Как давно вы инвестируете в туристическую недвижимость в России? Или проект, который собираетесь реализовать - ваш первый?
Вне зависимости от того, насколько вы опытны в этой сфере, инвестиции в недвижимость и, особенно, в туристическую отрасль - предмет для создания детальной дорожной карты или ГИДа. Такое «руководство к действию» систематизирует все ключевые факторы, которые необходимо учитывать при реализации объекта - от выбора локации до брендинга территории. Другими словами, я - за комплексный подход, от бизнес-аналитики, грамотного проектирования и до создание уникального гостевого опыта.
Что гарантирует успех вашему проекту с уклоном в туристическую сферу?
✅ Глубокое понимание рынка и целевой аудитории;
✅ Продуманная архитектурно-планировочная концепция;
✅ Качественная реализация проекта на всех этапах;
✅ Эффективное позиционирование и продвижение объекта в течение всего жизненного цикла;
✅ Постоянное развитие объекта и адаптация к изменениям.
ВОПРОС - ОТВЕТ:
Хотите проверить свой объект по ключевым этапам нашего ГИДа?
Тогда запаситесь терпением и приготовьтесь отвечать на самые разные вопросы. Для начала - самому себе.
А что, если в конце я предложу пройти по первому разделу ГИДа на примере одного наших проектов? Итак, пора в путь!
1️⃣ СТРАТЕГИЧЕСКОЕ ПЛАНИРОВАНИЕ ПРОЕКТА (на 5+ лет вперёд)
1.1. Анализ участка и окружающей территории:
- Есть ли ограничения по застройке (санитарные зоны, охранные территории, красные линии)?
- Каковы геологические и гидрологические особенности территории?
- Как расположение объекта соотносится с природным ландшафтом (склоны, водоемы, лесные массивы)?
- Насколько удобно расположение объекта (близость к аэропортам, ж/д станциям, трассам)?
- Существует ли развитая инфраструктура (дорожная сеть, электричество, вода, газ, телефония и интернет)?
- Какие сезонные ограничения могут влиять на доступность (например, снежные заносы, размытые дороги)?
1.2. Маркетинговый анализ территории:
- Какие виды туризма развиты (пляжный, культурно-исторический, горный, реабилитационный и оздоровительный, экологический, промышленный, деловой)?
- Существует ли спрос на новые объекты (отели, курорты, глэмпинги, базы отдыха)?
- Каковы текущие тренды туристического рынка в регионе (рост внутреннего туризма, цифровизация, экотуризм)?
- Какие сегменты наиболее перспективны (премиум, средний класс, бюджетный)?
- Какой тип туризма будет основным (рекреационный, культурный, событийный)?
⁃ Кто основная целевая аудитория (российские туристы, иностранцы, семьи, молодежь, бизнес-туристы)?
- Какие дополнительные услуги можно предложить (экскурсии, спа- и фитнес, активный отдых, гастрономия)?
1.3. Анализ конкурентов:
- Кто основные конкуренты в регионе?
- Чем мой проект будет отличаться от существующих предложений?
- Есть ли незанятые ниши (например, премиум-глэмпинги, семейные курорты, оздоровительные и образовательные центры, тематические парки)?
2️⃣ РАЗРАБОТКА СОБСТВЕННОГО БРЕНДА И ПОЗИЦИОНИРОВАНИЯ
2.1. Изучение градостроительного потенциала территории:
- Анализ продуктовой матрицы конкурента;
- Анализ зарубежных и российских аналогов;
2.2 Разработка концепции развития территории: генплан, ландшафт, малоэтажная застройка, общественные пространства, МАФ, визуальная навигация, туристические объекты и т.д.
- Детальная проработка «продукта».
2.3. Анализ целесообразности проекта:
- Расчёт доходности проекта с учетом рисков;
- Разработка бизнес-плана, включая раздел о позиционировании проекта и создании бренда
3️⃣ ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ
3.1. Земельные вопросы:
- Каков статус земельного участка (категория, вид разрешенного использования)?
- Нужно ли менять вид разрешенного использования?
- Есть ли ограничения (например, водоохранные зоны, заповедные территории)?
3.2. Разрешительная документация:
- Какие лицензии и согласования потребуются (СЭС, пожарная инспекция, Роспотребнадзор)?
- Нужно ли проходить госэкспертизу проекта?
- Какие требования к строительству в выбранной локации?
- Какие изменения в законодательстве могут повлиять на проект?
3.3. Налогообложение и отчетность:
- Какую систему налогообложения выбрать (УСН, ОСНО, ЕНВД)?
- Какие льготы доступны для туристического бизнеса?
4️⃣ ФИНАНСОВАЯ МОДЕЛЬ И ИНВЕСТИЦИИ
4.1. Каков бюджет проекта:
- Сколько требуется средств на землю, строительство, оформление разрешений?
- Какие источники финансирования доступны (собственные средства, кредиты, гранты, инвестиции)?
- Есть ли возможность получить государственную поддержку (например, субсидии на развитие туризма в рамках Национальных проектов)?
4.2. Окупаемость и рентабельность:
- Каков срок окупаемости проекта?
- Какие будут основные источники дохода (проживание, экскурсии, дополнительные услуги)?
- Как сезонность повлияет на доходность?
4.3. Операционные расходы:
- Каковы постоянные затраты (коммунальные платежи, зарплаты, налоги, маркетинг)?
- Как минимизировать издержки без потери качества?
Вот так выглядит наш ГИД по работе с существующим объектом или инвестиционным проектом в сфере туризма. Используя его как чек-лист, вы создадите конкурентоспособный туристический объект, который будет приносить стабильный доход и радовать ваших гостей.
РАЗБОР ПОЛЁТА:
А теперь - обещанный разбор одного проекта по первому разделу ГИДа!
Дорожная Карта для Проекта: территория возле пос. Знаменск, Гвардейского городского округа Калининградской области
1.1. Анализ участка и окружающей территории территории буддущего поселка в КЛД области:
- Есть ли ограничения по застройке (санитарные зоны, охранные территории, красные линии)?
Исследуемая территория находится вблизи поселка Знаменск Гвардейского городского округа. Гвардейск - крупный железнодорожный узел, связывающий Калининградскую область со странами Западной Европы, Балтии, СНГ и Россией. Вблизи проходит федеральная автомобильная трасса - кратчайший путь из городов Калининградской области в Россию. Через Гвардейский городской округ проходят участки дорог областного значения Калининград – Нестеров и Правдинск – Полесск.
Участок - сложной геометрической формы: с одной стороны ограничен автомобильным проездом, с другой - рекой Лава. Существуют водоохранная зона и прибрежная защитная полоса с ограничениями.
Напротив участка проектирования через реку Лава находится «Парк 43й зенитной ракетной бригады».
- Как расположение объекта соотносится с природным ландшафтом (склоны, водоемы, лесные массивы)?
На территории выявлены леса, озёра, поля.
Из естественных лесных массивов - это «Новый лес» и «Веселый лес». Охранный статус, степень доступности, эстетические качества, экологическое состояние ландшафтов позволяет говорить о том, что он пригоден для организации отдыха.
Общая площадь леса (смешанный) - 6,8га или 12,5% от всей территории проектирования.
Общая площадь озер, примерно, 2,27га или 3,82% от всей территории проектирования.
Общая площадь полей, примерно, 36,2га или 66,91% от всей территории проектирования.
Исследуемая зона богата своими пейзажами. Рядом протекает р.Лава и расположен водопад, что усиливает рекреационный потенциал места и делает его привлекательным для туристов и отдыхающих.
Участок обладает сложным рельефом: перепад высот, рассеченный оврагами, достигает 24,5м. Разветвленная сеть ручьев, поля, лесной массив, зона подтопления весной и осенью.
Общая площадь участка - 70,15 Га (включая овраги, прибрежные зоны, зоны вдоль дороги, не находящиеся в собственности Заказчика).
- Насколько удобно расположение объекта (близость к аэропортам, ж/д станциям, трассам)?
Территория будущего поселка расположена в 50км от центра Калининграда.
Удаленность от международного аэропорта Храброво - 72км или 53мин на машине, от ближайшего морского курортного города - 63км, от ближайшей ж/д станции - 4,5км или 8мин на машине.
Станция Калининградской ж/д расположена в Знаменске. Она относится к железнодорожной линии «Калининград - Черняховск - Чернышевское» (литовская граница). Расстояние от Калининграда - 50 км.
Электричка - один из самых выгодных способов попасть из Знаменска в Калининград, однако, более длительный по времени. По маршруту ходит одна (1) электричка. Время в
пути - 54мин.
- Существует ли развитая инфраструктура (дорожная сеть, электричество, вода, газ, телефония и интернет)?
Расстояние от Знаменска до Калининграда на машине - 55км.
Дорога занимает до 40мин.
Доступность участка круглогодичная: имеется асфальтированная дорога.
Исследуемая территория расположена вблизи пос. Знаменск. Имея хорошую доступность, проект нуждается в дополнительном обслуживании муниципальным транспортом.
Вдоль участка проложена трасса регионального значения, где на перспективу запроектированы внутрирайонные автобусные маршруты с остановкой общественного транспорта (источник: Генеральный план Знаменского сельского поселения Гвардейского района Калининградской области, схема транспортной инфраструктуры). Всего по текущему маршруту пущены два (2) автобуса. Среднее время в пути - 1ч 45мин.
На территории есть электричество, подведен газ.
- Какие сезонные ограничения могут влиять на доступность (например, снежные заносы, размытые дороги)?
Подтопление территории весной - единственно ограничение для данной зоны, которое можно решить разработкой специальных мер с привлечением к проекту грамотных архитекторов, градостроителей и инженеров,
В ЗАКЛЮЧЕНИИ:
Дорогие читатели,
Если тема «проведения» вашего проекта или объекта через наш ГИД интересна, то приглашаю вас в архитектурно-девелоперскую компанию ArRa за профессиональной консультацией.
Позвоните: +79852610022
Напишите: araarhstudio@mail.ru
Наш сайт: https://ara-development.ru
Мы в ТГ: https://t.me/territorija_zhizni
Мы в TenChat: https://tenchat.ru/aya_pugach
#горизонтальныйжк #разбор #гид