Когда речь заходит о покупке недвижимости за рубежом, особенно в таких странах, как Камбоджа или Таиланд, большинство покупателей не осознают ключевого различия между двумя формами владения: leasehold (долгосрочная аренда) и freehold (полное право собственности).
На поверхности — обе формы выглядят одинаково: вы подписываете договор, платите деньги и получаете доступ к недвижимости. Но юридически между ними — пропасть, которую нельзя игнорировать.
Что такое leasehold: наглядный пример
Чтобы вы поняли суть, представьте следующую ситуацию:
Вы арендуете квартиру в Санкт-Петербурге — не покупаете, а именно арендуете. Вы заключаете договор аренды на 30 лет и сразу платите всю сумму за весь срок — эквивалент рыночной стоимости квартиры. Или берёте рассрочку, но по факту выплачиваете как за покупку.
На бумаге вы не собственник. Вы просто арендатор — долгосрочный. Вы не можете свободно продать квартиру, не можете передать её по наследству без согласия владельца, не можете делать перепланировку или изменить юридический статус объекта.
А если собственник квартиры (или его наследники) откажутся продлевать договор через 30 лет? Или если он обанкротится? Или решит продать квартиру другому человеку?
Вы останетесь ни с чем — и без квартиры, и без компенсации.
Именно так выглядит leasehold в Таиланде и Камбодже: вы платите, как за собственность, но юридически получаете статус арендатора. Это ловушка, в которую попадают тысячи иностранных инвесторов.
Что происходит при банкротстве владельца или застройщика?
Если земля или здание, на которое вы оформили leasehold, принадлежит компании-застройщику и она обанкротится — арендные права могут быть аннулированы. Либо новый собственник (банк, кредитор, суд) может не признать ваш договор аренды. Особенно если он не был правильно зарегистрирован.
Ваши права в этом случае не будут защищены: по закону приоритет получают собственники и кредиторы, а не арендаторы. Даже если вы выплатили всю сумму заранее, это не создаёт для вас статуса собственника.
Ограничения в наследовании и передаче прав
Leasehold не является недвижимостью. Это — договор аренды, заключённый с юридическим или физическим лицом. Он может:
- запрещать передачу прав третьим лицам без согласия арендодателя;
- не допускать автоматического наследования;
- требовать перезаключения договора при смене арендатора.
В странах, где законодательство слабое или правоприменение нестабильное (например, Камбоджа), договор leasehold может быть признан недействительным наследниками арендодателя или новым владельцем земли.
Нет гарантии на продление аренды
Во многих странах, включая Таиланд, максимальный срок аренды — 30 лет. Всё, что выше — «ещё 30+30 лет» — это необязательные обещания, не подтверждённые государством. Их можно не продлевать.
Более того, в Таиланде продление на 30 лет вообще не может быть прописано в одном и том же договоре — это отдельный контракт, который должен быть подписан в будущем, добровольно, без юридического обязательства.
Это означает, что через 30 лет вы можете остаться без объекта, а ваши инвестиции — обесценятся.
Leasehold в Камбодже и номинальные держатели
В Камбодже иностранцы не могут владеть землёй напрямую. В результате широко используется практика номинального владения: камбоджиец оформляет право собственности на себя, а с иностранцем подписываются частные соглашения (доверенности, контракты).
Это — нелегальный серый механизм, противоречащий сути закона. Он уязвим по многим причинам:
- номинал может отказаться от соглашения;
- наследники номинала не обязаны его соблюдать;
- суд не будет защищать иностранца, если схема признается фиктивной.
Вы фактически находитесь в позиции, где не имеете юридической защиты. И чем больше растёт стоимость земли — тем выше риск, что номинал захочет прекратить отношения.
Почему мы не продаём leasehold
Leasehold — это временное, ограниченное, зависимое право. Оно не даёт клиенту:
- стабильности,
- возможности свободно распоряжаться недвижимостью,
- защиты при смене собственника земли,
- прав на наследование.
Это аренда — не собственность.
Что такое freehold: юридически защищённое право собственности
Freehold — это единственная форма настоящего владения недвижимостью, признаваемая государством, с регистрацией в государственном кадастре. Только при покупке freehold вы становитесь полноправным собственником.
В Камбодже иностранцы могут владеть квартирами по системе freehold — если здание имеет стратифицированный титул (strata title), разделённый на юниты. Это позволяет:
- зарегистрировать право собственности в Министерстве земельных ресурсов;
- получить официальный hard title (или strata title);
- продать, подарить, завещать недвижимость без ограничений;
- зарегистрировать ипотеку или использовать недвижимость в качестве залога.
Что вы можете делать с квартирой во freehold
В отличие от leasehold, freehold даёт реальное владение. Вы можете:
- менять интерьер, делать перепланировку;
- сдавать в аренду без согласия третьих лиц;
- оформить наследство с гарантированной передачей прав детям;
- продать объект в любое время — по рыночной цене;
- использовать объект как актив, в том числе заложить его под ипотеку.
Вы становитесь единственным и полноправным владельцем, а не зависимым арендатором. Это актив, который можно включить в инвестиционный портфель или семейное наследство.
Заключение
С юридической точки зрения, leasehold — это конструкция, которая может быть оправдана только в случае краткосрочной аренды, но абсолютно не подходит для долгосрочных инвестиций. Это временное право, подверженное рискам, без наследуемости и без стабильности.
Freehold — это полноценное право собственности, подтверждённое государством, с регистрацией в кадастре, с возможностью распоряжения объектом, с гарантией владения.
Мы, как юридически подкованная компания, не продаём leasehold, потому что не имеем морального права предлагать клиенту риск вместо собственности. Наш приоритет — ваша безопасность, контроль над капиталом и защита прав.
Если вы хотите владеть, распоряжаться и быть уверенными в завтрашнем дне — выбирайте только freehold.
❗Если вы всерьёз задумываетесь об инвестициях за границей — подпишитесь на мой Telegram-канал
Там я публикую аналитику, законы, реальные кейсы покупателей и обзоры лучших объектов с Freehold-правом. Всё, что должен знать умный инвестор.
#недвижимость #инвестициивнедвижимость #недвижимостьзаграницей #камбоджа #фрихолд #лизхолд #собственность #доходнаянедвижимость #юридическиериски #инвестору #инвестициивкамбоджу #покупканедвижимости #законызаграницей #недвижимостьбезрисков