Серебро нужно покупать - свежий инсайд от финансистов. Я общаюсь с богатыми людьми, у них есть финансисты, а у финансистов есть инсайд.
Готова поверить в серебро, потому что депозиты - это не сохранение средств, а горькая ирония. Жилой фонд предыдущих десятилетий сейчас тоже не является способом выгодного держания средств., Сейчас объясню на примере бывших элитных ЖК юго-запада Москвы.
Юго-запад (географический юго-запад, а не административный) - лучшее, по мнению автора канала, направление для жизни в столице. Центр - это немножко как жизнь в музее. Ты живешь, а миллионы посторонних ходят и смотрят. Север - мрачноват сталинской застройкой. Она величественная монументальная (разумеется, только фасадные дома), но это не про радость жизни. Северо-запад, запад - престижные локации, но хороши, в первую очередь, близостью к Сити. А Сити - не точка притяжения для релакса и отдыха души. (Тем, кто привязан к водным видам спорта, однозначно северо-запад - не спорю!).
Облик и образ юго-запада формируют прекрасное и внешне, и как символ молодости, науки и прогресса здание МГУ им. Ломоносова, и вся та среда, которую притягивал к себе университет. Парки, жилье для студентов и преподавателей, другие вузы - РАНХиГС, РУДН, Губкинский университет нефти и газа, корпус Сеченовки, МГИМО, МИРЭА, и тд. Дача Сталина, дом Жириновского, закрытые коттеджные поселки. Матвеевское - оазис вблизи мегаполиса. А какие там широкие зеленые проспекты -ммм!
И вот в 2005-м рядом с домом Жириновского строят добротный и соответствующий архитектуре того времени кирпичный ЖК Нежинский ковчег. В 2006-м на Мосфильмовской - Воробьевы горы - наверное, самый красивый к тому моменту ЖК со всеми атрибутами премиума - закрытой территорией, подземным паркингом, круглосуточной охраной, фитнесом по соседству и выходом к пруду. В 2013-м на Ломоносовском - роскошный Доминион, повторяющий в элементах фасада мотивы зданий МГУ, рядом с которыми он находится. Квартиры в этих домах скупают бизнесмены, чей пик удачи в делах приходится на то время, делают ремонт из очень дорогих материалов.
Прошло 15-20 лет… для молодого человека - вечность, а для человека зрелого - будто вчера это было, время несется с годами все быстрее и быстрее. Прожив с семьей комфортно эти годы в своем дорогом доме, с дорогой мебелью и отделочными материалами, владелец квартиры в перечисленных ЖК хочет продать эту свою недвижимость и купить более современную. Он смотрит, сколько стоит квадрат в более современной (если это новостройка, то там бетон), прибавляет к этому стоимость своей европейской люксовой техники, мебели, отделочных материалов и выставляет квартиру на продажу по цене сопоставимой с ценой модных новостроек. Логика: там модное, но в бетоне, а у меня - модное, при этом заходи и живи!
Но только минус 20 лет - это не модное. Квартиры, в которые мы вложили свою душу - прекрасны, но прекрасны только для нас. Это как с детьми - интеллигентное окружение понимает, что свой ребенок - самый красивый, поэтому каждому родителю и каждому владельцу квартиры в бывшем модном ЖК, конечно, в глаза скажут, как они прелестны. А деньги отдадут если не за новостройку (все же обжитые ЖК имеют много плюсов), то за квартиру, где перестраивать минимум.
Стили интерьеров нулевых-десятых - барокко, многоуровневые потолки с лепниной, глянцевые кухни вызывает у современного молодого покупателя оторопь. И хорошо если у него хорошо развито пространственное воображение и он может мысленно очистить пространство и представить в нем модный теперь скандинавский стиль. Иначе просто уйдёт. Вежливо подтвердив хозяину, что очень красивая у него квартира.
На момент написания статьи цены в ЖК юго-запада такие:
- ЖК Доминион (2013 г.) - квартиры выставляются и до 900 тыс. руб и до 1 млн за квадрат, но фактически продаются, когда цену опускают ниже 700 тыс./м2
- Квартал Шуваловский (2008 г.). Собственники запрашивают в среднем на 200 тысяч за квадрат меньше, чем их соседи по Ломоносовскому проспекту (ЖК Доминион). В агрегаторах цена за квадрат 520-650 тыс., покупатели же дают за Шуваловский 400 тыс./м2 и это на 10-12% ниже, чем средняя цена метра в районе.
- ЖК Воробьевы горы (2006 г.) - 540 тыс./м2 - средняя цена "витрины" ЦИАН и 450 тыс./м2 - цена реальных продаж.
- ЖК Нежинский ковчег (2005 г.) - стоят в агрегаторах по 340-430 тыс./м2, а продаются... кстати, 340 - хорошая цена для этого ЖК, рекомендую!
И далее цены в более молодых конкурентах (менее 10 лет от сдачи объекта) (рассматриваем квартиры с ремонтом):
- ЖК West Garden (2021-2023 г.) - от 600 тыс./м2 (ЖК еще строится, поэтому не вышел на пик своей цены).
- ЖК Долина Сетунь (2017 г.) (сосед ЖК Воробьевы горы) - от 800 тыс./м2
- ЖК Городские резиденции SPIRES (Спайрс) (2021г.) (сосед Нежинского ковчега) - от 670 тыс./м2 (в ЖК много квартир в бетоне, что тоже не способствует выходу на максимум рыночной привлекательности).
Резюме: недвижимость, конечно, дорожает со временем. Но с теми темпами стройки, которые мы наблюдаем в текущем десятилетии, и реальной покупательской способностью предложения на рынке всегда будет избыток. Цена квадратного метра в абсолютных показателях будет расти (допустим), но в относительных - падать. По сравнению с более свежим жильем. Если стратегия со временем переезжать в более современный дом, то продать квартиру по "хорошей" цене (то есть по той, что собственнику кажется хорошей, когда он впервые с помощью агрегатора приценивается, сколько может стоить его квартира) можно в течение 5-10 лет с момента сдачи дома.
Потом жилой комплекс начинает устаревать во всех отношениях. И тот, кто смотрит на свой 20-летний ЖК влюбленными глазами и держит цену своего объекта на уровне 10-летнего ЖК, теряет реальные деньги, которые может получить сегодня и вложить во что-то, что обещает рост сейчас. Или в удовольствие.
Не путаем старый жилой фонд со старинным - там совсем другой покупатель, другие ценности и потребности.
Ну а для жизни ЖК 15-летней и более давности очень хороши. Квартиры в них берут зачастую те, кто уже там проживает. По разумным ценам.