Периодически попадаются публикации о выгодности покупки офисов для сдачи в аренду, например, неделю назад в Ведомостях писали, что в этом году объём частных инвестиций в офисы вырос на 17% - https://www.vedomosti.ru/realty/articles/2025/07/31/1128135-investitsii-v-moskovskie-ofisi-virosli
До этого, в апреле, на портале Москвы была публикация, что за прошлый год (2024) инвесторы вложили в рынок офисов на 70% больше, чем в предыдущем (2023) - https://www.mos.ru/news/item/152412073/
Такие публикации действительно подогревают интерес к офисам , это заметно по вопросам от будущих покупателей, кто ещё не вкладывался в коммерческую недвижимость.
Рост инвестиций - очень хорошее дело, но тем не менее, у офисной недвижимости есть существенная специфика по сравнению и с торговыми помещениями, и со всеми остальными категориями.
Ключевое отличие офисов от других видов "бетона коммерческого назначения" в том, что очень большое влияние на цену оказывает отделка и даже наличие мебели ("готовые офисы"). Здесь ситуация очень похожа на аренду жилья, когда при небольшой разнице в стоимости квартиры, по аренде разброс может быть в 1,5-2 раза в зависимости от уровня отделки, мебели и наличия дизайна.
Например, в торговых помещениях такого даже близко нет. Каждый арендатор стремится изменить помещение до неузнаваемости. Обычно только плитка на полу избегает страшной участи демонтажа и вывоза в мусорном контейнере, всё остальное меняется примерно если не с каждым арендатором, то через одного.
Промышленная недвижимость с таким явлением как "отделка" не очень знакома в принципе. Безусловно, там огромное значение имеют коммуникации (что есть в наличии и в каком виде), но это всё-таки не про отделку. Вся отделка заканчивается хорошим освещением и антипылевым покрытием полов.
Отсюда первый нюанс офисов: требования к отделке высокие. Значит это периодические вложения в ремонт, всё как с квартирами. Это нужно закладывать в расчёты.
Второй важный момент: подавляющее большинство офисов находятся в отдельных нежилых зданиях. Значит у них будет очень высокая нагрузка на собственника по содержанию. То есть неважно, сдаётся офис или простаивает - расходы за то, что офис в собственности, в год обойдутся в очень существенную величину. Для упрощённых расчётов можно взять процентов 20 от предполагаемой аренды. Повторюсь, это то, что уйдёт на содержание, независимо от наличия арендатора.
Здесь сразу третий момент: в экономику нужно обязательно заложить эти расходы, иначе в результате окажется, что что-то маловато поступает с аренды на вложенный капитал. Более того, если этот момент не учесть и фактически переплатить за недвижимость, то с дальнейшей продажей возникнут трудности: если дальнейший покупатель придёт с сопровождением в виде меня или моих коллег, или просто сам по себе опытный инвестор окажется, то он учтёт эти расходы и запросит скидку по цене. Я написал выше "упрощённо 20%" - вот упрощённо эта же доля будет потеряна при перепродаже офиса, если сделать ошибку ещё при покупке.
Четвёртый момент: офисы как правило сами по себе денег не приносят, это необходимое условие - рабочее пространство, если хотите - для ведения бизнеса. Необходимые расходы. Следовательно, расходы на офисы сокращают в первых рядах при кризисных ситуациях. Это отличие производства и торговых объектов, которые напрямую генерируют доходы. Поэтому ставки на аренду могут заметно меняться даже год к году. А с учётом того, что расходы на содержание стабильны и, более того, с каждым годом будут только расти, нужно понимать, что приобретать офисные помещения под аренду следует с хорошим "запасом" по цене. А продавцы навряд ли будут торговаться на "непредвиденный случай".
И в качестве итога можно посмотреть предложения офисов на площадках: там в основном без торга условия такие, что в лучшем случае получится 6-7% годовых. Это не очень интересный вариант на фоне торговых объектов.