Можно ли продать ипотечную квартиру?
— Да, можно.
Как это сделать?
— Давайте рассмотрим возможные варианты.
1. Покупатель с наличными.
Вариант 1.
Покупатель вносит задаток в размере вашего остатка долга по ипотеке. Вы этими деньгами закрываете свою ипотеку досрочно. Банк снимает обременение и вы выходите на сделку.
Риски:
Тут важно не передумать. Потому что если вы вдруг решите отказаться от сделки, вам придется вернуть покупателю двойной размер задатка. Если покупатель передумал, он просто оставляет всю сумму задатка вам. Ни одной, ни другой стороне это не выгодно. Поэтому, вероятность такого исхода событий сводится к нулю.
Но! Обратная сторона медали:
Для покупателя этот вариант самый не безопасный!
Пример:
Продавец закрывает ипотеку и все-таки передумывает продавать. Да, должен вернуть двойной размер. Но денег то нет.
Соответственно, покупатель теряет свои деньги и идет в суд. Это занимает минимум полгода. Суд принимает решение в пользу покупателя, выдает исполнительный.. но как быстро продавец сможет по нему рассчитаться? Вопрос хороший.
Вариант 2.
Аккредитив с трансферацией (переводной аккредитив).
Аккредитив - это специальный счет, на котором можно зарезервировать денежные средства до выполнения обязательств получателя.
Важно! все возможные действия осуществляются исключительно при наличии согласия от банка залогодержателя.
Алгоритм действий:
1. Получаем согласие от банка
2. Открываем аккредитив
3. Подписываем ДКП (договор купли продажи)
4. Закладываем на аккредитив сумму, равную стоимости недвижимости
5. Регистрируем сделку в Росреестре
6. Получаем новые документы о смене собственника (выписка ЕГРН)
7. Предоставляем эту выписку в банк
8. Банк раскрывает аккредитив
— Часть денег (остаток долга по ипотеке) банк оставляет себе
— Остаток переводит продавцу
9. После погашения ипотеки, банк снимает обременение с квартиры
10. Все)
Риски:
Их нет. Тк смена собственника и снятие залога проходят одновременно.
2. Покупатель с ипотекой.
Вот тут все очень индивидуально. Все зависит от конкретного банка и его условий. Не все банки готовы взять залоговый объект другого банка.
Если, например, квартира в залоге Сбербанка, и покупатель хочет купить ее также в ипотеку Сбера, то залог просто переоформят на нового собственника.
Как это работает:
1. Покупатель получает одобрение по ипотеке и ему согласовывают ваш объект к покупке.
2. Вы вместе идете в банк на сделку. Банк дает согласие на продажу. После регистрации права собственности и нового обременения квартиры в пользу банка происходит погашение ипотеки продавца.
Как найти покупателя на такую квартиру?
— Точно также, как и на любую другую)) Только нужно будет учесть некоторые нюансы. Поэтому, рекомендую доверить это специалисту!)
Если для вас эта тема актуальна и остаются вопросы, можете задать их мне в личные сообщения или написать в комментарии к этому посту)
#вопросы@chastnoerieltorskoe