Покупка недвижимости является одним из самых значимых и серьезных шагов в жизни каждого человека. При выборе жилья возникает вопрос: что лучше - приобрести квартиру в новостройке или бросить взор на “вторичку”? Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, и в данной статье мы рассмотрим их более детально.
Что есть что: юридические аспекты
Новостройка - это жилье, которое построено недавно или еще на стадии строительства. Это дом, который еще не прошел Госкомиссию и не имеет зарегистрированного права собственности. Как только это происходит, жилой комплекс теряет статус "новостройки", становится "вторичным" жильем и называется "новой вторичкой". Большинство покупателей не обращают на это внимание, но с юридической точки зрения это важно. Принципиальное различие между первичным и вторичным жильем заключается в способе покупки квартиры. Если ЖК еще строится, то лоты в нем реализуются по ДДУ (договор долевого участия), а отношения сторон регулирует 214-ФЗ. Квартиры на вторичном рынке можно приобрести стандартным договором купли-продажи. Бывает, что квартиру в новом доме продает не застройщик, а частное лицо. Например, если семье нужна большая жилплощадь из-за рождения ребенка, или если собственник приобрел лот для инвестиций. В некоторых случаях используется предварительный договор купли-продажи, если документы о праве собственности еще не готовы. Юристы относятся к этому договору с осторожностью, так как он содержит только намерения, а не обязательства. Также не все банки готовы предоставить ипотеку по такому договору.
Так что же выбрать?
Вопрос о том, что лучше - "вторичное жилье" или новостройка, не имеет однозначного ответа. Аргументов в пользу обеих сторон достаточно. Покупателю часто приходится выбирать и решать, на что пойти в ущерб, особенно при ограниченном бюджете. На одной стороне весов находится новый современный дом с удобной планировкой, закрытый от проезда машин и посторонних, с качественными детскими площадками, а на другой - морально устаревшее жилье, но с множеством детских садов, школ и поликлиник поблизости. И таких "переменных" в этой задаче более чем достаточно. Поэтому необходимо определить свои приоритеты:
1. Финансы
Еще совсем недавно не возникало вопроса о том, что выгоднее - новостройка или «вторичка» (старая «вторичка», как правило, была существенно дороже, в том числе потому, что объект уже готов и есть возможность сразу заселиться в квартиру), но теперь ситуация кардинально изменилась. Покупка квартиры в новостройке выгодна лишь на самом начальном этапе продаж, на стадии котлована, когда впереди годы строительства. К моменту завершения работ цены на квартиры значительно возрастают, и речи об экономии уже не идет.
Однако, для покупателя часто проще приобрести квартиру в новостройке, чем на вторичном рынке. Это связано с тем, что государство активно поддерживает строительную отрасль, особенно в вопросах ипотеки. На рынке существует ряд программ на любой вкус, начиная от ипотеки с государственной поддержкой и заканчивая материнским капиталом, не говоря уже о различных специализированных продуктах с пониженными ставками (сельская, военная, семейная ипотека, IT-ипотека и т. д.).
Таким образом, на сегодняшний день ставки по ипотечным кредитам в новостройках оказываются ниже, чем на вторичном рынке. Кроме того, банки более охотно предоставляют кредиты на квартиры в новых домах и с удовольствием принимают их в качестве залога.
Здесь следует сделать небольшое замечание: некоторые государственные программы постепенно закрываются, и уже сегодня ряд банков не выдают кредиты с низким процентом. Однако появляются новые программы государственной поддержки населения, при которых есть возможность получения одобрения на ипотеку с низкой процентной ставкой на квартиру в новостройке или строительстве собственного дома. Этот вопрос требует более детального изучения и наблюдения за тенденциями рынка.
2. Качество жилья
Если застройщик соблюдает все нормы, то новостройка будет качественной и современной, с интересными планировочными решениями и высокими стандартами благоустройства. Жить в ней будет приятнее, чем в доме, который уже старый. Однако через 5 лет новостройка теряет свой статус "новой", так как начинают проявляться признаки износа общедомового имущества, меняются соседи и управляющая компания. Кроме того, через 5 лет застройщик не несет ответственности по гарантийным обязательствам. Если через 5 лет новостройки становятся "вторичкой", то что произойдет с зданием через 20-40 лет?
Однако состояние вторичного жилья можно оценить на месте, еще на стадии осмотра помещения. Все критические моменты будут видны сразу, а информацию по плановым ремонтам и историю реконструкций можно узнать в паспорте жилища, а также от продавцов и соседей.
3. Инфраструктура
Общий тренд последних лет - обеспечить новостройки собственной жилой средой, даже если они относятся к классу «стандарт» (бывший «эконом»). Однако, несмотря на это, строительство социальных объектов нередко ведется с существенным запозданием. А иногда даже получается так, что вместо обещанной парковки или детского сада рядом с уже сданным корпусом вдруг вырастает новый дом. Нельзя сказать, что это частая история, однако такие случаи известны. Помимо всего прочего, ни для кого не секрет, что в черте города пятен под застройку осталось не так много, и бюджетные новостройки, как правило, строят на окраинах. Там, где нет ни крупных магазинов и ТЦ, ни парков с садами и скверами, ни школ, ни поликлиник, ни детских садов. Поэтому, если для вас в приоритете качественная, давно сложившаяся инфраструктура, имеет смысл приобрести жилье на вторичном рынке недвижимости.
То же самое относится и к доступности транспорта. Если вы хотите жить в месте с хорошей транспортной инфраструктурой, вероятно, вам придется выбрать жилье на вторичном рынке. Новые кварталы массового строительства обычно находятся вдали от цивилизации.
4. Ремонт
Когда покупатель решает, какое жильё приобрести — квартиру в старом доме или новостройку, он сталкивается с трудным выбором.
Квартира в старом доме будет иметь ремонт от предыдущего владельца, и не всегда вкусы старого и нового хозяина совпадают. К тому же, состояние жилья может быть плохим, и потребуется капитальный ремонт, который стоит дорого.
Однако и в новом доме без ремонта не обойтись, если только квартира не будет куплена с отделкой от застройщика. Но не всем нравится жить в стандартных интерьерах. А если делать ремонт в новостройке самостоятельно, то это тоже потребует значительных затрат. И неизвестно, какой вариант выйдет дешевле.
В этой ситуации важно определить свою цель: быстро переехать и минимально обустроить новое жильё или потратить время и деньги на полное обустройство под свои предпочтения. Нужно оценить, насколько критична ситуация с ремонтом квартиры и сколько времени и денег вы готовы вложить.
Риски при покупке новостройки
Многие боятся брать новостройку в ипотеку из-за возможного банкротства застройщика. Однако эти опасения можно оставить в прошлом. На рынке действует схема проектного финансирования с использованием эскроу-счетов, поэтому банкротство строительной компании не угрожает владельцу потерей финансов. Ему вернут всю сумму. Единственное, сроки сдачи дома могут быть перенесены. К рискам можно отнести несоответствие предполагаемой цены и реальной. На бумаге недвижимость может быть оценена выше. Однако если застройщик выполнит отделку с дефектами или изменит планировку, то стоимость квадратного метра упадет.
Риски при покупке квартиры на вторичном рынке
При покупке вторичного жилья основной риск возникает из права собственности продавца на квартиру. Самостоятельно приобрести жилье будет тяжело, лучше обезопасить процедуру покупки участием риэлтора или юриста. Продавец обязан предоставить выписку из ЕГРН, справки формы №9, №12, информацию о том, покупал ли он недвижимость в зарегистрированном браке и какими средствами была оплачена покупка.
Подведем итог
Определиться между новостройкой и вторичным жильем помогут ваши потребности, бюджет и желания. Новостройка предлагает современные и качественные решения, но по высокой цене и с риском возможных проблем. Вторичное жилье может быть доступным и более дешевым вариантом, но требует дополнительных вложений в ремонт и обновление. В конечном итоге, выбор между новостройкой и вторичным жильем зависит от ваших личных предпочтений и возможностей.