Тренды задает дорогое жилье, лучше всего покупается экономкласс, а сжавшиеся квартиры «выплескиваются» в общественные пространства жилых комплексов
Кончилась эпоха общедоступной льготной ипотеки. Теперь покупатель будет ориентироваться не только на ежемесячный кредитный платеж. За свои деньги он хочет должного качества, сервиса и фишек в проектах — а значит, застройщики Казани готовятся соревноваться в удовлетворении этих потребностей. Тренды в жилищном строительстве «опускаются» из премиум-сегмента к комфорт- и даже экономклассу, поэтому качество строительства и уровень казанских новостроек с каждым годом по логике должны меняться к лучшему. Гости тематического бранча «Реального времени» обсудили тренды в жилом строительстве, обязательные требования к современной новостройке и за счет чего сегодня застройщики будут конкурировать за покупателя. Подробности — в нашем репортаже.
«Человеку больше не хочется жить в типовой «коробке»
Обсуждая тренды в жилищном строительстве, представители риелторского и девелоперского сообщества Казани сошлись на том, что да, мода в этой сфере есть. И она двигается от дорогого сегмента к бюджетному. Точно так же, как и в одежде модные тенденции из сегмента от-кутюр двигаются через прет-а-порте — и далее в массмаркет. Тренды задают жилые комплексы бизнес- и премиум-класса. Об этом говорила Елена Фаттахова, коммерческий директор компании «Авторы». По ее оценке, к этим сегментам сегодня относится около 30% всего коммерческого жилья в Казани. Высокая конкуренция требует новых смыслов и вытекающих из них фишек, которые девелоперы интегрируют в свои проекты. Эти тренды чуть позднее перенимают и застройщики более низких ценовых сегментов.
— Аналогичная ситуация несколько лет назад происходила и в сегменте «комфорт плюс». Так, сегодня все те же фишки «комфорта» мы наблюдаем уже в ЖК экономкласса. Сегодня жители Казани в любом сегменте требуют интересных новых деталей. Взять те же лапомойки для собак, которые теперь есть практически во всех новых ЖК любого класса, — рассказала Елена.
Сегодня жители Казани в любом сегменте требуют интересных новых деталей. Взять те же лапомойки для собак, которые теперь есть практически во всех новых ЖК любого класса
Около 60—70% квартир бизнес-класса продаются по прямому каналу — к продажам подключаются эмоции, потому что контингент этого уровня покупает жилье не из посыла «надо». У него другой стимул: «хочу». Базовые потребности у такого покупателя закрыты, ему есть где жить и есть свободные средства. А значит, объект недвижимости он будет покупать, потому что тот ему нравится, вызывает эмоции. И здесь девелоперу нужно «попасть» в то, что он хочет. Точно угадать нужную эмоцию.
Гендиректор специализированного застройщика «Заря» Анна Маршева назвала два тренда, бытующих сегодня в премиум-классе казанского жилья: уникальность архитектуры и эмоциональное наполнение, «гений места»:
— Человеку больше не хочется жить в типовой «коробке», он хочет быть причастен к чему-то новому, весомому, к яркому архитектурному проекту. Прослеживается и явный тренд на эмоциональное, на сохранение истории. Есть проекты (как у нас, например), когда исторический ореол уже есть, а нам остается только сохранить и поддержать его. Это сегодняшний тренд!
Елена Фаттахова добавила к таким «эмоциональным» трендам биофильный дизайн и нейроэстетику пространства. Так, в одном из проектов компании «Авторы» в смысловую концепцию включена интеграция искусства в различных его интерпретациях: картинная галерея под открытым небом, авторская музыка и селективный аромат в лобби, паркинге и лифтах. Недвижимость перешла на следующий уровень — воздействие на все органы чувств человека.
«90% молодежи приходит домой, чтобы поспать»
Ольга Волчкова, коммерческий директор СК «Грань», отметила вынужденный тренд на небольшое жилье, обусловленный дороговизной «квадрата», который налагает свои требования и ограничения.
Жилье небольшого метража подразумевает и уменьшение коммунальных платежей, а это важно в современном мире
— Для нас небольшой метраж — вынужденная мера, направленная на то, чтобы обеспечить доступность квартир для клиентов. Во-первых, на это сильно повлияла ипотека по льготным программам. У нас было ограничение в 6 миллионов — если рассматривать Казань, это однокомнатная квартира. Но в рамках этой цены мы должны предложить квартиру, которая удовлетворит все потребности покупателя. Во-вторых, жилье небольшого метража подразумевает и уменьшение коммунальных платежей, а это важно в современном мире, — рассказала Ольга Волчкова.
Гендиректор ГК СМУ-88 Наиль Галеев продолжил этот разговор: по его мнению, внимание к эргономичности внутри квартиры сегодня велико как никогда, а понятие дома «расширяется» до территории всего ЖК.
— Люди больше не собираются большими компаниями в квартирах — домой 90% молодежи приходит, чтобы поспать. Им нужно, чтобы в квартире было комфортно, эргономично, эстетично и чтобы были обеспечены все базовые потребности. Всё! Но из этого вытекает потребность в общественных пространствах внутри дома. Например, коворкинги или фитнес-зал на территории ЖК. Мы сейчас в одном проекте, кроме холла, обустраиваем пять разных видов помещений с разным функционалом, будет даже небольшой кинотеатр в ЖК для жильцов. Детские комнаты начинают появляться в наших жилых комплексах — чтобы в них был тьютор и компания других детей. Все это приводит к тому, что человек задает себе вопрос: «А зачем мне большая квартира — тратиться на коммуналку, на огромные простаивающие площади? Ведь все, что мне нужно, мне будет доступно в собственном же ЖК, но не внутри квартиры». Люди начали понимать, что дом начинается с входа на территорию ЖК, а не с входной двери в квартиру!
По его мнению, современная небольшая квартира сливается с общественными пространствами дома, продолжается ими. Таким образом, жилье обретает некоторые черты номера в отеле, потому что человеку на территории ЖК обязательно нужен сервис: химчистка, автомойка прямо на территории ЖК, клининг и т. д. Управляющие компании, обслуживающие такие дома, должны становиться сервисными, — это еще один яркий тренд сегодняшней жилой недвижимости. При этом зачастую люди хотят получать этот сервис, но не готовы за него платить, что мешает развитию этой сферы.
Человек задает себе вопрос: «А зачем мне большая квартира — тратиться на коммуналку, на огромные простаивающие площади? Ведь все, что мне нужно, мне будет доступно в собственном же ЖК, но не внутри квартиры»
С учетом всего вышесказанного — сегодня девелопер выстраивает план своего ЖК от идеи до сценариев эксплуатации.
— Мы продумываем и просчитываем всю эту цепочку к моменту создания продукта, — рассказывала Ольга Волчкова. — И обязательно учитываем, что высоко внимание покупателя не только к тому, что внутри квартиры, но и к качеству фасада, к входной группе, к прилегающей территории.
«Мы в хорошем смысле избаловали потребителя»
Руководитель отдела продаж #Суварстроит Марсель Абдулхаев рассказывал о конкретных архитектурных и строительных трендах сегодняшнего дня. Во-первых, высок интерес к рельефным фасадам: сейчас такие архитектурные решения используются не только в бизнес-классе, но и в «комфорте». А для изготовления таких фасадов используются композиты, облицовочный кирпич, фасадная плитка. В тренде естественные цвета фасадов: сдержанные, сбалансированные, природные оттенки. Эксперт предполагает, что такой «экостиль» в фасадных решениях продлится на ближайшие 5—7 лет.
Что касается внутреннего наполнения квартир, то в тренде большие оконные проемы, которые дают много дневного света (а чтобы квартира не превращалась в содержимое большой линзы, в таких проектах используют атермальное архитектурное напыление стекла). Кроме того, очень важно в квартирах эргономичное решение зон хранения. Планировать ниши для них стараются сегодня девелоперы даже в самых небольших квартирах: люди устали от корпусных шкафов.
И еще один интересный тренд, который застройщики берут на карандаш, — большой санузел, в который по возможности добавлен оконный проем.
— Ванная комната — место, где ты получаешь релакс, можешь с головой уйти в свои мысли. Зона личного, интимного комфорта требует внимания. Даже в самых маленьких проектах, например в квартирах площадью в 24 кв. м, мы можем на ванную выделить целых 4 кв. м. Кому-то это может показаться неэргономичным. Но в конечном счете это дает хорошие отклики. Здесь девелопер думает за своего покупателя, предлагает ему комфортный сценарий для жизни, — объяснил Марсель Абдулхаев.
Полномочный представитель РГУД в Татарстане, управляющий партнер Perfect RED Елена Стрюкова, говоря о трендах в жилой недвижимости, говорила, что снижение темпов продаж, которое наблюдается на фоне завершения программ льготной ипотеки, — это не очень хорошо для застройщиков, зато хорошо для продукта, который они предлагают. Ведь при замедлении темпов продаж у девелоперов появляется мотивация к тому, чтобы улучшать свой продукт. И сейчас внимание покупателя в равной степени обращено как на саму квартиру, так и на то, что находится вокруг нее.
— Мы в хорошем смысле избаловали потребителя. Так что если коротко, я бы выделила такие основные тренды: умные планировки, высокие требования к инфраструктуре, продуманные места общего пользования и высокая потребность в сервисе.
Вице-президент Гильдии риелторов Татарстана, директор юридического агентства «Премьер» Руслан Садреев отметил: современный риелтор начинает знакомить потенциальных покупателей не только с самой квартирой, а уже с входа в ЖК, показывая преимущества общего пространства, наличие детских и спортивных площадок, мест для отдыха. Это своего рода экскурсия, и от ее качества часто зависит решение о покупке. Он сравнивает развитие казанской недвижимости с автомобильным рынком. Сейчас сложно представить себе авто без коробки-автомата и без климат-контроля даже в бюджетном сегменте. Вот так и с квартирами: качеству внутренней отделки подъездов и входных групп и наличию интересных локаций на территории ЖК уделяется огромное внимание при выборе объекта покупки. А сервис впоследствии возьмет на себя управляющая компания. Все это — современные тренды.
Обязательная программа: без чего сегодня уже не строят?
Но тренды, как отмечали присутствующие, — история изменчивая. Что-то из этого выходит из моды, но что-то остается с нами. Если продолжить проводить параллели с одеждой — маленькое черное платье, классический костюм, белая рубашка, однажды появившись в гардеробе, навсегда в нем прописались. Обсуждая современные «маст би», эксперты, во-первых, сошлись на том, что в пределах Казани в коммерческом сегменте уже не строят ЖК экономкласса: здесь жилье начинается от уровня «комфорт».
Наиль Галеев привел аналогию с классами автомобилей:
— Мерседесы С-, S- и А-класса мало чем друг от друга отличаются. Ни в одном из этих классов нет автомобиля без комфортной езды, подвески и высокого уровня безопасности. Пойдите попробуйте в Казани продать машину без подушки безопасности! Не продадите. Вот так же и в жилой недвижимости. Думаю, если взять коммерческое жилье в границах Казани, экономкласса вы здесь уже не найдете. Здесь уже комфорт и выше. Попробуйте найти, например, новый ЖК без колясочной. Да, в более высоких классах материал будет подороже, общественные пространства пообширнее, меньше квартир на этажах. Но сегодня мы любому клиенту обязаны предоставить не просто квартиру хорошего уровня, а продуманное, логичное и удобное пространство за пределами этой квартиры, чтобы оно обеспечивало самые разные его потребности!
Итак, по уровню обязательного наполнения сглаживается разница между бизнес- и комфорт-классом. Что же перестало быть сиюминутной модой, без чего больше не строят квартиры?
Ольга Волчкова считает, что сегодня невозможна комплексная застройка без идеи, изюминки и придирчивого внимания к качеству жилья. И даже в эконом- и комфорт-классе застройщик старается приблизить проект к более высоким сегментам — использует те же идеи и даже стройматериалы, что и в проектах бизнес-класса. Директор по девелопменту строительной компании «Грань» объясняла:
— Раньше было позволительно сдать объект, а потом думать, как передать его покупателям и эксплуатировать дальше. Сейчас уже при строительстве закладываются такие технические решения и материалы, которые дадут спокойную жизнь в течение пяти лет и отсутствие претензий со стороны покупателей. А лучше — знать, что твоя УК будет управлять объектом и дальше, а значит, думать на перспективу 25—50 лет. Чем меньше ты сейчас получаешь рекламаций, тем успешнее будут следующие проекты в реализации. Качество продукта, качество жизни, качество управляющей компании и безопасность — вот те тренды, которые нас ждут.
Марсель Абдулхаев тоже говорил об обязательных требованиях к высокому качеству строительства:
— Даже проекты, которые в нашей памяти остаются как доступные, включают весь перечень услуг и возможностей, которые есть сейчас в бизнес-сегменте. Жить в центре города уже становится для многих необязательным — к этому нас приучила пандемия ковида. Не выезжая за пределы своего ЖК, ты можешь найти место в коворкинге (потому что многие работают удаленно), здесь же ты сходишь в ресторан и кинотеатр, помоешь автомобиль и получишь все услуги. И у тебя будет квартира с ремонтом, кондиционером и даже системой «умный дом». При этом жить будешь в проекте комфорт-класса.
Жить в центре города уже становится для многих необязательным — к этому нас приучила пандемия ковида. Не выезжая за пределы своего ЖК, ты можешь найти место в коворкинге (потому что многие работают удаленно), здесь же ты сходишь в ресторан и кинотеатр, помоешь автомобиль и получишь все услуги
Разумеется, есть специфические «must be» в дорогих сегментах. К примеру, в премиум-сегменте предъявляются беспрецедентные требования к безопасности и приватности. При этом сегодня их нужно распространять не только на квартиру, но и на весь ЖК. Сегодня приватность должна сопровождать все сценарии жизни в премиальном классе жилья, но Анна Маршева считает, что скоро (памятуя о «миграции» трендов) это требование станет обычным и для квартир комфорт-класса. Уникальная «привилегия» премиум-класса, которую вряд ли «отберет» у него «комфорт», — обязательное расположение в дорогой локации. Для Казани это, к примеру, пределы исторического центра города. Еще обязательный параметр для премиальных квартир — уникальность проекта, эксклюзивность. Ведь такое жилье «накрывает» специфическую потребность.
Отдельно гости коснулись того, что в бизнес- и премиум-классе не должно быть жилья, сдаваемого в краткосрочную аренду. К таким ЖК очень часто выдвигают требование «клубности», людям критично, чтобы на этажах было как можно меньше квартир, чтобы все соседи были «понятными», чтобы было сформировано определенное комьюнити.
Самый продаваемый класс жилья — экономсегмент
А что сегодня «must be» в проектах экономкласса? Ведь как бы радужно ни расписывали застройщики казанскую сферу недвижимости, все равно самым продаваемым классом жилья остается экономсегмент, как говорит Руслан Садреев. Да, в историческом центре, в Адмиралтейской слободе и даже на Горках такое жилье уже почти не строится. Но есть огромные жилые массивы на подступах к городу, которые застраиваются квартирами класса эконом. Как изменились требования к ним?
Эксперты единодушно отвечают: здесь должно быть ровно все то же самое, что и в «комфорте». Только требования чуть ниже: бюджетнее материалы, попроще локация, меньше площади общественных пространств, скромнее запросы к сервису. Но безопасность, приемы, организационные подходы и, главное, принципы строительства остаются теми же, что и в более высоких классах.
Руслан Садреев размышлял о реалиях ближайшего прошлого:
— Главным вопросом в покупке жилья экономкласса в последние годы всегда оставалась цена и возможность купить его по той или иной программе с наименьшим ежемесячным платежом. Это, по нашему опыту, всегда становилось самым главным вопросом. Если человек видел однокомнатную новостройку в Казани в районе 6 млн рублей, он остальные вопросы ставил на второй план. Ему неинтересно, будет ли там умный дом, консьерж или лапомойка: на это покупатель не рассчитывает. Главное — лишь бы он мог купить эти метры. А вот если говорить о премиум-классе — там цена вторична, основную роль играют эмоции и ожидания.
Коммерческие площади: продавать или управлять самостоятельно?
На качество жилья серьезно влияет и окружение жилого комплекса, его коммерческая наполненность, его инфраструктура. Очень важно, кто владеет коммерческими площадями после запуска проекта в эксплуатацию — сам застройщик или сторонние покупатели. Ведь от этого зависит, что именно разместится в доме — несколько алкомаркетов в ряд, частный детский сад или бутики с одеждой. Между тем, продавая квартиры, девелопер продает образ жизни, а значит, хотелось бы, чтобы этот образ был понятен и предсказуем. Елена Стрюкова сказала, что единственный способ регулировать, кто будет арендовать коммерческие площади, — оставить их в своей собственности и, сдавая в аренду, самому создавать инфраструктуру в своем ЖК. Если площади проданы стороннему владельцу — никакой возможности регулировать, как их будут использовать, у девелопера не остается.
— Сейчас даже небольшие застройщики, которые всегда продавали свои коммерческие площади, не стремятся это делать. Говорят, что хочется создать в ЖК понятную инфраструктуру. Но не все умеют этими площадями управлять — хотя этот вопрос решается приглашением квалифицированных управляющих. Сейчас ряд крупных застройщиков, как только у них определено, сколько квадратных метров жилья будет в ЖК, идут к нам, чтобы спросить, сколько здесь нужно выделять под коммерческие площади. Раньше под коммерцию отводили весь первый этаж. А теперь застройщик очень внимательно просчитывает, сколько квадратных метров отдать под коммерческое использование, а сколько оставить под жилые помещения. У нас есть методика расчета, сколько надо этой инфраструктуры в каждом конкретном случае, исходя из плотности населения и существующей конкуренции. Если ее построить чуть больше, эта площадь будет дешевле, чем жилая. Если ошибиться в меньшую сторону — не все необходимое поместится, — рассказала Елена Стрюкова.
У нас есть методика расчета, сколько надо этой инфраструктуры в каждом конкретном случае, исходя из плотности населения и существующей конкуренции. Если ее построить чуть больше, эта площадь будет дешевле, чем жилая. Если ошибиться в меньшую сторону — не все необходимое поместится
Эксперт посоветовала начинать проекты с коммерческими площадями в новых ЖК не сразу: их не получится заполнить арендаторами до тех пор, пока дома не будут заполнены жильцами. Это происходит в среднем за два года. Марсель Абдулхаев привел подкрепляющий пример: спрос на коммерческие площади в Лаишевском узле в жилых комплексах, которые возводит #Суварстроит, огромный. Но появились эти площади только после того, как уже были возведены и заселены первые несколько очередей жилых комплексов.
Уникальные торговые предложения: чистовая отделка, премиальная локация, строительные фишки, МФК
Руслан Садреев рассказал, что в суете двух последних месяцев люди ажиотажно скупали квартиры, не особенно приглядываясь к качеству продукта: сметали все, что было доступно, лишь бы только ипотеку одобрили. Сейчас наступает время совершенно другого рынка: застройщик будет бороться за покупателя, постоянно думая, что бы ему предложить, как выделить свой ЖК среди множества конкурентов и чем привлечь будущего жильца. Обсудив тренды и обязательные элементы современного жилого строительства, эксперты поговорили об уникальных торговых предложениях (УТП) — о том, что поможет продавать квартиры и что сделает жизнь в ЖК комфортнее и интереснее.
Ольга Волчкова раскрыла главное УТП СК «Грань»: здесь уже много лет 85—90% квартир сдаются в чистовой отделке. Выбирается нейтральный, спокойный дизайн, и квартира отдается «под ключ». 30% покупателей квартир в жилых комплексах, построенных «Гранью», заезжают в новые дома в течение первого же месяца. А чтобы у клиентов был выбор, дизайнерские направления регулярно меняются: каждые новые два дома сдаются в новом исполнении и новом виде отделки.
— Последние наши проекты с чистовой отделкой нам обходились очень дорого. Но мы на это все равно идем и даем 5 лет гарантии на качество строительства и отделки, потому что для клиента важна не только сама квартира, а образ жизни, который он получает, — рассказала она.
Последние наши проекты с чистовой отделкой нам обходились очень дорого. Но мы на это все равно идем, потому что для клиента важна не только сама квартира, а образ жизни, который он получает
Наиль Галеев рассказал о принципе работы своей компании: каждый ЖК — это штучная история.
— Когда-то мы решили, что у каждого ЖК должна быть яркая запоминающаяся деталь, по которой проект будут легко узнавать. Мы стараемся создавать новые достопримечательности: дом с парком на крыше, дом с длинным муралом, дом на берегу с динамичной подсветкой и так далее.
Анна Маршева считает главным УТП своего проекта его локацию. Кроме того, девелопер всерьез задумался о качестве сервиса, который будет предоставляться жильцам, и привлек к управлению международную управляющую компанию, на счету которой многие высококлассные жилые комплексы в Москве, Санкт-Петербурге и Астрахани.
Марсель Абдулхаев развел руками: с 1 июля порадовать дополнительными программами с низким ежемесячным платежом #Суварстроит больше не может.
— Раньше потребитель смотрел на цифру. Теперь он рассуждает так: «Я плачу большие деньги. За это хочу получить и сервис, и качество». Продавать проект будет его история, наполненность и особенности. В каждом нашем проекте есть своя фишка. Где-то это умный дом, где-то проект из трех продолжающихся парков с музыкальными фонтанами. Большой упор делаем на озеленении. Все это помогает продавать! — рассказал менеджер.
Елена Фаттахова настаивала на том, что продавать помогает высокое внимание девелопера к деталям и последовательность в воплощении замысла. А Елена Стрюкова напомнила: фишкой жилого комплекса может стать его многофункциональность. В Казани есть проект, где в пределах одного ЖК есть и бизнес-центр, и инфраструктура, и жилье. Такого пока еще мало, но на это, по мнению эксперта, будет спрос.
Спасибо за внимание!
БОЛЬШЕ ИНТЕРЕСНЫХ СТАТЕЙ И СВЕЖИХ НОВОСТЕЙ НА КАНАЛЕ "Реального времени"
Еще материалы на канале: «Рынок вынудил»: застройщики начали субсидировать ставки по кредитам покупателям жилья