Именно так представляет себе новости из будущего некоторая часть «покупателей», которые годами ожидают подобного рода событий, чтобы среди резко подешевевшей недвижимости, неспеша выбрать и купить заветные сочинские квадратные метры. Разберемся, несбыточные мечты это или реальная возможная ситуация?
1. Важную роль играет ставка Центробанка, которая влияет на ипотечное кредитование. Ипотека серьезно влияет на динамику продаж как новостроек, так и «вторичного» жилья. Сейчас она высока по сравнению с предыдущими годами и именно ставка по ипотеке останавливает многих покупателей решиться на покупку.
Плюс к этому, высоки ставки банков по вкладам/депозитам. Поэтому многие владельцы крупных сумм не спешат закрывать свои вклады, зарабатывая 15-18 процентов годовых. И предпочитают вместо инвестиций в недвижимость, пока обождать, заработав на банковских процентах.
Но, это верхушка финансового «айсберга». А если задуматься, то логика следующая. Мало, очень мало строительных компаний строятся именно на свои финансы. Практически 9 из 10 Застройщиков используют также банковское кредитование. Ведь им нужно закупить или взять в аренду строительную технику, стройматериалы, нанять большое количество строителей, инженеров, электриков, водителей, охранников и тд. Закупить отделочные материалы, трубы, провода, лифты, освещение, ванны, сантехнику, кондиционеры, двери, окна и тд. Объем закупок зависит от величины строящегося комплекса. Но банки также их кредитуют исходя из нынешних реалий, то есть по достаточно большому проценту. И поставщики-которые им всё это поставляют, также берут кредитные средства для полноценной работы своего бизнеса. И в этой ситуации, и застройщики, и их поставщики также вряд ли будут как строить, так и продавать себе в убыток.
2. Один из пазлов, из которого складывается стоимость постройки любого комплекса-это стоимость земельного участка на котором он будет возводиться, оформление полной разрешительной документации, подключение построенного объекта ко всем коммуникациям, подготовка прилежащей территории и транспортной сети-дорог и тротуаров.
Из-за дефицита свободных участков для постройки новых объектов цена их стремительно растет. Не забываем, что Сочи это не равнинные Воронеж или Подмосковье, где можно присоединить несколько десятков квадратных километров полей какого-нибудь бывшего совхоза или садов и там возвести новый микрорайон. Чем больше участок в Сочи, тем цена масштабируется даже не количеству соток или гектаров, а по причинам его острой востребованности, ибо аналогов по локации и площади просто может не быть. Поэтому, приобрести его могут только за внушительные деньги. Динамика цен на такие участки опережает даже постоянно растущие цены на квартиры и апартаменты. Просто уже не из чего выбирать. Всё что было застроилось за 15 последних лет.
3. По новым требованиям, участники строительного рынка в Сочи, одновременно с разрешением на строительство получают социальную нагрузку. То есть, вместе со строительством ЖК, АК, отеля, они обязаны собственными силами и средствами выстроить социально-значимые объекты и инфраструктуру.
Детский сад, школу, поликлинику, спорткомплекс или спортплощадку, облагородить близлежащий парк или набережную, расширить русло реки и укрепить берега, усовершенствовать дорожную сеть и общественные тротуары за пределами комплексов и тд. Это также стоит серьезных финансов и эти суммы закладываются в стоимость продаж.
4. Стоимость рабочей силы. Чтобы построить объекты в срок и качественно, большинство компаний нанимают бригады из других регионов России. При чем это не просто набор любых желающих, а именно профессиональные бригады. Стоимость их работ в рамках зарплат сотрудников значительно выше среднего по России. Плюс к этому всем им надо где-то жить, питаться, периодически навещать своих близких в регионах, а это тоже деньги, которые закладываются в условия их рабочих контрактов. Поэтому стоимость специалистов и их транспортировка, создание им условий также закладывается в стоимость объектов.
5. Если брать «вторичный» рынок, то и на нем ситуация прозрачна и логична.
Пример. Собственник купил квартиру в новостройке за 15 млн. руб. Вложился в ремонт 2-3 млн. Вложился в мебель и технику 1-2 млн. Совершал платежи по ипотеке, допустим по 1 млн в год. И вот теперь его квартира для него обошлась уже 23-25 млн. А за эти годы рыночная цена выросла и теперь в его ЖК на данную площадь с ремонтом похожие квартиры оцениваются уже 35-40 млн. И их периодически покупают.
Вопрос-что может заставить такого собственника вдруг проснуться и принять решение, что квартиру, которая ему уже обошлась 25 млн собственных средств, вдруг продать за 20 или 15? Чтобы что? И для чего? И что потом купить? Лично вы так бы сделали в своей квартире в своем регионе? Продать за половину цены только потому, что кто-то обещает, что цены скоро рухнут? Это риторический вопрос, думаю, ответ вам очевиден.
Даже если у такого владельца возникли трудности, он всегда может пополнить «свой баланс» за счет сдачи в аренду посуточно или длительно. Так как у многих, это вторая или третья недвижимость. К примеру, есть своя квартира в Москве, где постоянно проживает, а есть сочинская, куда прилетает с семьёй отдохнуть. Так зачем ее ему продавать вдруг в 2 раза ниже рыночной стоимости?
А если у владельца это вообще единственное жильё, что его должно сподвигнуть продать его кому-то по сказочно дешевой цене и что он купит для своей семьи, главное зачем ему это?
6. Стойкий, динамичный спрос. Ситуация во внешней политике, санкции и тд. ограничивают приобретение и нахождение граждан РФ за пределами нашей страны. Плюс к этому возросшая стоимость отдыха за рубежом. А люди хотят и могут себе позволить взять отпуск либо работать удаленно, куда они едут? Правильно, туда где море, чистый воздух, благоприятный климат и зимой, и летом. И желающих жить на курорте как временно, так и постоянно- всё больше и больше.
7. Ген.план 2030. Сочинцы про него в курсе, а вот жители других регионов далеко не все. Вот если кратко, по нему площадей для застройки ЖК практически не осталось. Единичные локации. Количество новых объектов «на котловане» стремительно уменьшается и скоро всё, стоп. Можно будет строить лишь отели и апартаментные комплексы. Но, к примеру, лично вы что выберете для своей семьи? Для постоянного проживания квартиру 40-50 метров или апартаменты 20-25? А это в принципе аналогичная стоимость. Поэтому, дефицит жилья для постоянного проживания, не просто отдыха, по Сочи ожидается. Теперь термин «город не резиновый» вполне подходит и к Сочи. Спрос увеличивается, предложений меньше и меньше. Как думаете, что будет с ценой? Падать в 2-3 раза или расти? Учитывая. Что за 10 лет она только росла, а инфраструктура и сам город всё лучше, краше и комфортнее.
8. Еще один риторический вопрос для покупателей со «скамейки запасных». Что должно произойти, чтобы цены на жильё в Сочи сравнялись, к примеру с ценами в моих любимых городах, Воронеж, Липецк, Рязань, Саратов? Море пересохло? Климат вдруг изменится, будут стужи и метели? Что должно произойти?
Поэтому, дорогие наши клиенты. Жизнь не бесконечна. Если вы хотите и искренне желаете свою жизнь и жизнь своих близких сделать комфортной, переехать в Сочи, или купить недвижимость для отдыха в Сочи-не затягивайте. Посмотрите на цены на бытовую технику, авто и тд. То, что могли себе позволить несколько лет назад и сейчас-отличается по ценам, не так ли?
Нюанс. Когда банковская ставка по вкладам понизится, депозиты начнут закрывать, часть вкладчиков начнет покупать именно недвижимость в Сочи, а это тоже подстегнет рынок вверх. Мы здесь это проходили неоднократно и знаем о чем говорим.
Да, конечно, как и везде, будут единичные случаи-предложения ниже рынка. Но готовы ли вы, морально и финансово, узнав об этом сегодня утром, к обеду или вечером дистанционно их бронировать? А завтра их может уже не остаться, страна большая, а Сочи невелик.
Большинство ожидающих не готовы действовать моментально, а значит акции и скидки пройдут мимо их. Зачем ждать, если можно сейчас выбрать и купить, спокойно, без спешки. Из того что пока есть в наличии, а не из того, что останется в итоге по методу отсечения лучшего.
Принимайте решение, а мы поможем вам его правильно аргументировать, обосновать, взвесить и найти то, что желаете именно вы.
Пишите, звоните, задавайте вопросы, удобные и неудобные. Ответим, поможем, проконсультируем.
Искренне ваше Агентство Недвижимости «СОЧИ ЮДВ»!
Звоните по телефону: +7 (918) 000-12-43
Пишите на наш сайт: sochi-udv.com.
Подписывайтесь на наш телеграмм-канал по ссылке: https://t.me/newsochiudv
☟ ☆ Присоединяйтесь в наши социальные сети. Каждый день выкладываем туда что-то новое: https://socprofile.com/sochiudv