Какие первые мысли Вам приходят в голову при слове "ипотека"? Кабала, пожизненная оплата и так далее... Так привыкли думать многие. Оно и понятно, особенно учитывая процентную ставку ЦБ РФ на сегодня. Если мы не говорим о заканчивающих программах государственной поддержки, то самый минимальный процент, под который сегодня можно взять квартиру мечты, - это 17%. Считаем сумму переплаты за 20 - 30 лет и про мечту можно забыть.
Но давайте разберемся, а чем же все-таки может быть "полезна" ипотека?
Приведем пример. Гражданин Х несколько лет назад приобрел квартиру в строящемся доме за 3 500 000 рублей. Сейчас эта квартира стоит 7 500 000 руб. Собственник не фиксирует доход (то есть не продает ее), а решает сдавать в аренду. Стоимость аренды составляет 40 000 руб./мес. Что составляет 480 000 руб. в год. Рассчитываем доходность в % годовых:
480 000 руб. / 7 500 000 руб. х 100 = 6,4%
То есть актив в 7,5 млн рублей приносит нам доход всего лишь 6,4 % годовых. К примеру банковский депозит сейчас под 18 %. Да, зато недвижимость и зато своя. Оставим пока эти рассуждения и перейдем к ипотеке.
Ипотекой имеет смысл пользоваться и в том случае, когда у вас есть деньги на приобретение квартиры за наличку. Возьмем пример с новостройками. Если взять квартиру в строящемся доме и перепродать ее через 12-24 месяца, то доходность в среднем составит 50%.
Вернемся к нашему гражданину Х. Он продает свою квартиру за 7 500 000 руб. После чего покупает три квартиры, но все в ипотеку. Допустим по 4 000 000 руб. каждая. На первоначальный взнос ему нужно 30 %, то есть 1 200 000 руб. Вложения составят 3 600 000 руб. (1 200 000 х 3) Оставшуюся часть мы берем в ипотеку.
Расходы на 1 ипотеку составят примерно 40 000 руб./ мес. (при условии если берем под 17% на 20 лет). На три квартиры соответственно 120 000 руб. Расходы берем из оставшихся денег с продажи нашей квартиры.
Через 12 месяцев продаем все три квартиры и получаем свои 50% годовых с каждой. В рублях: 4 000 000 руб. х 50% = 2 000 000 руб. С трех квартир: 2 000 000 руб. Х 3 = 6 000 000 руб.
Подводим итог: Мы заработали 6 000 000 - 1 440 000 (расходы на ипотеку) - 13% НДФЛ (780 000 руб. х 3 = 2 340 000) = 2 220 000 руб.
То есть за год с аренды квартиры мы зарабатываем 480 000 руб., а с перепродажи квартир с помощью ипотечного плеча - 2 220 000 руб. А теперь посчитаем еще раз в годовых:
2 200 000 руб./ 5 040 000 руб. (3 600 000 + 1 440 000) = 43,6 %
Ипотека на самом деле очень сильный финансовый рычаг, и какая бы ни была ставка, она может стать нашим первым помощником в мире инвестиций.
Больше идей на нашем канале: t.me/vashdom_RF