Маленькая, но своя и прямо сейчас, или большая, но когда-нибудь, через пару лет или десятилетий? Этот вопрос всерьез разбередил души белорусов, как только в Минске и его окрестностях стали появляться новостройки-студии площадью 19—28 метров. Даже с учетом солидной стоимости одного «квадрата» итоговая сумма выходила не такая уж и критичная. На собственную квартиру смогли рассчитывать в том числе те, у кого в закромах имелось всего $5000—10 000, а доход и друзья-поручители позволяли добить «хвост» кредитом. Казалось бы, отличная тема. Но время шло, и количество микроквартир стало сокращаться: сейчас в столице не найдешь застройщика, который предлагает построить студию формата XXS. Все будто сговорились проектировать квартиры площадью от 30 метров. Что вообще происходит и нужны ли кому-то микроквартиры в 2024 году?
«Спать надо по очереди?»
Микроквартиры придумали не вчера. Это только глядя на новейшую историю кажется, что тему подняли в 2014—2016 годах столичные застройщики «10 УНР» и «Си-трейдинг». Первый огорошил минчан, привыкших к 40-метровым мапидовским однушкам, своими студиями-пеналами на 28 «квадратов» в новом жилом комплексе на улице Гурского. В эту и без того скромную площадь уже была включена лоджия. Без нее вообще выходило 26 метров. «Си-трейдинг», возводивший дом в Копище, постарался вписаться в такой же метраж. Затем, видя, что товар ходовой, в игру вступили другие застройщики (и даже УКС).
Однако квартиры, рассчитанные на одного человека, были и ранее. Например, на улице Уручской есть несколько пятиэтажек с 21-метровыми однушками. Кухни в них, к слову, отдельные, так что в квартире два окна и есть хоть какая-то возможность разнообразить будни. Не забываем, опять же, про малосемейки… В общем, вариант это не новый, просто в другом прочтении.
При этом «явление» микростудий минчане восприняли с настороженностью. «Вообще не понимаю квартир с одним окном. Мало того что метраж маленький, так еще и одно окно! Выглядит как сарай. Почти как в Китае. Уже прошли те времена, когда за стол садились по очереди. Может, еще и спать по очереди будем?» — писал на форуме один из наших пользователей 10 лет назад.
— Действительно, реакция на небольшие по площади квартиры, появившиеся на рынке, поначалу была неоднозначной. Наверное, определенный негатив появился из-за ассоциаций со старыми убитыми малосемейками и коммуналками, где в одной комнате была вынуждена ютиться целая семья, — рассуждает аналитик агентства недвижимости «Твоя столица» Андрей Чернышев. — Сказывалось еще и то, что с начала 2000-х в Минске частными девелоперами возводились дома с довольно просторными квартирами: однушки по 50 метров были в порядке вещей. И вдруг всем желающим предложили квартиры площадью в два раза меньше.
Наверное, принять их за что-то полноценное и самостоятельное было сложно чисто психологически.
Но если подумать хорошенько, такой формат как раз соответствовал запросам (и возможностям) людей. А те самые однушки по 50 «квадратов» дольщики брали просто от безысходности — других вариантов для неочередников не было. Эти раздутые площади новоселы потом массово «перекраивали», превращая однушки в евродвушки.
«Призрак малосемеек», витавший над студиями нового поколения, отступил довольно быстро: современные дома в хороших локациях и с красивыми подъездами растопили лед в сердцах минчан. Квартиры площадью 26 «квадратов» стали очень быстро разлетаться, тем более что покупку на стадии котлована в большинстве случаев можно было вписать в $30 000 по курсу. Хрущевки и те стоили дороже.
— Году в 2018-м мы проводили опрос среди клиентов, и очень многие, кто находился в возрастной группе до 30—35 лет, отметили, что относятся к такому варианту жилья позитивно. Люди рассматривали микростудии как некий старт, задел для последующего расширения. Расчет был довольной простой: оформив кредит, ежемесячно банку отдаешь столько же, сколько арендодателю. Только у тебя есть собственность, и деньги не уходят «в пустоту».
В целом можно сказать, что в 2015—2017 годах был бум на студии. Их брали молодые семьи, родители для студентов (особенно иногородних), инвесторы, рассчитывавшие сделать ремонт и сдавать жилье.
К слову, инвестиционных квартир среди микростудий было довольно много. Небольшая площадь, простенький ремонт — и вот уже можно получать деньги от квартирантов, которые устали от древних интерьеров в хрущевках и с радостью заселятся в новый красивый район (будь то «Минск-Мир» или «Новая Боровая»), — объясняет расклад специалист.
Почему они исчезли?
Несмотря на то что микростудий в свое время было построено немало, в базе сервиса «Дома и квартиры» не так много желающих с ними расстаться. Да и цены — наше почтение. За отремонтированный метр в компактной квартире просят больше $2000 по курсу. Выливается это в итоговый ценник на уровне $50 000—70 000, а то и $100 000 в эквиваленте!
— Ценообразование у нас в стране свободное, и продавец вправе назначать любую сумму. Но надо понимать, что покупатель с таким прайсом чаще всего не согласен. А потому квартиры, где стоимость «квадрата» переваливает за $2000, висят в базах очень долго, — продолжает Андрей Чернышев. — Те же семейные люди скорее купят квартиру в панельке или даже хрущевке — попроще, но посвободнее, чтобы метров хватало всем. А у молодых, готовых к экспериментам, просто нет столько денег.
— На прошлой неделе появилась новость, что в Москве запретили строительство квартир площадью менее 28 квадратных метров. У нас же проектирование микроквартир будто само собой сошло на нет, не понадобилось никаких ограничивающих законов. Почему так?
— Действительно, сейчас в Минске нет застройщиков, предлагающих совсем скромные по площади квартиры. Студии по 19 «квадратов» можно найти только в Фаниполе, где возводится ЖК «Современный». А так все уже переключились на варианты от 30 квадратных метров. И произошло это довольно органично.
Видимо, застройщики сами не хотят превращать дома в «муравейники». Наделай много студий — и отпугнешь тех, кто рассматривает покупку двушки или трешки. Клиенты же сейчас оценивают все: количество квартир на этаже, потенциальный состав соседей, количество лифтов и время их ожидания.
Да и люди, можно сказать, охладели к таким вариантам: пожили, попробовали и поняли, что это не очень комфортно для большинства. Одному еще нормально, а если двое — то даже разойтись некуда. Не в санузле же сидеть, если захочется уединения.
По моим наблюдениям, студии довольно часто меняют собственников: прошло 3—5 лет — и состоялась очередная сделка купли-продажи.
Видимо, бывшие владельцы уходят на расширение. А вообще, приобретать жилье сейчас стараются на перспективу: даже студенты и холостяки понимают, что рано или поздно наступит семейная жизнь и лучше сразу вложиться в квартиру побольше. И если уж брать кредит (а многие сделки идут через фининструменты), то и выбирать стоит что-то более просторное.
Впрочем, уже построенные студии все-таки не стоит списывать со счетов: ближайшие 5—10 лет они будут актуальны. Как минимум как арендный вариант: хорошая локация, аккуратный ремонт и небольшая площадь будут в цене.
Что и за сколько можно купить прямо сейчас?
Окунемся же в мир малометражек. Что примечательно, в тех самых домах на Гурского, которые дали старт студиям-пеналам, сейчас продается только одна квартира. Все остальные нужны собственникам. Итак, идем на экскурсию.
26 квадратных метров с высотой потолка 2,55 — это исходник, который получили дольщики в 2015 году. Квартира расположена на 14-м этаже каркасно-монолитного дома, поэтому виды из нее открываются красивые. Планировка к объявлению не приложена, но тут и гадать нечего: по фото все понятно.
Ремонт довольно пестрый, но при желании обои легко заменить на что-то нейтральное. Кирпичик же останется тем самым акцентом, чтобы не заскучать. Несмотря на скромную площадь, в комнате поместилось все, даже кровать. Жить можно.
«Большие окна, заливающие комнату солнечным светом (установлены стеклопакеты, лоджия застеклена). Установлены терморегуляторы на радиаторах для комфортной температуры в помещении. Металлическая дверь, домофон, камеры видеонаблюдения (в доме, по периметру дома, в подземном паркинге), консьерж. Два бесшумных лифта Schindler (один грузовой).
Возле дома удобная парковка для жителей (со шлагбаумом) и подземный паркинг. Отличное транспортное сообщение. Остановка общественного транспорта и метро «Михалово» — две минуты пешком от дома. Удобный выезд на проспект Дзержинского, МКАД, в центр города и на вокзал», — ориентируют в агентстве, рассчитывая выручить за квартиру 219 000 рублей, или $69 900 по курсу.
Отремонтированную 25-метровую квартиру предлагают и возле парка Челюскинцев, в одноименном ЖК от Dana Holdings. Высотка, глядящая на проспект Независимости, была построена в 2020 году. Благо вид из квартиры — во двор и на зелень парка, шумно не будет.
25 «квадратов» общей площади распределены следующим образом: 18,5 приходится на комнату (она же кухня, гостиная, спальня), еще четыре занимает санузел. Остальное — балкон. Особо не разгонишься. Но зато планировка нестандартная: вход в квартиру — не с «узкой» стороны.
Ремонт в студии приятный: все беленькое, чистенькое, ничего лишнего. И всегда можно переделать под себя просто за счет текстиля и декора. За эту готовую к жизни квартиру собственник планирует выручить $69 000 в эквиваленте. Это примерно 214 000 рублей. Расположена квартира на 5-м этаже из десяти.
Другое предложение от этого же застройщика находим в «Минск-Мире». Именно здесь находится та самая микроквартира за $102 500 по курсу (318 000 рублей). Ее площадь — 27,2 квадратного метра (но если по СНБ, то уже 29,4 вырисовывается). Прячется малышка в «Средиземноморском квартале», на Братской, 1.
Здесь все стильно, современно и даже камин есть. Но, пардон, больше 300 000 рублей? Это надо прямо влюбиться в этот вариант, чтобы выложить такие деньги.
«Современная однокомнатная квартира премиум-класса с индивидуальным дизайнерским ремонтом. Итальянская плитка, техника и сантехника премиум-класса, на полу плитка, заказная мебель, итальянские светильники, электрокарниз, установлен электрокамин и кондиционер. В квартире предусмотрено все необходимое для комфортной жизни: встроенная кухня, варочная панель, электрический духовой шкаф, встроенный холодильник, встроенный морозильник, стиральная машина, посудомоечная машина.
В совмещенном санузеле установлен бойлер быстрого нагрева, гигиенический душ, удобная душевая с трапом», — перечисляет прелести объекта агентство, занимающееся продажей. К слову, квартира ждет ценителей уже полгода.
Есть в «Минск-Мире», безусловно, и более доступные по цене варианты. Например, за эту 27-метровую квартиру в квартале «Евразия» просят 197 000 рублей, или $63 500 в эквиваленте. Третий этаж 25-этажного столбика, потолки 2,7, санузел аж 5 «квадратов» — таковы исходные данные. Хозяева еще умудрились выделить кладовку-гардеробную на этой площади.
Ремонт такой, что вещи можно перевозить хоть завтра.
«В доме три скоростных лифта OTIS, улучшенная отделка мест общего пользования, стильное лобби, стеклянная входная группа, керамогранит, гостевой санузел. Обустроенная придомовая территория: спортивные тренажеры для взрослых и детей, современные детские площадки с резиновым покрытием, площадка для выгула животных, колясочная и велосипедная для жильцов», — расхваливают квартал агенты.
Перенесемся в «Новую Боровую». Здесь тоже в свое время предлагали квартиры-малышки (некоторые шли сразу с отделкой от застройщика и даже обустроенной кухней). Площадь всей студии — 25 метров (16 — жилая с кухонным оборудованием, 3,4 — коридор, примерно столько же у санузла и лоджии).
Находится вариант в квартале «Центральный парк», на 5-м этаже восьмиэтажки. Квартира готова к жизни. «Стены оклеены обоями под покраску. Потолок выровнен и окрашен (высота — 2,63 метра). Напольное покрытие — ламинат. Встроенная кухня с доводчиками и техникой (духовой шкаф, варочная поверхность, вытяжка и холодильник).
Стильная дверь в санузел со скрытыми петлями и магнитными замками. Санузел облицован плиткой. В прихожей установили вместительный шкаф-купе. Во дворе расположены современные детские площадки, зоны отдыха для взрослых, мини-огороды, беседки с барбекю-зоной. Много зелени. Сразу за двором располагается новый урбан-парк», — напоминают в агентстве, занимающемся продажей объекта.
В добрые руки квартиру на улице Миля отдадут за 186 000 рублей, или $59 500 по курсу.
Есть о чем рассказать? Пишите в наш телеграм-бот. Это анонимно и быстро
Перепечатка текста и фотографий Onlíner без разрешения редакции запрещена. ga@onliner.by