Перенесемся в эпоху ковида, маску и перчатки можете не доставать. Осень 2020 года, прошло примерно полгода с появления льготной ипотеки на новостройки. А Центробанк и эксперты рынка недвижимости уже начинают бить в набат и призывают отменить эту «меру господдержки». Виной тому жадность застройщиков. Те поняли - раз людям дают дешевые деньги, можно подзадрать цены.
Были и другие причины роста цен: скачки валют, удорожание стройматериалов, санкции… Но такая «человеколюбивая» мера, как льготный кредит, дала двукратный рост цен «квадрата» жилья за последние четыре года.
И вот с 1 июля «массовая» льготная ипотека, по которой любой мог взять кредит на покупку жилья в новостройке под 8% годовых, приказала долго жить. Теперь остались только обычная ипотека и некоторые льготные программы, из которых для покупки жилья в столице подходят две - семейная и айтишная.
ХИТРАЯ РАССРОЧКА
- Средняя рыночная ставка по ипотеке сегодня от 19,5% годовых. Это, конечно, очень много (см. «Посчитаем»). Без скидок и понижающих коэффициентов кредиты на покупку квартир выдают по ставкам выше 20%, - говорит руководитель агентства недвижимости «PRO ОБМЕН», вице-президент Гильдии риэлторов Москвы Екатерина Никитина.
Застройщики с банками уже засели за разработку инструментов, которые помогут найти выход. Прежде всего речь идет о рассрочке. Но штука эта хитрая.
Автор этого материала брал ипотеку на двушку в районе Преображенское в конце 2021-го. Застройщик предложил ну просто вау-ставку - 6,5% (при рыночной 9 - 10%). Только сама квартира стоила дороже на 500 тыс. руб., чем аналогичные. Эти полмиллиона компания отдала банку в качестве компенсации недополученных им процентов. Аналогов в этом районе не было, и я взял кредит.
- Также ожидаем новых акций, вариантов субсидированной ипотеки, когда людям предлагают кредит со сниженной ставкой на период строительства ЖК и рыночной после получения ключей, - говорит Никитина.
Действующий член Гильдии риэлторов Москвы, гендиректор агентства «Центральный Департамент Недвижимости» Анатолий Пысин считает, что льготную ипотеку для всех заменят целевые программы:
- Вероятно появление программ, ориентированных на социально значимые слои населения (например, участники СВО, молодежь с высшим техническим образованием и т.д. - Авт.). Сфера ипотеки с госсубсидированием будет носить не массовый общедоступный характер, а развиваться в адресном ключе.
НА СКОЛЬКО ВЗЛЕТИТ СТОИМОСТЬ
- На новостройках Москвы и Подмосковья закрытие программы льготной ипотеки отразится негативно. Количество сделок сократится на 30 - 40%. Но ожидать, что цены полетят вниз, не стоит. Цена новостроек сначала вообще не будет падать. Прежде всего из-за проектного финансирования (девелопер берет кредит у банка на стройку, а деньги дольщиков лежат на счетах эскроу. - Авт.) Она исключает, что застройщики начнут снижать цены. Чтобы снизить стоимость, компания должна расторгнуть договор с банком, выплатив полностью кредит. И после устанавливать свои правила игры. Застройщикам это невыгодно, и делать этого они не будут, - объясняет Анатолий Пысин.
Эксперт считает, что отмена льготной ипотеки приведет не к тому, что цены на квартиры начнут падать, а к уменьшению количества строящихся ЖК.
- Ситуация с ценами на первичном рынке во второй половине года будет развиваться так. Сначала небольшой период стагнации и снижения цен. На фоне нагнетания новостей о скором закрытии льготной ипотеки многие решили ею воспользоваться, чем создали ажиотажный спрос (имеется в виду ситуация мая-июня. - Ред.). На него отреагировали застройщики, подняв цены на 10 - 15%. То есть сейчас должны снизиться цены на квартиры, на которые застройщики сделали наценку. Остальные новостройки в течение года будут дорожать, но медленно - к концу года прибавив в цене 3 - 5%. Находящиеся на более высокой стадии готовности могут дорожать меньше, так как их стоимость, как правило, уже соответствует рыночной, - говорит руководитель департамента новостроек компании «ТСН Недвижимость» Роман Поручик.
Относительно вторички опрошенные «КП» спикеры единодушны: ценник либо не изменится в ближайшие месяцы, либо будет сдержанно расти - примерно на 2% за полгода.
ПОСЧИТАЕМ
Переплата в шесть раз
Впечатлительным лучше эту часть пропустить. Рассмотрим квартиру по цене около 15 млн в столице.
По отмененной программе ипотеки с господдержкой первоначальный взнос был минимум 30%. Предположим, такая сумма (4,5 млн руб.) есть на руках у заемщика. Семья идет в банк и берет заем на рыночных условиях, то есть примерно под 20% годовых.
Есть золотое правило: охотно одобряют ипотеку тем, у кого после ежемесячного платежа останется минимум 50% зарплаты. Из нашего примера следует, что доход семьи должен быть под 300 тыс. руб. в месяц. Потому как платеж предстоит около 170 тыс. руб. в месяц, если получить кредит на 30 лет.
Еще держите себя в руках? Вот финалочка: за 30 лет семья выплатит банку более 61 млн руб. Хотя изначально брала чуть больше 10 млн.
Возможно, через пару лет, когда ставка упадет, можно рефинансировать ипотеку на более выгодных условиях. Но пока это только теория.
В ТЕМУ
Размеры квартир стали чуть больше
В конце мая столичным застройщикам городское правительство разослало письмо, что отныне не будут согласовывать дома, где есть однокомнатные квартиры менее 28 кв. м и двушки меньше 44 «квадратов». Те дома, что уже строятся, не будут карать. А между прочим, каждое пятое предложение в новостройке сейчас - жилье около 25 кв. м.
Застройщикам такая новость вряд ли пришлась по душе. Последние годы нас убеждали: вы же в четырех стенах только спите, все остальное время работаете и гуляете. Так зачем большое жилье? На деле за этими тезисами скрывалась, конечно, попытка спрятать колоссальный рост цен.
И вот по состоянию на начало лета 2024 года средняя площадь квартир в столичных новостройках немного (на 0,6%) выросла - до 54,5 кв. м. Впервые с 2020 года! Тогда средняя площадь была 70 кв. м.
Аналитики компании «Метриум» отмечают, что рост средней площади связан не только с тем, что строить стали «шире». Просто те самые микростудии активно скупают. Сейчас минимальная площадь квартиры в московской новостройке - 15,7 кв. м. Это студия за 8,8 млн руб. на севере города.
- Самыми востребованными на рынке вторичной жилой недвижимости Москвы и Подмосковья традиционно являются лоты небольшой площади в домах, которые построены не позже 10 - 15 лет назад. Жилье в домах старого фонда стабильно теряет популярность. Своеобразной классикой на вторичном рынке является небольшая студия, однокомнатная квартира или полноценная двухкомнатная в шаговой доступности от метро либо какого-нибудь транспортного узла. Высоким спросом пользуются варианты «заехал и живи», которые продаются с хорошим ремонтом и по возможности еще с минимальным набором мебели и техники. Сложно продаются квартиры на первых этажах, объекты с перепланировками и обременениями, например, приобретенные ранее с помощью материнского капитала, - рассказала Екатерина Никитина.