С сегодняшнего дня в России перестала работать программа льготной ипотеки, которая позволяла любому заемщику купить жилье в новостройке в кредит по ставке до 8% годовых. Текущие рыночные ставки по кредитам начинаются от 17,5-18%. О том, станет ли россиянам еще сложнее купить жилье — в материале RTVI.
Что случилось
1 июля завершила свое действие программы ипотеки с господдержкой, которая была запущена в 2020 году в качестве меры поддержки строительной отрасли в пандемию коронавируса. Льготная программа позволяла заемщикам купить квартиру в новостройке, взяв кредит по ставке не более 8% годовых. Разница между рыночной ценой и по госпрограмме компенсировалась из бюджета.
В Минфине и в Банке России не раз подчеркивали, что такая нагрузка обременительна для казны и экономики.
«В ипотеке наметились признаки перегрева. Ипотека растет темпами, если брать 12 месяцев, 30%. Это высокие темпы […] Здесь, конечно, нас беспокоит и качество кредитов, и влияние их на рынок жилья», — заявляла глава ЦБ Эльвира Набиуллина.
Она указывала, что ценовой разрыв между «первичкой» и «вторичкой» достиг 42%. За пять лет цена квадратного метра на первичном рынке в крупных городах увеличилась в 2,5 раза. А долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет.
Чтобы замедлить “перегрев” рынка, условия выдачи льготной ипотеки ужесточали. Так, в декабре 2023 года размер первоначального взноса по льготной ипотеке был увеличен до 30%, а максимальный размер кредита для Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленобласти — снижен с 12 млн до 6 млн руб.
В итоге, число сделок по ипотеке снизилось в два раза по итогам 2023 года. Однако в мае выдача льготной ипотеки выросла на 20%, а семейной ипотеки — на 24%, сообщал ЦБ. Эти данные Банка России подтверждают и в Сбербанке. За неполный II квартал россияне подписали почти в три раза больше ипотечных договоров по программе, чем в I квартале, рассказала RTVI Полина Тризонова, руководитель пресс-службы Сбербанка.
Если бюджет финансирует льготную ипотеку, значит, не доплачивает другим видам деятельности, говорит директор Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгий Остапкович. “Меньше производишь лекарств, медицинского оборудования, меньше денег вкладываешь в туризм, потому что субсидируешь строительство. Поэтому ЦБ и выступает против этого, и Минфин поддерживает ЦБ в том, чтобы убрать льготную ипотеку, потому что она выбивает деньги из бюджета, и бюджет не может финансировать другие экономические статьи”, — подчеркнул Остапкович.
Как изменятся цены на жилье
Именно наличие целого ряда льготных ипотечных программ привело к резкому росту цен на жилье в России в последние годы, полагает эксперт финансового рынка Андрей Бархота. “Даже за год без льготных программ цены на жилье могут скорректироваться. Во-первых, рост на них остановится, а во-вторых, могут быть дисконты на первичном, а главное — на вторичном рынке. Теоретически, чем дольше мы будем жить без льготных программ, тем больше вероятность коррекции цены квадратного метра”, — отметил он.
Однако некоторые опрошенные RTVI эксперты считают, что ждать падения цен на жилье не стоит — скорее, недвижимость продолжит дорожать, но будет делать это медленнее.
“Существенное падение цен на жилье маловероятно, так как для таких решений девелоперам нужно получить одобрение банков, которое, с высокой вероятностью, будет означать ухудшение условий по проектному финансированию. Глубина снижения спроса будет зависеть от модальности продления семейной ипотеки и, в меньшей степени, других льготных программ”, — сообщил RTVI Алексей Попов, руководитель “Циан.Аналитики”.
При этом застройщики, по его словам, будут вынуждены стимулировать спрос — предлагать скидки и квартиры по акции, а также субсидировать ставку на период строительства за свой счет.
Что будет с платежами по ипотеке
Однако ипотека, даже при таких условиях от застройщиков, однозначно станет менее доступна населению. При текущей ключевой ставке позволить себе взять ипотеку смогут только люди с высокими доходами.
Так, по подсчетам директора по развитию «Сделка.РФ» Ольги Сидоренко, после 1 июля ипотечный платеж, в среднем, может вырасти до 200 тыс. руб. в Москве и до 80 тыс. руб. в регионах. Чтобы кредит одобрили, зарплата должна быть в полтора-два раза больше — порядка 400 тыс. руб. в Москве и 200 тыс. руб. в регионах.
Георгий Остапкович в беседе с RTVI согласился с тем, что стоимость ипотеки и ежемесячного платежа вырастет с отменой программы льготной ипотеки. Однако предполагать, какими будут платежи в таком случае, трудно, считает он.
«Я бы не стал конкретизировать цифры. Неизвестно, какой первичный взнос вносит человек, какую покупает квартиру. 40% квартир по ипотеке — студии или однушки до 30-35 кв м, поэтому стоимость кредитов будет разная. Но то, что подорожает ипотека и взнос, это очевидный факт», — подчеркнул он.
Андрей Бархота согласился с тем, что говорить о средней стоимости кредита сложно, так как она зависит от параметров жилья и процентной ставки по кредиту.
“Ставки по льготной ипотеке варьировались от 2% до 8% годовых. Рыночные программы сейчас начинаются со ставки 17,5-18%. Таким образом, разница между рыночными ставками и льготными составляет примерно 10 процентных пунктов. Получается, что платеж отличается на 70-75%. Эти огромные суммы — это заслуга не процентной ставки, а опережающего роста цен на жилье”, — уверен он.
Какие льготные программы остаются доступны
Льготные ипотечные программы, которые все еще работают:
- Семейная ипотека — ее продлили до 2030 года. Для семей с детьми в возрасте до 6 лет — ставка 6%, для семей с детьми старше 6 лет условия пока неизвестны;
- Дальневосточная ипотека;
- IT-ипотека — действует до конца 2024 года, но лимиты могут кончиться раньше.
Однако в преддверии завершения программы льготной ипотеки под 8% банки перестали выдавать и семейную ипотеку, так как неясно, какие условия будут по ней в дальнейшем, написал в своем телеграм-канале гендиректор ПИА «Недвижимость» Максим Ельцов. Продажи квартир в новостройках, по его прогнозам, могут упасть на 50%.
Повторное введение льгот для всех, по мнению Алексея Попова, маловероятно. В дальнейшем будут адресные предложения для отдельных регионов или социальных групп, уверен он. Так, уже звучали инициативы о том, чтобы ввести льготную ипотеку для учителей.
Еще один вариант — программы субсидирования кредита застройщиком или льготная ипотека от застройщика. По словам Андрея Бархоты, девелоперы и банки предлагают такие варианты. Экономист подчеркивает, что эти программы — в некотором роде манипуляция: покупателю предлагают льготную программу, например, под 5% годовых на срок жизни кредита, однако к цене квартиры прибавляют некоторую сумму компенсации, например, 2 млн руб.
“Получается, платеж будет такой, как по ставке 18%, но без учета двух миллионов. У заемщика создается ощущение, что он успел вскочить в последний вагон и взять льготную ипотеку. Чтобы двигать продажи, нужен этот психологический эффект, само слово льготное вызывает нездоровый ажиотаж. Такие схемы могут компенсировать от 20% до 30% выпадающих объемов продаж”, — считает Бархота.
Остальное компенсируют другими способами — например, траншевыми ипотеками. Также власти рассматривают стрессовый сценарий: если объем нераспроданного жилья превысит 100 млн кв м, государство будет выкупать жилье с рынка, чтобы обеспечить стимулирующий спрос, считает экономист.
“В ближайшие 9-18 месяцев рынок будет искать новое равновесие. Это будут более умеренные темпы продаж жилья, сокращение инвестиционных программ, умеренные темпы роста цен на жилье и умеренные выдачи ипотеки. Общий тезис снижения доступности жилья бесспорен”, — считает Андрей Бархота.