Спикер: Анатолий Пысин, генеральный директор агентства недвижимости ЦДН («Центральный Департамент Недвижимости»), член «Гильдии риэлторов Москвы»: Как завершение программы льготной ипотеки отразится на рынке жилой недвижимости…
Вопрос: Что на Ваш взгляд будет дальше с рынком жилой недвижимости после отмены льготной ипотеки? Как ее отмена скажется на числе сделок при текущих контурах сохранившихся льготных программ?
Ответ: Прямой линейной зависимости между льготной ипотекой и стабильностью рынка жилой недвижимости нет. Конечно, после закрытия доступной для каждого программы спрос на покупку квартир упадет. Полагаю, что количество сделок может сократиться на 30-40%. Однако ожидать, что из-за этого сегмент новостроек рухнет, а цены на квартиры в строящихся домах полетят вниз, точно не стоит.
В ближайшее время цены на новостройки вообще не будут падать в связи с рядом факторов. Ключевой из них – это проектное финансирование. Абсолютное большинство жилых комплексов сегодня возводится в рамках данной модели. Она исключает возможность того, что застройщики сразу начнут снижать цены, как это было в 2014 году, когда девелоперы, чтобы сохранить кассовый разрыв и иметь возможность дальше строить, вынужденно снизили стоимость жилья в своих проектах в среднем на 25%, а иногда даже больше. В итоге какое-то время продавали объекты по ценам ниже себестоимости.
В условиях проектного финансирования застройщики на реализацию проектов денежные средства получают от банков. Соответственно, чтобы снизить стоимость, они должны сначала расторгнуть договор с банком, выплатив полностью кредит, и только после этого смогут устанавливать свои правила игры. Естественно, им это невыгодно, и делать этого они не будут.
Цены на будущие проекты будут уже рассчитываться исходя из той ситуации, которая в условиях новых правил по льготным ипотекам сформируется на рынке жилой недвижимости. Все будет зависеть от баланса спроса и предложения.
Можно ожидать, что отмена льготной ипотеки в первую очередь приведет не к тому, что цены на квартиры начнут падать, а к тому, что количество строящихся жилых комплексов начнет сокращаться, так как застройщики ввиду снижения спроса будут переносить строительство и вывод новых проектов.
Также следует ожидать, что на отмену льготной ипотеки отреагируют застройщики. Они предложат новые инструменты стимулирования спроса. Потребитель сегодня при выборе новостройки ориентируется не на саму квартиру, а ежемесячный платеж, комфортный к оплате. Чтобы обеспечить его уровень, девелоперы возьмут на себя роль банков и будут продавать рассрочки платежа на определенный срок.
Вопрос: Что сейчас ждут игроки рынка, с учётом, что опять пошли разговоры о поднятии ключевой ставки ЦБ?
Ответ: Пока сложно говорить о том, как именно изменится сфера ипотеки с господдержкой. Вероятнее всего льготную ипотеку для всех заменят на ряд более целевых программ, одной из которых уже точно станет семейная. Вроде бы останутся программы ИТ- и дальневосточной ипотеки. При этом пока нет четкого понимания, на каких условиях они будут работать. Также вероятно появление других программ, ориентированных на иные социально значимые слои населения.
То есть ожидаем, что сфера ипотеки с государственным субсидированием будет носить не массовый общедоступный характер, а развиваться в более адресном ключе, когда новые условия и варианты программ будут рассчитаны на определенные льготные категории граждан, чтобы их в своих финансовых интересах не использовали инвесторы и достаточно обеспеченные граждане.
Повышение ключевой ставки, если оно состоится, а мы ожидаем, что ее повысят минимум на 1,5% до 17,5% годовых, негативно отразится на уровне покупательской активности, сделок станет еще чуть меньше, однако к каким-то глобальным переменам не приведет. Это приведет к удорожанию кредитов, стоимости строительства, так как практически все новые жилые проекты реализуются по модели проектного финансирования, и снижению спроса.
Однако в целом новое повышение не окажет сильного эффекта, так как сегодня рыночные ставки по ипотеке уже очень высокие, практически заградительные для большинства россиян. Люди не берут ипотеку под 18,5-19%, поэтому не будут брать ее и под 21% годовых.
Точно не стоит ожидать, что рынок жилья встанет. На квартиры в Москве спрос есть всегда как со стороны местных жителей, так и представителей других регионов. Причем значительная часть сделок – это не покупка квартиры с нуля, а альтернативные, когда продается имеющаяся недвижимость, а взамен ее с доплатой или без приобретается другая. Также у людей есть какие-то накопления, которые они направляют на покупку квадратных метров. Поэтому если людям нужен кредит на совсем небольшую сумму, то они его берут и под высокий процент.