Остекление балкона, даже если оно было выполнено много лет назад, в 2025 году может привести к серьезным проблемам. Владельцам квартир грозят штрафы и требования по демонтажу конструкций. При невыполнении этих предписаний штрафы могут накладываться повторно и регулярно, пока решение суда не будет исполнено. Однако в некоторых случаях можно избежать столь суровых санкций - не все собственники непременно столкнутся с принудительным демонтажем.
Ранее жильцы часто выигрывали суды по вопросам остекления балконов, если могли доказать, что такие изменения не угрожают безопасности дома и не нарушают его конструкцию. Судьи иногда шли навстречу аргументам о повышении комфорта проживания. Но с 2025 года судебная практика изменилась: требования стали гораздо строже.
Верховный суд РФ ужесточил подход к вопросам перепланировок, затрагивающих общее имущество многоквартирного дома. Теперь для любых изменений, в том числе для остекления балконов, обязательно требуется согласие всех собственников. Это закреплено в части 4 статьи 36 Жилищного кодекса РФ и подтверждено решением Верховного суда от 28 марта 2023 года № 5-КГ22-150-К2.
Эти изменения существенно повлияли на судебные решения: владельцы квартир теперь редко могут рассчитывать на положительный исход. Если остекление балкона было сделано без официального разрешения, скорее всего, суд обяжет вернуть балкон в первоначальный вид и выплатить штраф.
Уже с 2024 года фиксируются случаи отмены разрешений судом на сохранение остекленных балконов. Основные причины этого:
- Остекление с козырьком и другими изменениями фасада считается использованием общего имущества, влияющим на внешний вид и конструкцию здания.
- Балконная плита обычно также относится к общедомовому имуществу, а значит - любые работы требуют согласия всех жильцов.
- Если общее собрание собственников ранее не одобряло такие изменения, суд признаёт остекление незаконным и требует демонтажа. Многочисленные решения различных судов это подтверждают.
В условиях новых правил владельцы квартир должны быть крайне осторожны, особенно если проектом дома остекление балконов не предусматривалось. В случае жалоб со стороны управляющей компании или соседей их могут обязать демонтировать конструкцию и оплатить все расходы, включая судебные издержки и экспертизы. К тому же, возможны штрафы за каждый день просрочки исполнения решения суда.
Тем не менее, есть способы защитить свои права. Например, доказать, что остекление было выполнено до 1 марта 2005 года, то есть до введения требования о согласовании подобных работ с другими собственниками по ЖК РФ.
Суду также необходимо предоставить подтверждение того, что согласование с административными органами было получено до указанной даты, поскольку аналогичные нормативные требования действовали и тогда.
Если со дня остекления балкона стеклянными панелями прошло более трёх лет, то согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по таким делам истёк. Это означает, что для защиты своих прав потребуется доказать дату установки остекления. Например, если балкон был остеклён в 2006 году, желательно предоставить документы того периода — договоры с подрядчиками или чеки на покупку материалов. Однако такие документы сохраняются не у всех, поскольку обычно их не считают необходимым хранить на протяжении многих лет.
В тех случаях, когда изначальный проект здания предусматривал остеклённые балконы, а собственники лишь модернизировали существующие конструкции, это может стать серьёзным аргументом в суде. Анализ судебной практики показывает: обновление или усовершенствование уже имеющихся элементов часто признаётся законным.
В связи с этим 2025 год может принести новые изменения для жителей многоквартирных домов. Очевидно, что важно внимательно относиться к сохранности документов, связанных как с предыдущими изменениями, так и с планируемыми работами в квартирах, чтобы при необходимости иметь возможность эффективно защищать свои права.