На каждом этапе реализации проекта по строительству у компании девелопера-застройщика присутствуют риски, начиная от маркетинговых и заканчивая экологическими (юридическая ответственность за ущерб окружающей среде, которая возникает в случаях загрязнения или разрушения среды обитания, причиненной строительными работами).
Рассмотрим риски на этапе реализации проекта, связанные именно со строительно-монтажными работами (СМР):
- Различный ущерб на стройплощадке. Трудности со строительством.
- Замедление строительства, задержка ввода в эксплуатацию. Срыв сроков.
- Сметные ошибки. Недостатки проектирования.
- Умышленные действия третьих лиц.
- Некачественное выполнение работ подрядчиком. Дефекты изготовления.
- Непредвиденные обстоятельства. Природные катастрофы.
- Отказ оборудования. Различные неисправности или поломки. Некачественные материалы.
Последствия, с которыми столкнется застройщик при реализации данных рисков:
- Недостаточные объёмы реализации, прекращение проекта.
- Недостаток финансов для завершения проекта. Банкротство.
- Инвестиционные риски, изъятие части средств на строительство, перерывы и задержки в финансировании.
- Репутационные и правовые последствия вплоть до отзыва лицензии.
- Штрафные санкции.
- Невыполнение обязательств перед инвесторами (дольщиками).
Наиболее эффективным инструментом для недопущения этих последствий является полис страхования СМР. Он предназначен для комплексной защиты от убытков, связанных со строительством, ремонтом, реконструкцией зданий и сооружений, а также с монтажом, пуско-наладочными работами и работами по приемке и вводу в эксплуатацию этих объектов.
Что страхуется:
Объект строй-монтажа, материалы и оборудование, строительная техника, существующее имущество на площадке (СМР).
Гражданская ответственность перед третьими лицами (ГО). Ущерб, возникший вследствие причинения вреда жизни, здоровью и/или имуществу третьих лиц в период проведения строительно-монтажных работ.
Непредвиденные расходы на период после пусковых гарантийных обязательств (ППГО). Ущерб, в следствие недостатков, допущенных при производстве строительно-монтажных и пуско-наладочных работ, но проявившихся в период гарантийной эксплуатации.
Непредвиденные расходы из-за задержки ввода объекта в эксплуатацию в результате гибели, утраты или повреждения объекта СМР (ALoP/DSU). Страхуется валовая прибыль, недополученная вследствие перерыва в предпринимательской деятельности, а также постоянные издержки.
Дополнительно могут быть застрахованы:
- страхование материалов и оборудования на складах временного хранения.
- страхование транспортировки от места хранения до строительной площадки.
- изготовление за пределами строительной площадки.
- ответственность проектировщика.
- несчастный случай с рабочими на площадке.
При наступлении страхового события дополнительно могут возмещаться:
- расходы на расчистку территории после страхового события.
- расходы на сверхурочные работы, работы в выходные и праздничные дни, срочное восстановление.
- расходы на сюрвейеров, инженеров проектировщиков.
- расходы на восстановление планов и документов.
- расходы в связи с изменением строительных норм и правил.
- расходы на авиаперевозки.
- расходы на импортные и таможенные пошлины.
- расходы на тушение пожара.
Финансовые риски застройщика перед банками-кредиторами и участниками договоров долевого участия.
В РФ инструмент обязательного страхования ответственности застройщиков отсутствует (был отменен в 2017 г.), стандартная практика защиты собственных и заемных денежных средств - путем покупки классического покрытия СМР с расширением на страхование финансовых рисков ALoP/DSU (страхование расходов при несвоевременной сдаче объекта) и непредвиденных расходов на период послепусковых гарантийных обязательств. Таким образом застройщик защитит свои интересы не только в случае строительно-монтажных рисков, страховая компания также покроет расходы по обслуживанию кредитных линий и расходы по обращениям (претензиям) жильцов в течение гарантийного периода после сдачи (от 1 до 5 лет).
Сам институт долевого строительства претерпел изменения — с 2019 г. покупатели квартир пользуются эскроу-счетами. Эскроу-счет — счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры (дольщиком) в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они депонируются (замораживаются). Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации. Забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не может — только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Они в том числе касаются сроков сдачи дома.
Данная модель в первую очередь была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков. Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей.
В отличии от РФ, международный опыт по защите прав покупателей недвижимости более обширный и предусматривает страхование ответственности застройщика еще до начала строительства, в некоторых странах даже обязательное гарантийное страхование стройки. Государство активно участвует в страховом возмещении при достижении определенного лимита, также распространен инструмент выдачи бондов застройщика (Contractor's Bond).
Страхование гражданской ответственности членов саморегулируемых организаций (СРО).
С 01.01.2010 г., все кто задействован в строительной сфере для осуществления своей деятельности (проведение инженерных изысканий, подготовка проектной документации, строительство) обязаны вступить в СРО, и получить от СРО свидетельство о допуске к выполнению соответствующих работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства. Одним из документов для получения допуска является полис страхования.
Условия страхования согласовываются индивидуально с учетом требований к страхованию конкретного СРО, членом которой является застройщик.
Что возмещается по договору:
- Вред жизни или здоровью физических лиц, а также компенсации сверх причинения вреда в размере и порядке, предусмотренных ст. 60 ГрК РФ.
- Реальный ущерб имуществу третьих лиц.
- Убытки, причиненные собственнику здания, сооружения, концессионеру, частному партнеру, застройщику, в размере возмещенного ими в соответствии с законодательством РФ причиненного вреда и выплаченной компенсации сверх возмещения вреда в соответствии со ст. 60 ГрК РФ.
- Вред окружающей среде.
- Расходы, произведенные в целях уменьшения убытков, если такие расходы были произведены для выполнения указаний страховщика.
- Расходы на защиту при ведении дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах, включая оплату услуг адвокатов и иных полномочных представителей, расходы на оплату услуг экспертов.
Источники:
https://blog.domclick.ru/nedvizhimost/post/eskrou-schet-kak-eto-rabotaet-i-chto-nuzhno-znat-pokupatelyu-kvartiry-v-novostrojke