На инвестиционной активности на рынке коммерческой недвижимости отразился длительный период сжатия (компрессии) рынка под влиянием жестких денежно-кредитных условий. Объем инвестиций продолжает снижение. Разбираемся, как сейчас выглядит рынок, какие инвесторы наиболее активны и каковы прогнозы на 2-е полугодие 2025 года.
Алан Балоев, партнер, руководитель департамента инвестиций и рынков капитала CMWP
Объем инвестиций
По данным аналитического отчета Commonwealth Partnership #MARKETBEAT, объем инвестиций* в коммерческую недвижимость за январь-июнь 2025 года достиг 156 млрд. руб. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года показатель снизился на 28% (216 млрд. руб. за первые 6 месяцев 2024 года).
Для расчета объема инвестиций в коммерческую недвижимость CMWP рассматривает исключительно инвестиционные сделки, где цель приобретения – получение будущего арендного дохода, без учета сделок под конечного пользователя, девелопмент и редевелопмента под жилую функцию. Расчеты производятся на основе данных об известных заключенных сделках с применением экспертной оценки.
Сокращение объема инвестиций наблюдается во всех сегментах – складской, гостиничной, торговой недвижимости. Исключением в общей тенденции стал сегмент офисной недвижимости, значительный объем сделок в котором – обратный выкуп части портфеля бизнес-центров.
Тренды рынка капиталов в 1-м полугодии 2025 года в зависимости от источника финансирования сделки
Доходные активы продолжают вымываться с рынка, в том числе конечными пользователями, из-за дефицита предложения. В сегменте сделок с частными и профильными инвесторами заметно снижение активности. Стоимость заемного финансирования не оказывает определяющего влияния на принятие решений частными инвесторами, однако уровень оптимизма игроков снижается, что приводит к сокращению инвестиций в недвижимость со стороны непрофильных игроков.
Фактором роста инвестиций со стороны профильных инвесторов станет возможное снижение стоимости долгового финансирования в среднесрочной перспективе, однако текущая стоимость заемного финансирования для девелопмента не соотносится с ожиданиями большинства продавцов, из-за чего экономика проектов оказывается нерентабельной для инвесторов.
Несмотря на общую тенденцию, в сегменте коллективных инвестиций возможно увеличение инвестиционной активности. Текущая макроэкономическая ситуация и общее снижение инвестиционного спроса открывают окно возможностей для приобретения активов с повышенной ставкой капитализации. При снижении ставок по депозитам возможен частичный приток нового капитала в недвижимость в формате коллективных инвестиций. Однако при последующей нормализации стоимости заемного финансирования и возвращении профильных игроков на рынок коллективные инвестиции могут столкнуться с повышенной конкуренцией.
Прогноз объема инвестиций на 2025 год
Общий прогноз объема инвестиций в коммерческую недвижимость на 2025 год, по оценкам CMWP, составляет 300–350 млрд. руб.
Высокая ключевая ставка ЦБ остается определяющим фактором, влияющим на инвестиционную активность в сфере коммерческой недвижимости, несмотря на начало цикла снижения. Начавшийся тренд по снижению ключевой ставки 6 июня 2025 года стал важным сигналом для рынка. Для изменения инвестиционного спроса на недвижимость необходимо дальнейшее устойчивое снижение стоимости заемного финансирования и доходности по конкурирующим инвестиционным инструментам.
👉 Подписывайтесь на канал Finversia на платформах YouTube, Telegram, Rutube и ВКонтакте.