерживаемый кластер, в который пойдут дороги, маркетинг, инфраструктура.
5.3. Объекты с сильным оператором и концепцией
В Крыму имеет смысл смотреть на:
✔️проекты, где оператор — либо сильный федеральный сетевик, либо команда с доказанной окупаемостью санаторов/отелей,
✔️концепции “оздоровительный курорт + реабилитация + SPA/медицина + деловой туризм”, а не просто “люксы у моря, шведский стол и детская анимация”.
Простой тест:
“Если завтра часть туристов переключится обратно на Турцию/ОАЭ, мой объект всё равно будет нужен?”
Для классического 5★ “просто море” ответ часто = нет.