На полях XIII Петербургского международного юридического форума (ПМЮФ-2025) министр имущественных отношений Московской области Тихон Фирсов представил передовую практику: использование искусственного интеллекта (ИИ) в работе с незарегистрированной недвижимостью. Эта тема особенно актуальна для участников рынка земли и всех, кто занимается управлением, налогообложением и легализацией объектов.
🔎 Проблема: миллионы объектов вне правового поля
В Подмосковье сегодня зарегистрировано 13,6 млн объектов недвижимости — это около 10% всего фонда РФ. Из них 4,1 млн — земельные участки, а 9,5 млн — объекты капитального строительства.
Однако при всей этой масштабности в налоговой базе отсутствует информация о более чем 2,7 млн объектов. То есть, по сути, это «теневая недвижимость», которая не приносит доход в бюджеты и не находится под контролем. Среди причин — историческое отсутствие обязанности регистрировать право собственности (обязательной она стала только с 2024 года) и нехватка координат по 86% зданий и 24% участков.
🧠 Решение: Искусственный интеллект и цифровой двойник
Министерство использует ИИ для анализа спутниковых и ортофотопланов, автоматизации проверки участков и построек. Вместо выездных обследований — алгоритмы, которые «видят» на снимках строения и сравнивают их с данными реестров.
Внедрена областная геоинформационная система (ГИС), где:
- собираются сведения из Росреестра, налоговой, БТИ и муниципалитетов,
- выделяется отдельный слой объектов без зарегистрированных прав,
- автоматически накладываются контуры строений по адресной привязке,
- формируются списки для уведомлений собственников.
⚙️ Цель — отказаться от ручной проверки, внедрить цифрового двойника зданий и участков.
📍 Практические итоги и планы
🔸 В 2024 году было выявлено более 200 000 объектов без прав
🔸 Обход проводится на 85 000 земельных участках ежегодно
🔸 В 2025 году в налоговый оборот планируется вовлечь ещё 226 000 объектов
В ближайшей перспективе:
- отправка уведомлений собственникам — через систему ГИС,
- массовая оцифровка зданий на основе 3D-двойников,
- автоматизация перерасчёта кадастровой стоимости — в срок до 5 дней.
📌 Почему это важно для рынка и участников ЦЗС
✔ Для инвесторов и покупателей — это означает повышение прозрачности: всё больше участков будет легализовано и включено в оборот.
✔ Для собственников «серых» построек — это сигнал: пора регистрировать право, иначе налог, уведомление и проверка придут автоматически.
✔ Для муниципалитетов и девелоперов — это рост базы и новые участки, которые можно использовать в законных проектах.
🗣 Цитата Тихона Алексеевича Фирсова (министр имущественных отношений МО):
«Сегодня искусственный интеллект позволяет получать актуальные и точные данные о состоянии местности. Мы стремимся полностью автоматизировать процессы, отказаться от выездных обследований и освободить инспекторов от рутинной работы. Это не просто цифровизация — это новый подход к управлению землёй и вовлечению “невидимой” недвижимости в оборот».
💬 Комментарий Леднева Максима Олеговича (Директор Центра Земельных Стратегий):
«То, что сегодня озвучил министр, подтверждает главный тренд: рынок земли становится всё более управляемым и технологичным. Автоматизация выявления незарегистрированной недвижимости открывает путь к легализации миллионов объектов, а значит — к новым возможностям для инвесторов, собственников и бизнеса. Для нас, как стратегов в области земли, это сигнал: время действовать не “вручную”, а через системные цифровые инструменты».
🧭 Мнение ЦЗС
Мы поддерживаем цифровую трансформацию и автоматизацию кадастрового учёта.
Чем прозрачнее и быстрее работает система, тем ниже риски для наших клиентов.
А использование ИИ в сочетании с ГИС — это не только тренд, но и новая реальность рынка.
Если вы владеете участком с постройкой, которая ещё не оформлена —
сейчас самое время навести порядок в документах.
Мы в ЦЗС сопровождаем такие кейсы под ключ — от проверки до регистрации.
📩 Хотите узнать, есть ли у вас риски по незарегистрированной недвижимости?
Обратитесь в ЦЗС — подскажем, проверим и оформим.
📞 Контакты Центра Земельных Стратегий (ЦЗС)
📍 Офис: Москва, Башня «Федерация Восток», 37 этаж
🕒 Работаем: Пн–Пт, 10:00–19:00
📲 Телефон: +7 (909) 966-77-69
📧 Email: info@czss.ru
🌐 Сайт: www.czss.ru
💬 Telegram: @czss_ru
📸 Instagram: @czss.ru
📝 ВКонтакте: vk.com/czss_ru
📰 Яндекс Дзен: dzen.ru/czss