«Загородное жилье дорожает на 15%». «Стоимость дома начинается от 10 000 000 рублей за объект для постоянного проживания». «Материалы прибавили в цене до 100% из-за импортозамещения». «Отмена льготной ипотеки и создание единой ипотеки ИЖС по той же ставке 6% взвинтит цены на рынке загородной недвижимости» …
Все эти кричащие заголовки СМИ были «оплачены» алчными девелоперами, чтобы еще больше «наварить» деньжат на несчастных клиентах. Нет никаких проблем с материалами, есть отечественные краски, вагонка и профлист. Строить можно на коленке и самостоятельно по советам из YouTube. А если нет времени, то больше 3-4 000 000 рублей ваши объекты не стоят, товарищи капиталисты и эксплуататоры застройщики…
Большинство потенциальных покупателей ИЖС, а их у нас более 70% от общего взрослого населения, думают именно так. И вот — бальзам на душу, елей в горло и дифирамбы в уши нашим читателям. На сцене — статусное СМИ «Интерфакс».
Вернее резонансная публикация данного информационного агентства. Найдена самая дешевая «загородка» в Подмосковье — 590 000 рублей. Вы не ослышались. Пятьсот девяносто тысяч и именно рублей.
590 000 рублей за дом в черте ЦКАД
Причем не за «101-м километром», а в городе Видное, в 6 км от станции электрички и 10 минутах езды от будущего метро «Бирюлево». Не более 20 км от МКАД — почти «старая» Москва. Господа, по данным «Интерфакс» в доме уже есть черновая отделка, проведены центральная городская канализация, центральное водоснабжение и электричество.
Кроме «клондайка» в тройку лидеров по «вкусноте» цены вошли вполне приземленные лоты. За 850 000 рублей можно довольствоваться старыми деревенскими домами с электричеством и колодцем площадью от 30 до 60 м2 и участком от 12 до 23 соток.
А что можно купить в Подмосковье за 850 000 рублей?
Все они в отдаленном и наиболее неблагополучном с точки зрения инфраструктуры районе Юго-Востока — городском округе Егорьевск. Добраться можно либо по бесконечным пробкам Касимовского шоссе (кто видел, тот не забудет) на машине, либо с пересадками на электричке.
Вы не ослышались — с пересадками на электричке. Прямых поездов из Егорьевска до Москвы всего 2 в будни и 3 в выходные. И только из Егорьевска.
Остановочные пункты на ветке Кривандино — Рязановка, хотя и расположены в городском округе Егорьевск, не имеют прямого сообщения с основной (исторической) частью Егорьевска и Москвой.
В общем, с Егорьевском все честно и понятно. Это варианты скорее дауншифтеров и творческих маргиналов в поиске уединения в Мещерских лесах. Собственно, они там и живут уже больше 10 лет, основав в Ильинском Погосте (11 км от Егорьевска) творческую усадьбу «Гуслица».
Но вернемся к Москве и Видному. Москва, 20 км, 590 000 рублей со всеми коммуникациями. Давайте разбираться, как так получилось и что за «оазис» продается там на самом деле. Может, уже стоит бежать покупать или все «украдено до нас»?
«Так вот ты какой, северный олень»
Мы нашли данный лот на статусном и уважаемом портале «ЦИАН». Выходит, что нас немного ввели в заблуждение. Домик не в 20 км от МКАД, как гласит объявление, а аж в 4 км, согласно описанию.
Единственно, что сразу смутило. По фильтру «дом» мы его найти не смогли. Только по категории «часть дома».
Итак, у нас образец минимализма — площадь всего 13 м2. В Москве теперь студии запретили меньше 28 м2 строить, а тут на 13м 2 — целый дом. 10 м2 — комната и 3 м2 — туалет. В «Сталинках» комнаты по 25 м2 квадратных были, а тут вполовину — целый дом.
Смущает участок в 0,15 соток — такого даже на огороды не выдавали в СССР. Там было 2 сотки. И, на секунду — на огородных землях строить дома для постоянного проживания нельзя. Ну ладно, посмотрим «фоточки» …
Ой, а что это там стыдливо прячется в кустах?
Это даже не бытовка, не модный дом из блоков или морских контейнеров, а вполне себе «ветеран грузовых железнодорожных войн».
Видимо, сп..дили приобрели по дешевке на соседней распределительной станции «Расторгуево». Кстати, сколько она там километров по объявлению? Могли и «дотолкать» домик…
В «домике», кстати, все есть. Заведены:
- центральная городская канализация;
- центральная городская центральная вода;
- электричество 15 кВт трехфазный.
Согласно объявлению, материал дома — «каркасный», а статус участка — ИЖС, с категорией — земли населенных пунктов. Ну это скорее маркетинговое лукавство продавца, чем правда.
Желающих на «домик» не находится. Поэтому с марта 2024 года продавец значительно поубавил аппетиты — с 1 490 000 рублей до 549 000 рублей. Где вы, любители дешевой загородке? Почему не оторвали «хоромы» у продавца с профнастилом и фундаментом вместе взятыми?
Дома «эксплуататоров» — ТОП-3 самых дорогих объектов ИЖС
Что мы все о «низменном», давайте поговорим о «высоком» — хотя бы с точки зрения цены. И тут нашей столице и области есть чем гордиться — 4,3 миллиарда рублей.
Да — именно столько стоит 4-этажный дворец площадью в 1,8 тысяч м2 и с участком 77 соток в Московском «раю на земле», Серебряном бору.
Слишком дорого? Есть попроще — 3,17 миллиардов за домик. В той же локации, только участок поменьше в два раза почти — 47 соток. Ну вы же понимаете-таки, сколько стоит столичная земля.
Вы губернатор патриот Подмосковья? Тогда для вас есть домик площадью уже 3 100 м2 в очень милом районе «Рублевки» — закрытом поселке «Ильинское поле». Недорого, всего 3,5 миллиарда.
Сколько стоит дом с участком на самом деле
Вы прекрасно понимаете, что в нашей статье сегодня есть изрядная доля юмора. Как и у автора объявления дома за 590 000 рублей, как и у редакции «Интерфакс», которая сравнивает такие «крайние крайности». Все эти объекты нельзя принимать как рыночные тренды. Это частные случаи.
И если дом за 590 000 рублей скорее можно рассматривать как временное жилье для строительства полноценного дома рядом (или размещения строителей), то элитные дворцы — просто объекты для совершенно узкой и специфической аудитории элитного жилья.
И чтобы мы не говорили и как бы не ругались, они были, есть и будут. И жили в этих дворцах Шереметевы и Голицыны при Царе, Министры (кстати, в том же «Серебряном Бору») и партийные бонзы при СССР, бизнесмены — при рыночной экономике сегодня.
Сколько же стоит реальный дом для круглогодичного проживания? От 6 000 000 рублей в зависимости от размера и наличия участка.
Проще посчитать за сотку — от 100 000 рублей в зависимости от класса и используемых материалов. Все наглядно, если взять и посчитать смету строительства. Хотите крыть кровлю черепицей, только материал обойдется от 100 000 рублей. Хотите шифера? Вам в вагончик…
Но это не конец сегодняшней нашей истории. А только начало. Помните, мы сказали, что даже дешевые домики начнут дорожать? Рассказываем почему.
Семейная «эскроу-ипотека»
12 июля МинФин утвердил новые параметры семейной ипотеки под 6%. Помимо стандартных пунктов, там «затесался» один новый и важный:
«Строительство индивидуального дома или его приобретение для данной категории граждан доступно по всей территории России, но только в рамках 214-ФЗ или договора подряда и обязательно с открытием эскроу-счета».
Как подтверждение — новости федеральных СМИ. В ближайшее время Президент подпишет закон об эскроу-счетах при строительстве индивидуальных домов по договорам подряда. Вступить в силу он должен с 2025 года.
Что это значит? Застройщикам придется строить на заемные средства, так как эскроу-счет раскрывается только после сдачи готового объекта заказчику. От чего зависит процент по кредиту — от ключевой ставки ЦБ РФ.
Сейчас она у нас 16% и регулятор готовится ее повысить. Сколько будет стоить кредит застройщику? Более 20%. На сколько он поднимет стоимость…
Математика удручает. Но успокойтесь, не только нас с вами. Еще она удручает замглаву Минстроя РФ Никиту Стасишина. Так как план Президента по вводу жилья в эксплуатацию такими темпами не выполнишь. Семейная ипотека теперь становится главным локомотивом рынка. До введения единой программы кредитования ИЖС, по крайней мере.
Поэтому чиновник успокоил — закон об эскроу в ИЖС все же (по последним данным») вступит в силу не ранее 1 марта 2025 года. А кредитовать застройщиков под эксроу-проекты по льготной ставке 1%! банки готовы уже сейчас. И кто-то это уже делает:
«Ставка не превысит 1% в год. В инициативе принимают участие крупнейшие банки. В настоящее время 78 компаниям одобрены кредиты на общую сумму 3 млрд рублей. Спрос на программу гарантирован».
Вывод
При льготном кредитовании застройщиков цены на ИЖС продолжат индексироваться исключительно в рамках «инфляционных» проблем — стоимости материалов и подрядных работ. А при качественно новом подходе к кредитованию и внедрению иных механизмов государственно-частного партнерства в рамках развития инфраструктуры цены могут и снизиться.
Ведь единственное, что останавливает нас, застройщиков, от снижения цен — это наши затраты. В конечном счете любой человек не хочет работать в минус. И если наши расходы снизятся, мы снизим цены. А кто этого не сделает сам, того «заставит» рынок.
Другое дело — будут ли эти механизмы субсидирования реализованы качественно и эффективно. Как будет внедряться эскроу-система и на каких условиях будут выдаваться льготные кредиты? Пока ответов мы не увидели.
Но уверены, что они будут. 15 июля оперативно проводится разъяснительное мероприятие по данным программам от банка «ДОМ РФ». В онлайн-формате для всей аудитории застройщиков. Минстрой готовит уточнения по закону и его применению. И призывает если не «начинать строить, во всяком случае готовиться».
А пока домики в условиях неопределенности и «новых вводных» все же продолжат дорожать. Даже ситуативно. Даже за 590 000 рублей.