Жилой комплекс "Променад".
В 2021 году в качестве инвестиций брокер предложил вложиться в строящийся проект от застройщика "Аквилон" у метро "Фрунзенская". А именно, в корпус со статусом квартир - апартаменты. Была выбрана двухкомнатная квартира с ремонтом "под ключ" от застройщика.
Важным условием было полное сопровождение брокером всего периода жизни инвестиционного проекта, который включал в себя большой объем мероприятий и решение различных задач. Учитывая, что клиент не находился в России и не планировал приезжать, брокеру была выдана доверенность на 5 лет, на которые и был рассчитан проект инвестиции. Цель — сохранить и приумножить капитал, сгладить все колебания рынка на протяжении этого периода.
### Эпизод первый. Простой
Тут все просто, особенно когда работает профессионал. Брокер выбрал квартиру, представил расчеты и план, провел сделку, оплатили объект, ушли в ожидание сдачи дома.
### Эпизод второй. Обычный
Ранней весной 2022 года дом был сдан. Брокер провел приемку объекта, указал на недостатки, провел повторную приемку с устранением недочетов и оформил собственность. Он предоставил инвестору отчет. Параллельно приступили к расчету комплектации квартиры для сдачи в аренду. Спроектировали всю мебель, включая встроенные шкафы, кухонный гарнитур, мягкую мебель и полный комплект сопутствующей мебели вплоть до мельчайших деталей интерьера. Список меблировки составил более 100 позиций. Хорошо, что мы не успели завести все это в квартиру.
### Эпизод третий. Неожиданный
Весной 2022 года на телефон брокера позвонили из управляющей компании жилого комплекса и сообщили, что в доме протечка отопительной системы, и нужно срочно открыть квартиру для оценки масштаба происшествия.
Конечно, в обязанности индивидуального брокера по недвижимости входит оперативная реакция на такие сообщения. Он отложил свои дела и выдвинулся с ключами на объект, где его ожидал неприятный сюрприз. На восьмом этаже дома, ввиду некачественной установки застройщиком или его подрядной организацией радиатора отопления, при увеличении давления в системе радиатор подняло и сорвало с труб подводящих отопление. В результате огромное количество горячей воды под большим напором вырвалось наружу и затопило квартиры по стояку до четвертого этажа. Войдя в квартиру, можно было наблюдать обильное количество воды на полу, вспухший ламинат, отклеившиеся обои, провисшие и порванные натяжные потолки. Конечно, брокер быстро заполнил акт с управляющей компанией по факту происшествия. Параллельно была вызвана команда для борьбы с последствиями и назначен день оценки для составления экспертизы и предъявления претензии застройщику. На устранение последствий и сбор необходимых документов ушло более недели. В процесс разбирательств выяснилось, что отопление подтекало постепенно и небольшую протечку не сразу заметили, так как многих собственников не было дома. В итоге горячая вода пропитала стены, обои, полы и элементы отделки, а поскольку помещение было закрытым и вода горячая, это привело к появлению плесени под обоями, ламинатом, наличниками и плинтусами.
Итог эпизода — пакет документов был направлен в суд, последствия устранены, переходим к восстановлению, а точнее, к ремонту.
### Эпизод четвертый. Строительный
Была подготовлена смена для полного восстановления, а точнее по полному ремонту квартиры, начиная с демонтажа практически всего. Мы постарались сохранить все, что могли, например, двери. Смета была составлена и согласована с собственником, назначен выход бригады на объект, заказан материал. В этом эпизоде было много интересного и непредвиденного, но скажем одно — все проблемы решались оперативно брокером, и клиент не почувствовал дискомфорта. Из интересного: в процессе проведения осушительных работ с применением соответствующего оборудования, с квартиры площадью 65 квадратных метров оборудование собирало до 25 литров воды в сутки.
### Эпизод пятый. Приятный
Наконец, ремонт был завершен. Вся мебель и техника встали на свои места. Получилась отличная квартира, готовая к приему постояльцев. Параллельно шло судебное разбирательство, которое продолжается до сих пор. Не считая упущенного времени, удалось за сравнительно небольшие деньги, учитывая ожидаемую компенсацию от застройщика, сделать отличный ремонт и качественное наполнение квартиры.
### Эпизод шестой. Очень короткий
Укомплектовав квартиру и выставив ее в аренду, брокер нашел арендатора за две недели. Согласованная ставка аренды составила 110 000 руб. в месяц плюс залог и оплата последнего месяца. Расчеты всех мероприятий и стоимость всех услуг будут в следующем эпизоде.
### Эпизод седьмой. Выводы
Это, наверное, самая интересная часть: расчеты всей истории проекта на сентябрь 2025 года.
- На покупку было потрачено: 12 460 000 руб.
- На устранение проблем и суды было потрачено порядка: 45 000 руб.
- На ремонт и демонтаж было потрачено порядка: 1 150 000 руб.
- На комплектацию было потрачено порядка: 1 500 000 руб.
- Ожидаемая компенсация от застройщика составит порядка: 950 000 руб.
- Год аренды принес: 1 320 000 руб.
- Сегодняшняя рыночная стоимость: 27 000 000 руб.
Вывод:
- Общий расход: 15 155 000 руб.
- Доход с аренды и компенсации: 2 270 000 руб.
- Итого: 27 000 000 - 15 155 000 = 11 845 000 руб.
С учетом того, что продажа будет через год, когда не будет налогов и цена вырастет, можно сделать вывод, что за 4 года брокер обеспечил клиенту примерно 90% роста капитала.
Из дополнительных услуг, оплаченных клиентом (учтены в общем расходе):
- Сделка по новостройке: 0 руб.
- Экстренный выезд: 12 000 руб.
- Проект ремонта и комплектации: 128 000 руб.
- Сдача объекта в аренду: 60 000 руб.
- Юрист и судебное сопровождение: 20 000 руб.
- Комиссия за будущую продажу: 300 000 руб.
Вывод: У вас должен быть парикмахер, свой врач, свой стоматолог, свой брокер по недвижимости. И в его компетенции входить должны не только покупки или продажа, а гораздо более обьемный набор инструментов. И обладать он должен не просто большим опытом и разнообразными знаниями, а еще и быть хорошим человеком которому вы сможете доверять.
Удачи.
Рекомендуйте нас хорошим людям.