Подводные камни немецкой ипотеки…
Написать очередную «Исповедь иммигранта» меня подтолкнул вопрос, заданный мне в предыдущих «исповедях». Этот вопрос касался банковского кредита на строительство или покупку жилья в Германии. В российском варианте это – ипотека…
(часть 1 -https://dzen.ru/a/Zptl2riCFxjUZYBH )
Долго искал материал для этой статьи. Попадались какие-то разъяснения по этому поводу, но они не удовлетворяли меня полнотой ответа на этот вопрос. И вот сегодня наткнулся на небольшую статью в русскоязычной газете, издающейся в Германии.
Газета так и называется «Русская газета» за апрель 2015 года. Привожу эту статью полностью, чтобы читатель смог найти ответ на вопрос: «Как в Германии обстоят дела с кредитом на жильё». Вот, собственно, сама газетная статья:
«Узнав об условиях ипотечного кредитования в Германии, немцам начинают завидовать даже жители многих стран ЕС. Тем не менее, эксперты рынка недвижимости говорят о том, что далеко не каждый может и тем более желает воспользоваться преимуществами текущего момента.
Как отмечают аналитики, сегодня эффективная ставка по ипотеке в Германии составляет 1,2% в год. Это очень мало по сравнению с началом 90-х годов, когда такие кредиты выдавали в среднем под 8%. Но теперь только немногие заемщики могут погасить долги за десять-пятнадцать лет.
Обычное жилье стало слишком дорогим. Особенно это заметно в таких городах, как Мюнхен, Франкфурт, Кельн или Гамбург. Купить стандартную квартиру в столице Баварии менее чем за 300 тысяч евро уже практически нереально. Если вам удалось стать домовладельцем за более скромную сумму, значит, вы купили некачественную недвижимость или же согласились жить в плохом районе.
Впрочем, когда дело касается других больших городов Германии, ситуация также выглядит не самым лучшим образом. Казалось бы, на фоне мюнхенской дороговизны 200 тыс. евро за квартиру - это вполне приемлемо.
Но вот что получается на практике. Если вы берете ипотечный кредит под 1,2% и можете платить не более 700 евро в месяц, через десять лет ваш долг составит 136 тысяч евро. По словам специалистов, ежемесячный взнос в 700 евро - оптимальная сумма для семей, благосостояние которых ниже среднего уровня.
Если заставить их платить больше, им придется экономить на всем, в том числе и на продуктах питания. Если согласиться с такой суммой, покупка обычной квартиры в кредит под самые выгодные условия все равно становится делом всей жизни.
«Но ведь это ненормально, когда люди вынуждены десятилетиями отдавать долги за имущество, которое является необходимостью, а не роскошью», - говорят эксперты.
Именно страх обременять себя долгами на многие годы называют среди основных причин, по которым чуть ли не половина немцев предпочитает арендовать, а не покупать жилье. Но, с другой стороны, эта «национальная привычка» помогла сформировать мощный рынок аренды жилья и сделала немцев более мобильными в передвижениях по стране.
В результате, если у вас есть относительно небольшая свободная сумма, и вы готовы инвестировать ее в недвижимость, банки Германии с радостью дадут вам долгосрочный заем, погашение которого станет возможным за счет жильцов, которые будут арендовать у вас квартиру».
А теперь мой небольшой комментарий или дополнение к этой статье. В данный момент, действительно ипотечный кредит можно взять под довольно низкие проценты. Видимо, это связано с уменьшением количества переселенцев из бывшего СССР.
Не секрет, что строили в конце 1990-х годов, вначале 2000-х, в основном, переселенцы из бывшего СССР. Худо-бедно, но переселенцы привозили с собой какие-то сбережения, брали кредит и строили себе дома. Стоял настоящий строительный бум. Ещё лет 10 назад, 4-5% считались очень выгодными.
Лично мы брали кредит под 5,75% на строительство дома. Некоторые наши родственники, которые года на 3-4 стали строить раньше, брали кредит под 6,8-7,5% и до сих пор выплачивают этот кредит, хотя и прошло уже почти 20 лет. Мы, слава Богу, свой кредит выплатили за 12 лет.
Но здесь нужно учесть ещё такой момент, сколько членов семьи имеют постоянный заработок. В нашем случае, на погашение кредита работало 3 взрослых члена семьи. Потом добавилось ещё три члена семьи (сын жены женился, и появились дети), но это уже на погашение кредита, практически, не влияло.
Есть ещё один, не очень-то приятный момент в немецком кредитовании. Изменения условий погашения кредита, первые 10 лет, не производится. К примеру: на пятом году погашения кредита я выиграл в лотерею 200 000 евро.
По кредиту мне остаётся ещё платить 150 000 евро. Однако, погасить полностью кредит я не имею право. В лучшем случае, всё зависит от условий договора, в год я могу погасить не более 9 000-10 000 евро сверх тех выплат, которые ежемесячно я выплачиваю по условиям договора.
Немецким банкам, думаю, что не только немецким банкам, не выгодно давать краткосрочные кредиты на большие суммы. Под большими суммами, я подразумеваю, от 30 000 евро и выше. Ведь за счёт процентов и существуют банки.
Банку выгодно получать в течение длительного времени, постоянный доход и досрочное расторжение договора на кредитование, в условиях договора, не оговариваются. То есть, в первые 10 лет вообще запрещены. По истечению 10 лет, можно пересчитать оставшуюся сумму погашения, по новым условиям.
Коренные немцы среднего достатка, практически, сами не строят и квартиры не покупают. Конечно же, строят, но это редкое явление. Если у кого-то и есть собственное жильё, то оно досталось им, в основном, по наследству.
Более зажиточные немцы, семья из трёх человек с годовым доходом в 150 000 евро, могут себе позволить строительство собственного дома или покупку престижной квартиры. Менее зажиточные граждане Германии, предпочитают снимать дешёвое жильё.
А получателям социальной помощи или получателям мизерной пенсии, которая меньше социальной помощи, такое жильё оплачивает социальное ведомство или городские власти. Вот такие подводные камни немецкой ипотеки.
P.S. В своей короткой статье я не написал о том, что если ты взял кредит на строительство дома или на покупку квартиры, то построенный дом или купленная квартира находится в собственности банка до полного погашения кредита! Что-то я упустил отметить этот момент. Так что только после полного погашения кредита, ты имеешь право переоформить собственность на себя.
Если ты не можешь рассчитаться с долгами, банк имеет право продать построенный дом или купленную квартиру. Таких случаев в Германии масса! Взяли кредит - рассчитаться не могут, банк продаёт эту недвижимость.
Правда, встречаются аферисты и здесь. Устраиваются на работу в Германии, доказывают свою платёжеспособность, берут кредит и сматываются, к примеру, в Белоруссию, с которой у Германии никаких финансовых договорённостей на такой счёт нет.
Плакали денежки банка. Стройки то не было, квартира не покупалась, изымать нечего, а должники смылись заграницу. Вот смеху то! На моей памяти были такие случаи…» Сергей Куликов (продолжение следует)
