Черные риэлторы появились в РФ практически сразу, как у граждан появилась собственность. И несмотря на то, что на дворе не 90-е, методы отъема недвижимости зачастую граничат не только с законом, но и вообще какими-либо высокими ценностями. Особенно упорные экспроприаторы становятся героями различных телевизионных сюжетов. Так как до сих пор находятся целые ОПГ, которые просто убивают владельца квартиры. Но речь сегодня не об убийцах, скорее о мошенниках. Которых распознать достаточно трудно.
Что такое черный риэлтор?
Если ориентироваться на общераспространенную терминологию, это:
- Любой человек, получающий собственность незаконно;
- Бывший или действующий работник риэлтерской конторы;
- Откровенный мошенник.
Обычно, работает сразу целая группа людей. И способов отъема квартиры, несмотря на ужесточения и усложнения в законодательстве остается достаточно много. И далеко не все из них силовые.
Очень часто гражданин просто по каким-либо причинам начинает доверять недавним знакомым и это доверие доходит до того, что человек просто теряет собственную недвижимость.
Охотятся черные риэлтеры за правом собственности. Т.е. просто вынуждают фактического владельца переоформить квартиру на подставное лицо. В некоторых случаях, мошенники оформляют квартиру сразу на себя. Это упрощает работу правоохранителей и других ведомств, расследующих дело.
Понятие права собственности
Получить право на собственность, можно только после его регистрации. А значит, человек купив квартиру или дом не может сразу им распоряжаться. Нужно еще и зарегистрировать его. Только после этого можно:
- Использовать недвижимость в качестве залога;
- Продавать;
- Дарить и т.д.
Само право регулируется 219 статьей гражданского кодекса. Наличие права дает возможность распоряжаться квартирой или домом (последний в контексте основной тематики не очень уместен) как того душа желает. Причем делать это можно, основываясь на соответствующем документе.
При этом, само по себе право собственности (как вещь в себе) не появляется на пустом месте. И накладывает определенные обязанности на владельца:
- Нужно платить налоги;
- Нужно оплачивать коммуналку.
Появляется право на собственность после того, как недвижимость была внесена в РосРеестр. Естественно, для внесения потребуется другая правоустанавливающая документация. Обязанность внесения в реестр продиктована федеральным законодательством (ФЗ № 218).
Возможно ли передать право собственности?
Да. И законодательством предусмотрена возможность передачи. На этом и базируется вся деятельность мошенников или откровенных бандитов:
- Приобретение;
- Наследование;
- Дарение;
- Обмен;
- Выдача государством.
Государство выдает недвижимость гражданам только в особых случаях. И то, в основном это стандартный договор социального найма. Поэтому последний вариант мы просто не рассматриваем. А вот все остальные годятся для мошенников. В ситуации с черными риэлторами, дарение, наследование или обмен - идеальный вариант.
Но сначала надо разобраться как это работает в идеальной ситуации. В случае с дарением, недвижимость (в нашем случае квартира) передается просто безвозмездно.
Наследование (в соответствии с действующим законом) должно сопровождаться завещанием. Или гражданин получает свидетельство на наследство.
А вот приобретение квартиры, это как раз один из самых подозрительных и опасных для мошенников процессов. Но как ни странно, они используют его чаще всего. Все дело в том, что сделка купли-продажи может быть проведена так, что жертва ничего не заподозрит. Более того, это фактически единственный рабочий инструмент, для передачи своей квартиры незнакомому человеку.
Это вовсе не означает, что весь рынок продажи недвижимости заполнен черными риэлтерами. Просто подозрений у окружающих к сделкам, связанным с куплей-продажей намного меньше. Так как речь идет о:
- Передаче недвижимости;
- Выплате определенной суммы за квартиру/дом.
Правда, в последнее время все чаще приходится сталкиваться с понятием фиктивной сделки. И сталкиваются чаще всего юристы и представители различных государственных ведомств.
О понятии фиктивной сделки
Каким образом выглядит обычная сделка-купли продажи? Достаточно просто:
- Стоимость квартиры определяется рыночной ценой;
- Обе стороны (покупатель и продавец) находят друг друга случайно.
Но добавление "фиктивной" здесь указано не просто так. Это слово означает,что сделка выгодна обеим сторонам. Что очень часто противоречит действующему законодательству.
Если опираться на конкретную сделку, то фиктивность несет задачу прикрыть истинные цели при передаче квартиры. А именно:
- Есть попытка скрыть намерения;
- Цена излишне занижена;
- Между сторонами есть договоренность.
И договоренность эта, чаще всего нацелена на передачу недвижимости за символическую стоимость. Вовсе необязательно продавать квартиру в провинциальном городке за 800 тыс./1 млн. рублей, если можно продать ее за 100-300 тыс. При этом, наблюдается фактический разрыв по стоимости.
Делается это по разным причинам:
- Нужно получить выгоду (что и преследуют черные риэлторы);
- Хочется сэкономить на обеспечении сделки (что встречается часто);
- Мошенники пытаются укрыться от контролирующих органов (что фактически играет в обратную сторону).
Фиктивная (притворная) сделка описана в 170 статье Гражданского кодекса. И закон дает четкое определение такому событию:
- У сторон есть желание скрыть противозаконную операцию;
- Правовой факт создается намеренно (при этом отсутствуют последствия).
В действующем законодательстве есть отдельный механизм, признания подобных сделок ничтожными.
Разбор на реальном примере
Предположим, сотрудникам мошеннической компании удалось уговорить свою жертву подписать договор. Естественно:
- На очень невыгодных условиях;
- С использованием символической суммы.
Более того, пожилого человека могут попытаться обмануть тем, что сумма в договоре указана такая маленькая по причине сокрытия от налоговиков. Т.е. пенсионер условно продает квартиру за 100 тыс. рублей (официально) при реальной ее стоимости в 500 тыс.
Естественно, мошенники могут воспользоваться доверчивостью человека. Или замотивировать его тем, что взимаемый налог будет выплачен ему наличными средствами. Проблема наличных средств только в том, что их никак не удастся задокументировать. Ведь по договору купли-продажи вышеозначенная квартира стоит условные 100 тыс. рублей.
Пенсионер доверчиво соглашается и подписывает договор. Естественно, это сделка фиктивная. Так как есть несколько скрытых обстоятельств:
- Есть попытка снизить налоговые платежи;
- Есть попытка обмануть пенсионера.
Последнее обстоятельство может быть установлено уже только в процессе расследования. Тем не менее, после того как правоохранители разберутся, недвижимость (в теории) можно будет вернуть.
О юридической ничтожности
Законодательством РФ предусмотрен механизм, позволяющий признать любую сделку недействительной. Естественно, если для этого существуют законные основания. А само признание сделки недействительной может быть проведено 2мя способами:
- Оспаривание;
- Ничтожность.
Решение о ничтожности может быть принято без суда (в досудебном порядке).
Оспоримость предполагает наличие сложных обстоятельств, которые должны быть рассмотрены в судебном порядке. А значит, и саму сделку придется аннулировать только через суд.
В обоих случаях мы рекомендуем воспользоваться профессиональной юридической поддержкой. Дело в том, что работа с оспариванием сделок предполагает:
- Заполнение огромного количества бумаг;
- Составления документов по установленным формам и нормам.
Сделать это человек далекий от юридической практики просто не сможет. Кроме того, часто мошенники используют более сложные схемы по отъему недвижимости. А признание сделки недействительной это лишь один механизм, который может помочь вернуть собственную квартиру.
Черные риэлторы и их базовые схемы
Изначально (в 90-х) квартиры просто изымались силовым методом. К владельцу отправляли бандитов, которые:
- Избивали;
- Запугивали;
- Убивали.
Естественно, все эти действия проводились с мотивацией, подписать фиктивный договор купли продажи. Человека вынуждали продать квартиру за бесценок . А наличие договора было лишь частью общей схемы.
В дальнейшем, купля продажи оформлялась от собственника-преступника на другое лицо (координатора) уже за нормальные денежные средства. Этим способом решалось сразу несколько проблем:
- Получалось "отмыть" немного денежных средств полученных преступным путем;
- Фиктивность сделки уже размывалась, а вся цепочка запутывалась.
Кстати, в средствах и инструментах бандиты не очень-то себя и ограничивали. Владельца в 90% случаев убивали, если он не соглашался подписать договор. Так как он мог пожаловаться милиционерам (а сам факт насилия уже нес серьезные проблемы).
Но работа правоохранителей постепенно восстанавливалась после развала Союза. И на смену силовым методам , пришли более мягкие. Ими пользовались даже сами милиционеры, нечистые на руку. Как бы там ни было, среди "хранителей закона" тоже было очень много оборотней в погонах.
Алкоголики как целевая аудитория
У милиционеров было одно ощутимое преимущество. Они могли работать по конкретной местности, сотрудничая с участковыми. А участковые в свою очередь, позволяли:
- Отфильтровывать потенциальную жертву;
- Определять приоритетную недвижимость.
Так как участковый хорошо знал свой район, первыми под удар попали граждане, имеющие проблемы с алкогольной зависимостью. О глобальных и социальных проблемах рассказывать не будем. Но алкоголиков достаточно и сейчас. Схема отъема жилья у таких граждан чрезвычайно простая:
- К владельцу квартиры "втираются" в доверие;
- При необходимости, спаивают его.
Кстати, схема работает не только с алкоголиками, но и с наркоманами. А найти подходящего "клиента" помогал как раз участковый. Он в силу своей обычной работы должен был вести некую документацию и составлять характеристики.
Вся эта информация о человеке могла быть доступна не только "оборотню" в погонах, но и черному риэлтору, имевшему связи в милиции. В конце концов, все можно было купить за деньги.
Схема отъема заветной квартиры предельно простая.Человека спаивали до невменяемого состояния, а потом уже подсовывали договор. К алкоголику легко попасть в доверие, кроме того он едва-ли сообразит о чем ведется речь. Заветная подпись давала преступникам возможность заполучить отличную квартиру практически за бесценок. А иногда и вовсе бесплатно (тот же договор дарения, который мы упоминали выше).
Интересные видео и материалы, по данной тематике и другим направлениям можно смотреть на телеграмм канале - https://t.me/ru_portal
Каждый может помочь каналу в продвижении (перевод всего 200 рублей уже существенная помощь в продвижении) Сбербанк 2202-2061-7240-1957
Консультация по брокерам когда обманул финансовый аналитик, по финансовым пирамидам, секты, жилищным, семейным, уголовным и другим вопросам WhatsApp (Ватсап) - 89253009490