В России полученные доходы облагаются налогами. При продаже квартиры продавец заплатить НДФЛ по стандартной ставке 13%. Но есть исключение и большей части россиян о нем известно - если квартира была в собственности дольше определенного срока, налог не платится.
Рассказываем, в каких ситуациях собственнику квартиры предстоит заплатить НДФЛ, а в каких – он освобождается от налога при продаже недвижимости.
Какие сделки с недвижимостью освобождены от налогов
НДФЛ в сделках с недвижимостью не начисляется при получении доходов от:
- Продажи квартир, долей, комнат и домов, которые были в собственности налогоплательщиков, более предельного минимального срока владения.
- Наследования недвижимости.
- Дарения квартиры, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи.
- Продажи квартиры, которая была куплена дороже (при условии, что цена договора купли-продажи более чем 0,7*кадастровая стоимость).
- Продажи квартиры по той же цене, за которую она была куплена (при условии, что цена договора купли-продажи более чем 0,7*кадастровая стоимость).
Налог на дарение
Если вы подарили квартиру, то у вас ни при каких обстоятельствах не возникает налоговых обязательств. Вы не должны подавать декларацию и платить налог, так как по результатам дарения не получили доходов.
Налоговые обязательства в сделках дарения возникают только для получателей дара. Налог платится на полученную в дар квартиру по ставке в размере 13% НДФЛ от стоимости подарка.
Но если квартира была подарена близким родственником, налог на дарение не платится. К близким родственникам причисляют, в частности (на основании абз.2 п.18.1 ст.217 Налогового кодекса):
- супругов;
- родителей и усыновителей;
- детей;
- дедушек и бабушек;
- внуков;
- братьев и сестер (родных или сводных).
Налог на наследство
При получении наследства налог платить не нужно (на основании п.18 ст.217 Налогового кодекса).
Максим унаследовал квартиру от матери. Он освобожден от уплаты налога и подачи декларации 3-НДФЛ. Но если он решит продать квартиру, то у него может возникнуть обязанность заплатить налог на доходы.
Продажа квартиры семьей с детьми для улучшения жилищных условий
В конце 2021 года принят закон, который освобождает семьи с 2 детьми от НДФЛ при продаже квартиры. Чтобы не пришлось платить налог за доходы, целью продажи недвижимости должно стать улучшение жилищных условий, то есть семья взамен приобретает квартиру большей площади.
НДФЛ не нужно платить при продаже:
квартиры;
дома;
комнаты;
доли в праве собственности.
Причем, продолжительность владения недвижимостью для освобождения от налога значения не имеет. Даже если квартира была в собственности несколько месяцев, НДФЛ не начисляется. Но должны соблюдаться дополнительные условия:
У родителей – не менее двух детей в возрасте до 18 лет (до 24 лет – при условии обучения на очной форме).
В том же календарном году или не позднее 30 апреля следующего года родители купили другую квартиру. Например, при продаже квартиры в 2024 году новую недвижимость взамен нужно купить не позднее 30 апреля 2025 года, иначе придется заплатить налог.
Кадастровая стоимость или площадь новой квартиры должна быть больше.
Кадастровая стоимость продаваемой квартиры не превышает 50 млн.руб.
Налогоплательщикам не принадлежит на дату продажи доля более 50% в другой большей по площади недвижимости.
Сроки владения квартирой для продажи без налога в 2024 году
В России можно продать недвижимость без уплаты налогов только после того, как истекут определенные сроки владения. Это может быть 3 или 5 лет.
Минимальные сроки владения для освобождения от налогов зависят от оснований приобретения прав на квартиру.
Если сроки владения недвижимостью превышают указанный срок, налоговых обязательств не возникает.
Когда продается единственное жилье собственника, действует особый порядок.
А если жилье - единственное?
С 2020 года применяется правило, согласно которому от налогообложения освобождается продажа единственного жилья со сроками владения 3 года и более. Даже если единственная квартира куплена по договору купли-продажи, будут действовать укороченные трехлетние сроки.
Под термином «единственное жилье» может скрываться:
- квартира;
- комната;
- дом/часть дома;
- доля в недвижимости.
Главное условие – жилье должно быть единственным в собственности на дату подписания сделки.
Но из этого требования есть исключение: не учитывается как второе жилое помещение, купленное в течение 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.
Особенности в регионах
Регионы имеют право снижать минимальный срок владения для освобождения от налогообложения при продаже недвижимости с 5 вплоть до 0 лет (на основании п.6 ст.217.1 Налогового кодекса). В некоторых регионах было принято решение о сокращении минимального срока владения до 3 лет:
- Респ.Алтай;
- Амурская обл.;
- Астраханская обл. (для недвижимости, купленной после 2022 года);
- Севастополь (для недвижимости, купленной после 2018 года);
- Ставропольский край;
- Иркутская обл.;
- Карачаево-Черкесская Республика (для недвижимости, купленной после 2021 года);
- Магаданская обл.;
- ХМАО (с 2023 года - только для жилья).
Если собственник зарегистрирован в одном регионе, а квартиру продает - в другом, то нужно ориентироваться на срок, где продавец прописан.
В Ростовской области не платят налог те собственники, которые продают квартиру, купленную с использованием маткапитала при условии выделения долей детям. Минимальный срок в данном случае значения не имеет.
В Омской области и на Чукотке дополнительные льготы действуют для детей-сирот. Они могут продать недвижимость без уплаты налогов уже через 3 года владения.
Полный список регионов, в которых изменены минимальные сроки владения недвижимостью:
Как определить сроки владения квартирой
Сроки владения недвижимостью отсчитываются с момента регистрации права собственности в ЕГРН.
Договор купли-продажи квартиры подписан в конце 2021 года, переход права собственности зарегистрирован в Росреестре в 2024 году. Сроки владения квартирой покупателем будут исчисляться с 2024 года.
В большинстве случаев сроки начинаются с момента оформления квартиру в собственность, но есть исключения из общего правила:
- При наследовании квартиры срок собственности отсчитывается с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с получения свидетельства о праве на наследство и появления отметки в Росреестре. Это подтверждает п.1 ст.209 ГК, Письмо Минфина от 30 июля 2020 г. N 03-04-05/66879.
- Право собственности на квартиру в ЖСК – с момента полной выплаты паев (эта дата указана в справке о выплате пая).
- При наличии решения суда - сроки собственности исчисляют с даты вступления решения суда в законную силу (по истечении месяца после принятия решения)
Для покупателей квартир по ДДУ законодатели предусмотрели исключение. С 2021 года сроки владения по договорам долевого участия и переуступки права требования отсчитываются с момента полной оплаты стоимости квартиры (соответствующие поправки внесены в п.2 ст. 217.1 Налогового кодекса).
Такой порядок расчета сроков более выгоден для владельцев квартир и позволяет им быстрее продать недвижимость без дополнительной налоговой нагрузки.
Если несколько долей в одной квартире приобрели или купили в разное время, но объединены в один объект недвижимости, то сроки собственности исчисляются с даты покупки первой доли в недвижимости.
Этот вывод напрямую не следует из Налогового кодекса, но подтверждается многочисленными письмами Минфина и ФНС (например, Письма Минфина России от 24 июля 2013 г. N 03-04-05/29162 , от 13 января 2015 г. N 03-04-05/69528).
Квартира была приватизирована на сына и мать в 2018 году, в 2022 году мать умерла и сын стал ее наследником. С какого периода будет отсчитываться срок владения – с даты приватизации или даты вступления в наследство?
Здесь вступает в силу принцип наиболее раннего права на долю в квартире. Так как в рассматриваемом примере это приватизация, то сроки владения исчисляются с 2018 года. Если сын решит продать квартиру в 2024 году, то такая сделка не подлежит налогообложению.
Подробнее о налогообложении сделок с недвижимостью: