Вот и пришло время, когда государство приняло решение охладить рынок недвижимости. Процентные ставки на ипотеку выросли до 18-22 процентов, массовая льготная ипотека на новостройки отменена, а выдача по еще действующим льготным программам частично приостановлена. Снижение ключевой ставки в краткосрочной перспективе ожидать не стоит, наоборот, есть вероятность, что в ближайшие месяцы она вырастет.
Но и в такое сложное для рынка недвижимости время, есть возможность купить квартиру выгодно не только за наличные средства, но и в ипотеку с комфортными ежемесячными платежами.
Начнем по порядку. С чего все началось?
Большую часть 2023 года официальные представители Центрального Банка России (далее - ЦБ) заявляли, что на рынке ипотеки России есть признаки перегрева и дисбаланса — увеличение разрыва между ценами на вторички и первичкой, увеличение закредитованных ипотечных заемщиков, схемы от застройщиков.
Сложившиеся, на тот момент, условия в теории могли привести к образованию ипотечного пузыря — это ситуация на рынке недвижимости, когда цены на жильё растут слишком быстро и необоснованно, и в то же время неконтролируемыми темпами увеличиваются объёмы ипотечного кредитования. В частности, большое количество людей берут ипотеку на сумму, которую они не могут себе позволить в долгосрочной перспективе. Схлопывание пузыря происходит тогда, когда огромное число заёмщиков становятся неспособны платить по ипотечным кредитам. В результате растёт доля просроченной задолженности, и банки начинают массово продавать залоговые квартиры и дома, что приводит к падению цен на недвижимость. Стоимость залогового имущества не покрывает обязательства по ипотеке, ипотечные ценные бумаги обесцениваются, как следствие — финансовые потери несут заёмщики, банки и вся экономика в целом.
Ровно такая ситуация на рынке недвижимости в США стала причиной ипотечного кризиса в Америке, приведя в последствии к крупнейшему мировому экономическому кризису в 2007-2008 годах.
Поэтому для стабилизации рынка недвижимости Правительство России совместно с ЦБ постепенно, начиная с конца 2023 года, принимало меры по ограничению выдачи ипотечных кредитов, и с каждым разом меры становились жестче. Начиная от увеличения первоначального взноса по льготным ипотечным программам и ограничения количества льготных кредитов в одни руки до увеличения ключевой ставки и отмены части программ льготной ипотеки.
Что мы имеем на сегодняшний день?
С декабря 2023 года ЦБ держит ставку на уровне 16 процентов годовых. До последнего времени ходило много слухов о повышении или уменьшении ставки. Были разговоры об увеличении ставки сразу после выборов Президента в марте, а кто-то, наоборот, ожидал снижение ставки, начиная с 3 квартала 2024 года. Но уже сейчас стало понятно, что в ближайшее время не стоит ждать уменьшение ключевой ставки. В июне Банки в одностороннем порядке увеличили процентные ставки на ипотеку. Эксперты считают, что крупнейшие банки высоко оценивали вероятность повышения ключевой ставки ЦБ. Несмотря на то, что в июне ЦБ оставил ключевую ставку на прежнем уровне, исходя из действий Банков, мнений официальных представителей ЦБ, есть высокая вероятность, что в ближайшие месяцы ключевая ставка будет увеличена.
Банк России будет придерживаться жесткой денежно-кредитной политики продолжительное время. Это необходимо для возвращения инфляции к целевым значениям (4%) в условиях высоких инфляционных ожиданий
Бюллетень ЦБ «О чем говорят тренды».
Дополнительным аргументом увеличения ключевой ставки может служить факт роста инфляции. Согласно официальным данным инфляция непрерывно растет с мая 2023 года. После введения ЦБ мер, о которых я писал выше, рост замедлился, но не остановился. Так, инфляция в июне увеличилась с 8,3% (по состоянию на май) до 8,59%. Учитывая, что ключевая ставка напрямую влияет на инфляцию (повышение ключевой ставки ведет к удорожанию денег в экономике, что увеличивает стоимость займов и сдерживает рост цен), а также стремление ЦБ вернуть инфляцию на уровень 4%, напрашивается вывод: ЦБ усилит меры для сдерживания роста инфляции, в том числе, может повысить ключевую ставку.
Какой вывод из всего вышесказанного можно сделать? Ставки по ипотеке будут неприемлемо высокими, пока не появятся тенденции к снижению уровня инфляции в стране. И покупать недвижимость на вторичке, в основном, будут за наличные средства (наличные + небольшая ипотека/потребительский кредит), реже оформлять ипотеку на более крупные суммы.
А что с льготной ипотекой?
Часть льготных программ сохраняется. В день, когда я пишу данную статью стало известно о продлении Семейной ипотеки до 2030 года. Пока не опубликовано Постановление Правительства РФ, но появилась официальная информация от Министерства Финансов РФ с общими условиями. Так ипотеку под 6% на новостройки и индивидуальное-жилищное строительство (далее - ИЖС) смогут оформить:
- семьи с детьми, где есть хотя бы один ребенок в возрасте до шести лет;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, которые живут в малых городах с населением до 50 тыс. человек;
- семьи с двумя несовершеннолетними детьми, которые живут «в регионах с низким объемом строительства» или там, где есть «индивидуальные программы развития»;
- семьи, которые воспитывают ребенка-инвалида.
Максимальная сумма ипотеки для Свердловской области составит 6 млн рублей, однако при необходимости сумму кредита можно увеличить до 15 млн рублей с увеличением процентной ставки. Более подробно о новых условиях семейной ипотеки я напишу в отдельной статье, после публикации соответствующего Постановления правительства РФ.
Продолжает действовать сельская ипотека под 3% с максимальным лимитом на семью в 12 млн рублей. Рядом с Екатеринбургом много активно застраивающихся поселений подходящих под сельскую ипотеку, поэтому, если вы мечтаете о собственном загородном доме, рекомендую успеть воспользоваться, пока эта программа действует. Лимиты на кредитование по данной программе ограничены и есть не во всех Банках.
С IT-Ипотекой все сложнее. Данная программа действует до конца года и дает возможность работникам IT-компаний, аккредитованных Министерством Цифрового развития Российской Федерации, оформить ипотеку на новостройки или ИЖС по ставке 5%. Причем, должность сотрудника не имеет значения. Грубо говоря, оформить ипотеку может даже технический персонал IT-компании, которых в России более 19 тысяч. Однако, несмотря на то, что данная программа действующая, выдача кредитов по ней приостановлена, так как в Банках исчерпаны лимиты - утвержденный объем кредитов, которые банки могут выдать по госпрограмме с низкой ставкой и получить за них субсидию из федерального бюджета на возмещение недополученного ими процентного дохода. Лимиты выдачи IT-Ипотеки в Банках уже заканчивались в 2024 году, а выдача была возобновлена на короткий период. Эксперты расходятся во мнениях, будут ли выделены новые лимиты, но учитывая политику Правительства РФ на охлаждение рынка недвижимости, в ближайшее время не стоит надеяться на большие объемы выдачи ипотеки по данной программе. Поэтому, если вы планируете оформить кредит по данной программе, в случае возобновления выдачи кредитов по IT-Ипотеке, рекомендую не тянуть время и получить ипотеку в ближайшие дни, после начала выдачи, чтобы успеть до исчерпания новых лимитов.
Теперь к более грустным новостям, массовая льготная ипотека на новостройки и ИЖС отмена. Ранее любой гражданин Российской Федерации мог один раз воспользоваться льготным кредитом на покупку жилья под 8% годовых, теперь такой возможности нет. Как купить жилье, если вы не подходите под условия действий вышеописанных программ, разберем в следующем блоке.
Покупка квартиры в новых реалиях: что нужно знать?
С 1 июля 2024 года, многие граждане нашей страны столкнулись со сложной задачей. Необходимо приобрести жилье, собственных средств не хватает и требуется получить ипотечный кредит, однако вам не подходит по условиям семейная ипотека, вы не являетесь сотрудником IT-компании, а жилье планируете покупать в городе, а не в сельской местности. Казалось бы остается только один вариант, покупать квартиру с ипотекой по базовой ставке (от 18 до 22 процентов годовых), но как потом выплачивать кредит, если даже за среднюю по цене студию в Екатеринбурге придется платить около 60 000 рублей в месяц?
На самом деле, остаются возможности для всех оформить ипотечный кредит с комфортным платежом, но для этого нужно понимать три аспекта:
1) Мы рассматриваем только первичный рынок недвижимости и только покупку квартир от застройщиков в Екатеринбурге (применимо к любому крупному городу, с большим объемом строящегося жилья).
Первое, что нужно понимать при покупке недвижимости, цены на жилье меньше не станут, наоборот они будут расти выше. С каждым годом стоимость строительства увеличивается: начиная от затрат на материалы и земельный участок, заканчивая зарплатой специалистов застройщика и расходов на рекламу.
Как мы наглядно видим стоимость жилья и на вторичном рынке и в новостройках последние 5 лет росла, без значительных падений, и в период относительно стабильного рынка с низкой ключевой ставкой, и в эпоху Ковида, и с начала нового витка санкций. Не стоит ждать падение цен на жилье, чем дольше вы решаетесь на покупку квартиры, тем больше вы проигрываете в цене. Нужно искать способы купить квартиру здесь и сейчас, чтобы не переплачивать в дальнейшем.
В отличие от вторичного рынка, застройщики - крупные компании с большими финансовыми возможностями, могут помочь своим клиентам купить квартиру даже в самое сложное время по приемлемым условиям, так как это в их интересах. На сегодняшний день в Екатеринбурге около 70 застройщиков, которые строят более 100 проектов. Большинство их них строит проекты с привлечением Банковских займов (проектное финансирование). Погашение данных займов происходит с эскроу-счетов покупателей, купивших квартиру в конкретном жилом комплексе. Чтобы запустить следующий проект, застройщик должен показать Банкам свою благонадежность, а следовательно квартиры в действующих проектах застройщика должны быть максимально раскуплены, эскроу-счета пополнены. Большое количество застройщиков строящихся жилых комплексов, высокие темпы ввода жилья в эксплуатацию, обязательства перед Банками и иные условия, порождают огромную конкуренцию между застройщиками за внимание клиентов. Эта конкуренция рождает уникальные предложения для клиентов, которые не могут позволить продавцы вторички.
2) Банки в сотрудничестве с застройщиками запускают выгодные для клиентов ипотечные программы.
У Банков, как и у застройщиков между собой серьезная конкуренция. Им выгодно как финансировать строительство проектов застройщиков, так и оформлять ипотечные кредиты для их клиентов. В России действуют 222 Банка с универсальной лицензией, крупнейшие Банки ежедневно стремятся к увеличению своей доли на ипотечном рынке. Высокая ключевая ставка негативно сказывается на доходах этих организаций. Поэтому они вынуждены идти навстречу застройщикам и своим клиентам. Снижать ставки на ипотечные продукты они не будут (экономически нецелесообразно), но Банки совместно с застройщиками активно разрабатывают ипотечные программы, которые позволят оформлять клиентам кредиты со ставкой от 5% годовых. Появление подобной программы у одного крупного Банка ведет к введению таких продуктов у других. Так работает конкуренция и борьба за клиентов.
3) Ключевая ставка снизится, ровно как и придут в норму ставки на ипотечные продукты в Банках.
На представленном графике видно, что любое повышение ключевой ставки за последнее десятилетие неминуемо сопровождалось ее снижением. Так будет и в этот раз, вопрос только в сроках.
Мы уже с вами говорили, что рост инфляции не остановлен, а учитывая ежегодное повышение тарифов на ЖКХ, в июле эксперты ожидают пик инфляции и увеличение ключевой ставки. Учитывая предыдущий опыт, после увеличения ключевой ставки в 2014 году (опыт 2022 года мы в расчет не берем, тогда рост инфляции и ключевой ставки был остановлен вливанием большого количества бюджетных средств), можно прогнозировать снижение ключевой ставки до приемлемых 12% в течении от одного года до полутора лет.
Покупка квартиры в новых реалиях: способы покупки
Учитывая вышеизложенные тезисы, ответ на задачу из предыдущего блока звучит так: нам необходимо найти застройщика или Банк, которые будут готовы предоставить денежные средства на покупку квартиры по щадящим условиям на период высоких ставок, а после снижения ключевой ставки до адекватных значений, рефинансировать уже полученный кредит по лучшему предложению от Банков. Давайте разберемся какие подобные предложения есть на сегодняшний день.
1) Длинные рассрочки (от года). Данные предложения от некоторых застройщиков работали и в период действия льготной ипотеки. Однако после ее отмены большое количество застройщиков добавили этот способ покупки либо улучшили его условия. У каждого застройщика свои условия, но, если обобщать, можно выделить следующее:
- Рассрочка оформляется на строящиеся квартиры, купленные по договору долевого участия.
- Рассрочка с низкими ежемесячными платежами. При выборе рассрочки с ежемесячными платежами, как правило, выплачивается первоначальный взнос (от 10% стоимости квартиры) до установленного срока ежемесячно оплачиваются фиксированные платежи (размер зависит от застройщика, в среднем это 30 000 руб.), после установленного срока выплачивается остаток. При этом ежемесячные платежи вы платите в «тело» своего долга, а не в проценты, как в Банках (при платеже в 50 000 рублей, первый год 49 000 рублей будет уходить на оплату процентов, 1000 рублей в счет основного долга)
- Рассрочка без ежемесячных платежей. В этом случае сумма за оплату квартиры вносится в процентном соотношении двумя частями: первая часть в день подписания договора, вторая часть в определенный договором срок. Опять же, каждый застройщик устанавливает свои условия, наиболее популярными являются: 10/90, 20/80, 50/50.
- Срок рассрочки примерно равен сроку строительства. Как правило, контрольную дату выбирают примерно за один квартал до окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.
- Некоторые, но не все, застройщики могут делать удорожание на квартиры приобретаемые в рассрочку. Однако, даже в этом случае рассрочка будет выгоднее ипотеки, так как сумма удорожания в разы меньше переплаты, которую можно получить при оформлении ипотеки в нынешних реалиях.
Учитывая сроки строительства жилых домов, рассрочка хорошо подойдет для того, чтобы пережить период высоких ставок. Возможно оформить рассрочку на квартиру сейчас с ежемесячными платежами или без них, а через полтора года взять ипотеку на остаток задолженности по приемлемой ставке. Покупая квартиру сейчас вы экономите, ведь стоимость подобного жилья через указанный период времени существенно вырастет.
2) Субсидирование ставки. Совместная история Банков с застройщиками, которая позволяет оформить ипотеку с низкой ставкой (от 5 процентов годовых) на установленный период времени (до 5 лет). Как это работает? Застройщик заключает соглашение с Банком-партнером на субсидирование ставки, по которому Банк для клиентов застройщика сохраняет низкую процентную ставку на установленный период времени, а далее ставка становится базовой. Разумеется, расходы застройщика на субсидирование ставки вшиваются в стоимость квартиры. Подобные расходы, как и в случае с рассрочкой, намного ниже, чем переплата по стандартной ставке. Программы с субсидированием ставки действуют практически у всех крупных Банков, однако не все застройщики заключили с Банками соглашения о субсидировании.
Размер ставки и условия предоставления кредита определяются соглашением застройщика и Банка-партнера. Например, у некоторых застройщиков и Банков Екатеринбурга действуют следующие программы:
- 15 % от стоимости квартиры первоначальный взнос, ипотека со ставкой 8% на 5 лет, затем остаток выплачивается по стандартной ставке
- 8 % от стоимости квартиры первоначальный взнос, ипотека со ставкой 8% на 5 лет, затем остаток выплачивается по стандартной ставке
- 5 % от стоимости квартиры первоначальный взнос, ипотека со ставкой 5% на 3 года, затем остаток выплачивается по стандартной ставке
Я перечислил не все вариации подобных программ, но суть одна: компании, предоставляют возможность оформить кредит по низкой ставке и выплатить его в условно короткий период времени, либо переждать период высоких ставок с комфортным ежемесячным платежом, а далее, после снижения ключевой ставки, рефинансировать кредит под уже приемлемую процентную ставку.
Субсидирование ставки, в отличие от рассрочки, позволяет платить низкий ежемесячный платеж более длительный период времени. Подробно о плюсах и минусах рассрочки и субсидирования процентной ставки я расскажу в отдельной статье.
3) Траншевая ипотека (с небольшим первым платежом). Также является итогом работы застройщиков с Банками-партнерами. При траншевой ипотеке кредит выдается не сразу всей суммой, а по частям. Проценты по такой ипотеке будут начисляться только на часть полученной суммы — то есть тоже по частям. Более подробно о траншевой ипотеке я рассказывал в отдельной статье. Если совсем коротко, то по данной модели кредитования до сдачи дома в эксплуатацию, можно платить незначительный платеж (2000-5000 рублей), а уже перед непосредственной сдачей дома, вы начинаете платить полный платеж. Рекомендую ознакомится со статьей для полного понимания.
Данный инструмент доступен не у всех застройщиков, при этом условия зачисления траншей у застройщиков отличаются. Принцип покупки по такой программе схож с двумя ранее перечисленными. Оформляем кредит, платим с более чем комфортным платежом, через год-полтора - рефинансируем.
4) Программа трейд-ин (длительное бронирование с сохранением цены). Данная программа будет актуальна для вас, если у Вас в ближайшие месяцы планируется продажа собственной квартиры или получение суммы на оплату полной стоимости квартиры из иных источников.
Повторим уже надоевший тезис: не у всех застройщиков действуют подобные программы, но все больше компаний их применяют. По данным программам можно забронировать квартиру у застройщика на длительный срок (от 3 месяцев) и сохранить цену на понравившуюся квартиру. По истечению периода происходит оплата либо с помощью наличных средств, либо с использованием ипотечного кредита.
Долго на программах трейд-ин я останавливаться не буду, так как они могут помочь значительно меньшему количеству покупателей, расскажу о них подробно в отдельных статьях.
5) Совмещение всех вышеперечисленных способов покупки с семейной ипотекой. Если вы понимаете, что у вас спустя определенный период времени будет ребенок, то не обязательно тянуть с покупкой жилья до его рождения. Можно воспользоваться одним из этих способов, платить комфортные ежемесячные платежи (или использовать рассрочку без ежемесячных платежей), а после появления ребенка оформить (рефинансировать) семейную ипотеку под 6%.
Покупка квартиры в новых реалиях: выводы
Как не трудно заметить, все перечисленные мной способы имеют общую идею, основанную на статистических данных и законах рынка: переждать период высоких ставок с комфортными, пусть и не бесплатными условиями, а затем, после снижения ключевой ставки, рефинансировать кредит по более выгодной ставке. Таким образом вы только выиграете, ведь когда ключевая ставка станет снова нормальной, стоимость квартир будет намного выше прежнего.
Хотите оформить ипотечный кредит выгодно? Для бесплатной консультации пиши мне или звоните по номеру телефона: +7 (950) 209-06-90 . Специально для вас направлю наиболее подходящие вам варианты из каталога новостроек и расскажу о способах их покупки.