7 декабря 2018 года – одна из важнейших дат в моей жизни: в этот день я взял ипотеку.
Интернет полон грустных шуток про ипотечников, например:
А я шел на сделку, как на праздник. Серьезно! Жить в своей квартире было давней мечтой, и я несколько лет шел к ней, экономя, повышая рабочие компетенции и берясь за любые подработки по профессии за копейки. Сейчас за те деньги, что мне платили тогда за фриланс, я бы пальцем не пошевелил. Все-таки стал больше ценить свое время, да и уровень дохода позволяет не браться за все подряд. Львиную долю обращений уже игнорирую, не боясь, что «потом перестанут обращаться». Не перестанут, если отклонять заказы с условного Авито, где меня случайно нашли. А вот клиентов, пришедших по рекомендации, рассматриваю со всей серьезностью, чтобы не портить профессиональные горизонтальные связи. 😊
Плюс теперь есть ребенок, а это ценность, совсем другого порядка, которая требует не сколько финансовых, сколько временных и эмоциональных ресурсов, которые я и стараюсь уделять.
Но вернемся к ипотеке. В качестве первого взноса была сумма порядка 30% от стоимости квартиры, остальные деньги были ипотечные. Ставка – 10%, срок – 10 лет. Если бы платил весь срок без досрочного погашения, переплатил бы 100% взятых у банка денег. Во всяком случае, так я думал тогда.
Через несколько месяцев после оформления ипотеки я ушел в новое место работы на бОльшие деньги. Да и на старом месте работать уже не было сил – обстановочка требовала увольнения намного раньше, но я ждал одобрения ипотеки, ведьа при переходе в другое место ожидание затянулось бы еще 6 месяцев. Не буду кидать влажными тряпками в того работодателя, скажу лишь, что за несколько месяцев до моего ухода из коллектива студии за 2 дня уволилось порядка 6-7 человек, т.е. почти весь состав. Остались работать только директор, его помощница и я. Это, думаю, о чем-то, да говорит. 😊
А потом начались будни ипотечника: деньги с основной работы шли, фриланса было много – все излишки по максимуму закидывал на долгосрочное погашение и на глазах видел, как уменьшается долг банку. Первые досрочные платежи при ставке 10% на 10 лет давали 100% экономию. Скажем, закинул в банк досрочно 20 тысяч рублей, долг уменьшился на 40 тысяч. Дальше сила досрочного погашения уменьшалась, но все равно цифры радовали. А в ноябре 2021 года я внес деньги по последнему платежу и стал полноправным владельцем квартиры, погасив ипотеку. Это были реально непередаваемые ощущения: за 3 года закрыть 10-летнюю ипотеку! Да еще и во время одной модной болячки, что отрицательно сказалось на заработках большинства из нас.
После этого прошло буквально 3 месяца, и наступил февраль 2022 года. Сколько лет живу, столько убеждаюсь, что нужно ковать железо, пока горячо. Есть деньги – гаси ипотеку/копи на машину и т.д., а не занимайся имитацией «красивой жизни» и статусного потребления, которое не по карману. Думаю, седины у меня прибавилось бы, будь на мне ипотека длиной еще в 7 лет в то время. Кстати, на тот момент я уже был женат (когда брал ипотеку, то с будущей женой только встречались), а планирование ребенка находилось на этапе регулярных покупок тестов в аптеке. В общем, тогда я лишний раз сказал себе «спасибо» за то, что как кочегар нон-стоп кидал 3 года в банк деньги, гася ипотеку.
Так в чем же тогда ошибка?
С психологической точки зрения все сделал правильно на 100%: на мне висел огромный долг, который ежедневно давил. «А вдруг что-то случится, а у меня ипотека еще столько лет?» Такие мысли регулярно посещали меня, благо одна модная болячка на тот момент бродила по миру и наглядно показывала, насколько все нестабильно. Вчера мы жили обычную жизнь, а сегодня сидим безвылазно дома, доходы упали, и понимания, когда все это закончится, нет. Про то, что можно было вообще потерять жизнь, думаю, писать отдельно не нужно.
Но что скажет математика?
Инфляция – это вещь, которую мало кто учитывает в жизни. Либо учитывает в извращенной форме, когда перед подорожанием техники бежит покупать 5 огромных плазменных телевизоров, потому что «деньги обесцениваются». А на что, уважаемый, потом будешь гречку и туалетную бумагу покупать, раз все дорожает, а ты вот такие необычные вложения на сбережения решил сделать?
Для начала нужно развеять миф про банки–кровопийцы. Бытует распространенное заблуждение, что при покупке квартиры ипотечник выкупает в итоге 2-3 квартиры вместо своей одной. Так ли это? Если поделить сумму кредита на стоимость квартиры здесь и сейчас, то так. А если учесть, что через 10-20-30 лет (срок ипотеки данного гражданина), стоимость квартиры будет также в разы дороже? Во всяком случае, в рублях. Цены на недвижимость ведь регулярно растут.
Или что 1000 рублей сейчас – это 18,5 литров 92-го бензина. Сколько литров этой полезной жидкости сможет себе позволить обладатель 1000 рублей через 10 лет? А через 20?
Внесенные сейчас условные 25000 рублей ипотечных платежей – это одни деньги. А аналогичная сумма через 10 лет – совсем другие. При этом банк фиксирует сумму платежа и условия кредита на весь срок ипотеки. И даже может пересматривать их в пользу клиента, если ставки по кредитам заметно снизятся.
Еще раз: человек не сразу отдает деньги в банк, величина которых эквивалентна 2-3 покупаемым квартирам. Он делает это крошечными порциями на протяжении 10-20-30 лет, и каждая такая порция, хоть и будет выглядеть одинаково, но будет иметь уменьшенную покупательскую способность. А жилье, которое гражданин будет выкупать, наоборот будет дорожать. Надеюсь, после прочтения этих строк миф про банкиров-кровопийц немного померк. 😊 Я их не защищаю, просто у 99% людей для покупки первого жилья других вариантов и нет – только ипотека.
И тут мы подбираемся к интересной мысли. Стоит ли сейчас нести максимум своих заработков в банк и сидеть на лапше быстрого приготовления? Или платить минимальный ежемесячный платеж, а заработанным излишкам найти более полезное применение? Однозначно на эти вопросы даст ответ только калькулятор. Все зависит от ставки ЦБ и условий, на которых можно открыть вклад или купить ОФЗ.
Я часто критикую эти денежные инструменты, но делаю это с точки зрения инвестиций. В этом случае создать Капитал шансов практически нет. Используя только их можно стать миллиардером, но только если у нас в стране случится Венесуэла с аналогичным уровнем инфляции. О том, рады ли венесуэльцы количеству нулей на купюрах, думаю, красноречиво скажет уровень числа беженцев из страны. Так вот, для инвестирования вклады и ОФЗ подходят слабо, а вот для парковки денег и для накопления на ближайшие цели (в рамках нескольких лет) – вполне. Не в акции же за 1-2 года вкладываться! Да я и сам коплю деньги в облигациях на цели с горизонтом в несколько лет.
Для принятия правильного решения открываем договор и смотрим, под какой % банк одолжил нам деньги. После этого смотрим, под какой % можно положить деньги на вклад или купить ОФЗ, как наиболее надежные ценные бумаги на бирже. В случае с долгом всегда на первом месте надежность. Если ипотека под 10%, а вклады – под 15%, какой смысл гасить ипотеку досрочно? Вносим минимальный платеж, а все излишки несем на вклад, пока % по нему превышает условия ипотеки. Если же % по ипотечному договору выше, чем условия по вкладам в банке, гасить нужно именно ипотеку – деньги в банке такую выгодную отдачу не обеспечат.
В России высокая инфляция случается регулярно. И если ипотека взята лет на 10-20, возможно, есть резон не спешить с ее активным досрочным погашением. Просто вспомните, сколько негативных событий для экономики было за последние 10 лет. 2014 год, 2020, 2022 – по нынешнее время. Нельзя исключать, что подобные шоки будут регулярно происходить и далее.
А как же психологический комфорт?
Это очень важная штука. Я и сам гасил ипотеку досрочно в первую очередь ради того, чтобы перестать быть должным банку кучу денег. Все под богом ходим. Сейчас заработки есть, а потом что-то случится, и денег не будет. Переезжать в картонную коробку из под холодильника? Спасибо, но нет.
В вопросе денег важнее всего не факт покупки чего-то, а возможность это купить. Все знают истории, когда дети-сладкоежки мечтают вырасти и накупить себе столько сладостей, сколько смогут утащить из магазина. Я и сам таким был в детстве. А потом я вырос, обзавелся деньгами, но покупать сладкое тележками желание исчезло. Да, сладкое в доме всегда есть, но вот объедаться им до вызова Скорой совсем не хочется. Я просто могу себе позволить такую покупку, и поэтому на душе спокойно.
Та же история и с вкладом. Скажем, при ипотеке под 10% годовых и возможности открыть вклад на 15% годовых не должны руки чесаться его закрыть и побыстрее переложиться в ипотечный платеж. Какой в этом смысл? Вот они деньги, лежат на вкладе. Он растет быстрее, чем исчезала бы моя ипотека, вкладывай я финансы туда. Сам факт наличия денег, которые в любой момент могут быть направлены на досрочное погашение, уже должен успокаивать. Да и ничто не мешает со временем заработанные излишки пустить на досрочное закрытие обязательств перед банком. Скажем, платить еще 10 лет под 10% годовых. А можно открыть вклад под 15% годовых. И со временем разницу в 5% годовых закинуть в качестве досрочного гашения. Это будет грамотным решением, если ставки по вкладам перестанут быть выгоднее досрочного гашения.
Как бы я поступил сейчас, будь у меня ипотека?
Если честно, не знаю. Нужно было бы смотреть, что с % по ипотечному договору в банке, какие условия предлагают вклады и ОФЗ? Что у меня с наличием подушки безопасности? Есть ли еще кредиты? Если есть, то какой % я плачу по ним? Предстоят ли какие-то крупные траты в ближайшее время? А то закину на вклад сумму, а потом аналогичную придется брать в кредит под менее выгодный %. Все непросто и очень индивидуально.
К чему я это?
Как минимум, каждому человеку стоит знать, что существует как опция досрочного погашения ипотеки, так и намеренное ее непогашение даже при наличии денег на это. Нужно грамотно расставлять приоритеты (гасить более дорогие кредиты в первую очередь, например), уметь считать, планировать и бороться со своими слабостями, которые заставляют принимать неверные финансовые решения. 😊
Все написанное в статье не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.