Лишиться и недвижимости, и сбережений не так уж сложно, как вы думаете. Вспоминаем знаменитое дело Долиной. Деньги за квартиру внесены, но переданы продавцом мошенникам. Сделка оспорена на ст. 178 ГК РФ - так как была совершена под влиянием обмана или заблуждения. Когда продавец не имел действительного намерения продавать квартиру, действовал под влиянием обмана.
Как результат - квартира возвращена прежнему хозяину, а покупатель будет получать возврат средств по копейке в год из пенсии продавца. И это при условии, если жилье не было приобретено в ипотеку. Там ещё и проценты банку выплачивать придется. Но немногие знают, что в таких случаях государство может компенсировать потери покупателя!
Во исполнение постановления Конституционного суда от 4 июня 2015 года о проверке конституционности статьи 31.1 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» признано, что если продавец квартиры не исполнил решение суда и не вернул деньги от продажи квартиры, то их должно выплатить государство за счёт казны Российской Федерации (ст. 68.1. ФЗ № 218).
Но, чтобы получить эту компенсацию, покупатель должен быть признан добросовестным. Добросовестный покупатель - тот, который на момент совершения сделки никак (вообще никак) не мог предвидеть и/или предугадать, что сделка может быть недействительной.
1. Стоимость недвижимости не должна быть занижена;
2. Продавец должен иметь документы о полной дееспособности с разрешением от психиатра на совершение сделок купли-продажи недвижимости;
3. Проверка потенциальных правопритязаний от третьих лиц (других наследников, если квартиры была приобретена по наследству продавцом, или зарегистрированных лиц при приватизации и т.д.);
4. Все заверения продавца об отсутствии правопритязаний и его действительных намерениях лучше оформить нотариально. В том числе утверждения, что он не находится под влиянием обмана или заблуждения! А так же, что сделка для него не является кабальной, совершенной из-за стечения тяжелых жизненных обстоятельств.
5. Проверка недвижимости на использование средств материнского капитала.
6. Анализ продавца на потенциальное банкротство.
7. Отсутствие супруга или наличие от него нотариального согласия на сделку.
Лучше всего заказывать профессиональных письменный отчет о проверке юридической чистоты недвижимости по состоянию на момент совершения сделки купли-продажи, поскольку нюансов по каждой отдельной сделке крайне много.
P.S. Такой отчет, кстати, и я составляю.
Продавец проверяется на все потенциальные риски по средствам, доступным из общих источников, с запросом недостающих дополнительных документов.
Повторюсь, такие проверки не защитят на 100% от оспаривания сделки в будущем, но подтвердят добросовестность покупателя для получения компенсации от государства.
Кроме того, для получения компенсации, выплаты по исполнительному документу о взыскании с продавца в пользу покупателя денежных средств должны быть произведены либо частично, либо не производиться в течение шести месяцев вообще. Размер компенсации составляет сумму реально причиненного ущерба с учетом произведенных продавцом выплат. Убытки, связанные с оспариванием сделки, так же подлежат возмещению за счет казны. Расходы на сделку, судебные издержки, оплата экспертиз и т.д.