Главные отличия ипотечного договора при покупке жилья на первичном и вторичном рынке связаны с объектом залога, порядком оформления сделки, условиями кредитования и требованиями к недвижимости.
1. Объект залога и оформление сделки
• При покупке на первичном рынке (новостройка, еще не оформлено право собственности), в залог банку первоначально передается не сама квартира, а право требования по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) или по договору уступки прав требования. После сдачи дома и оформления права собственности залог переоформляется на сам объект недвижимости.
• При покупке на вторичном рынке (готовое жилье с оформленным правом собственности) залогом сразу становится сама квартира. Сделка оформляется по стандартному договору купли-продажи, и ипотека регистрируется одновременно с переходом права собственности.
2. Условия кредитования
• Ипотека на первичном рынке часто сопровождается более низкими процентными ставками, льготными программами, возможностью отсрочки платежей (ипотечные каникулы), а также акциями от застройщиков.
• Ипотека на вторичном рынке обычно имеет более высокие ставки и более строгие требования к заемщику и объекту, поскольку риски для банка выше.
3. Требования к недвижимости
• На первичном рынке банки допускают к ипотеке только объекты от проверенных застройщиков, что ограничивает выбор покупателя.
• На вторичном рынке выбор шире: можно приобрести практически любую квартиру, соответствующую требованиям банка по состоянию и юридической чистоте.
4. Порядок расчетов
• При покупке новостройки расчеты могут вестись через эскроу-счета: деньги поступают застройщику только после передачи квартиры покупателю.
• На вторичном рынке расчеты чаще всего происходят напрямую между продавцом и покупателем после регистрации сделки.
5. Скорость оформления
• Сделки с вторичным жильем проходят быстрее: квартира готова к заселению сразу после регистрации перехода права собственности.
• При покупке новостройки возможны задержки, связанные со строительством и вводом дома в эксплуатацию.
6. Документы
• Для новостроек основной договор — ДДУ или договор уступки прав требования6.
• Для вторичного жилья — договор купли-продажи.
Вывод:
Ипотечный договор на первичном рынке связан с покупкой строящегося жилья и оформлением залога на право требования, а на вторичном — с готовой квартирой и оформлением залога на сам объект недвижимости. Условия, риски, требования и порядок оформления сделки существенно различаются в зависимости от выбранного рынка