Жили размеренно, но грядут перемены, затрагивающие права жильцов многоквартирных домов.
В прошедшем году главой государства был подписан ряд законодательных актов, изменяющих Жилищный кодекс Российской Федерации. Наиболее значимые преобразования затронут владельцев квартир в многоквартирных домах. Новые правила вступят в силу с начала лета 2025 года. Основные моменты:
1. Решения, касающиеся общедомового имущества
Теперь, решения относительно вопросов владения, использования и распоряжения общедомовым имуществом принимаются простым большинством голосов всех владельцев, если иное не предусмотрено законодательством.
Это означает, что, например, для установки системы кондиционирования воздуха или спутниковой антенны на стене дома достаточно получить поддержку большинства на общем собрании.
Как обстояло дело ранее?
Ранее высшая судебная инстанция РФ разъясняла, что жильцы могут использовать общее имущество только с согласия других владельцев. Однако точное количество необходимых голосов законодательно не было определено. Из-за этой неясности в судебных органах по всей стране постоянно возникали разногласия.
Передача общедомового имущества сторонним лицам (не являющимся владельцами помещений в доме) теперь возможна только при поддержке не менее двух третей голосов на общем собрании.
В случае, если из-за действий (или бездействия) конкретного жильца возникают дополнительные траты на содержание общедомового имущества, именно этот жилец должен их компенсировать. Это нововведение поможет разрешить проблему оплаты сверхнормативного потребления коммунальных ресурсов на общедомовые нужды. Раньше эти расходы распределялись на всех владельцев, независимо от того, кто был виновен в перерасходе.
Теперь, при наличии доказательств, что перерасход ресурсов произошел по вине определенных жильцов (например, из-за неучтенного потребления или несвоевременной передачи показаний приборов учета), именно с них можно будет взыскать расходы, превышающие нормативные.
2. Обязанности председателя общего собрания.
С начала лета для организации общего собрания владельцев квартир в многоквартирном доме необходимо будет выбрать администратора. Этот ответственный человек будет уполномочен использовать ГИС ЖКХ и другие цифровые платформы для проведения заочного голосования.
Администратором имеет право быть исключительно инициатор собрания – либо один из собственников, либо управляющая компания. Данное нововведение добавляет формальностей в процесс организации собраний, усложняя его.
3. Условия смены управляющей организации.
Жилищным законодательством введены новые ограничения: расторжение договора с управляющей организацией станет возможным лишь по прошествии года с момента его заключения (при условии соответствующего решения общего собрания жильцов).
Исключением являются случаи, когда собрание принимает решение об изменении способа управления домом (например, о создании товарищества собственников жилья) или когда суд установит факт нарушения управляющей компанией условий договора.
Однако, судебные процессы по подобным вопросам, как правило, затягиваются на длительное время, и срок в один год может истечь прежде, чем будет принято решение.