Если вы сегодня были в танке — у нас новости: Центральный банк снизил ключевую ставку до 20%. Казалось бы, хорошая новость. Обычно в таких ситуациях в воздухе витает легкий оптимизм: «Ставку снизили — заживем!». Однако на практике для девелоперов это решение особого смысла не имеет. Давайте разберёмся, почему.
1. Продажи расти не начнут
Ипотека на сегодняшний день остаётся недоступной для большинства. По данным ДОМ.РФ, средняя ставка по рыночной ипотеке сейчас составляет 26,54%. Даже если учесть снижение ключевой ставки, банки максимум смогут опустить ипотечные ставки на 2–2,5 процентных пункта. То есть, в идеале, ставка по ипотеке снизится до 24%.
Это по-прежнему неподъёмно для обычного покупателя. Разница между 27% и 24% на практике не ощущается — это как падать с 27 этажа или с 24. В обоих случаях больно. Поэтому говорить о каком-то «возрождении спроса» или массовом возвращении покупателей на рынок — преждевременно и не очень адекватно.
2. Стимулом может стать ипотека под 15–16%, но до этого далеко
Реальный рост спроса на жильё можно будет ожидать только тогда, когда ипотечная ставка опустится до более вменяемого уровня — 15–16%. Это тот порог, при котором у людей появляется ощущение реальности: как платить, зачем брать, как потом рефинансировать. Всё, что выше, — инструмент скорее временный, и работает он в ограниченных сценариях: кто-то продаёт старую квартиру и срочно бронирует новую, у кого-то не получилось оформить рассрочку, и прочее.
Чтобы дойти до таких ставок, ключевая должна быть на уровне 12–13%. А до этого ещё путь не близкий. По оптимистичным прогнозам — не раньше 2026 года.
3. Настоящее облегчение — для девелоперов, а не для покупателей
Самое ощутимое последствие снижения ставки — это снижение финансовой нагрузки на самих застройщиков. Дешевеют кредиты на проектное финансирование, на покупку участков под застройку, бридж-кредиты. А это, мягко говоря, не мелочи — девелоперы действительно испытывают высокое давление со стороны банковской системы. Так что для бизнеса это хороший, но не решающий, знак.
4. Депозиты и "бетон"
С понижением ставки банки начнут снижать доходность по депозитам. Возможно, какая-то часть вкладчиков подумает: "А не вложиться ли мне в недвижимость?" Но реального оттока вкладов в "бетон" ждать не стоит — по оценкам, такой переток в стройку может составить не более 5% всего рынка. Это капля в море.
Ходят слухи, что слухи (!) о возможной заморозке вкладов разгоняют сами застройщики — чтобы стимулировать население нести деньги в их проекты. Правда это или нет — вопрос открытый, но PR-кампания в этом направлении действительно прослеживается.
Итог
Снижение ключевой ставки — это, безусловно, движение в правильном направлении. Но для реального оживления спроса на жильё оно пока не играет большой роли. Рынок ипотечного кредитования остаётся мёртвым для большинства покупателей. Девелоперы могут немного вздохнуть, но ждать бума продаж или роста интереса со стороны инвесторов рано.
P.S. Мы снижения приветствуем, но без эйфории.
Больше подборок мебели с OZON и WB в моём телеграм канале: НАИРА В МИРЕ ДИЗАЙНА