Какие тренды на рынке новостроек наиболее актуальны в 2024 году? Как изменились ипотечные программы, и что ждет нас завтра? Какие объекты недвижимости являются самыми ликвидными? Как формируется цена, спрос, и почему усиливается конкуренция между застройщиками? Какие меры предпринимает государство для улучшения ситуации? Положение на рынке жилья прокомментировал эксперт - руководитель агентства недвижимости «РомановЪ» Анастасия Перепелкина.
Ситуация на рынке недвижимости России
Начать стоит с того, что в целом объем сделок с первичной недвижимостью на сегодняшний день увеличился. Анализируя ситуацию на рынке недвижимости в России, отмечается рост количества договоров долевого участия на первую половину 2024 года. Центральный банк РФ дает информацию о росте ДДУ в размере 20% в сравнении с аналогичным периодом прошлого года. Что касается строительной отрасли, в связи с тем, что ожидается сокращение программ льготной поддержки, застройщики нашли выход в реализации новых проектов, а количество выданных разрешений на строительство кратно увеличилось. Основной объем текущего жилищного строительства приходится на многоквартирные дома.
Лидирующие позиции занимают Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область, Краснодарский край, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Новосибирск, Владивосток, Красноярск. Не смотря на то, что население страны сокращается, жилья строится все больше. И на это есть ряд причин. Во-первых, в стране большое количество стареющего жилого фонда, во-вторых, относительно стабильный период 2000-х сформировал прослойку зажиточного среднего класса, который может приобретать недвижимость не только для проживания, но и с целью инвестирования. В-третьих, внутренняя и внешняя миграция наращивает потоки, в связи с чем, требуется большее количество квадратных метров. И, конечно, самые банальные причины: застройщики расширяют бизнес с целью обогатиться, а население стремиться улучшить свои условия, переехав в более комфортные новые дома.
Изменение ипотечных программ, анализ ситуации
Льготная программа и семейная ипотека – дали неверный вектор развития рынка. Льготные ставки на ипотеку повысили покупательский спрос, в связи с этим застройщики повысили стоимость за квадратный метр, и, как следствие, выросла чистая прибыль застройщиков. Еще один важный фактор, повлиявший на изменение ситуации – повышение цен на стройматериалы, что очевидно должно было произойти после увеличения маржинальности в сфере строительного бизнеса. Платит за это все, как известно, конечный потребитель.
Продавая квартиру в старом фонде, покупатель уже не может позволить себе купить за эту сумму новое жилье из-за большого разрыва и вынужден продавать имеющееся дороже. Поэтому вслед за ростом цен на рынке «первички», взлетели цены и на вторичный сегмент. Падения цен на сегодняшний день не предвидится. Отнюдь, информация о том, что с 1 июля 2024 года некоторые программы господдержки завершатся, стимулирует покупательскую активность. И действительно, наблюдается повышение спроса на покупку первичного сегмента по ставке 8%. Однако отменять программы вряд ли станут, скорее всего, они будут откорректированы законодателями, в какую сторону – скоро увидим.
Пока диапазон ставок крайне велик – на первичном рынке люди приобретают жилье по ставке 6,8 %, в то время как приобрести квартиру на вторичном рынке можно по ставке от 16,7%. Такая огромная разница стала следствием таргетирования инфляции со стороны Центробанка. Ежемесячный платеж по ипотеке в данном случае настолько высок, что люди, так или иначе, приобретают квадратные метры от застройщика. А в новом жилье необходимо делать ремонт, что опять же стимулирует рост цен на стройматериалы. Ситуация напоминает замкнутый круг и эффект мыльного пузыря. Если же господдержка будет отменена, а ставка рефинансирования станет более лояльной, то на какое-то время рынок стабилизируется, но в 2025-2026 годах мы вновь получим скачок цен на недвижимость. Объемы выдачи ипотеки будут только расти. По данным института жилищного развития, номинальные цены на новостройки выросли в 2023 году на 10%, а готовое жилье подорожало на 9%, но по факту разрыв остается.
Спрос, тренды и прогнозы развития рынка новостроек
С каждым годом покупатель становится все более избирательным. Большинство запросов сводятся к тому, что люди хотят готовый качественный ремонт, наличие мебели, улучшенное благоустройство. И застройщики готовы подстраиваться под желания клиентов и конкурировать между собой в борьбе за репутационные позиции. В жилищных комплексах располагают террасы, бассейны, залы для переговоров, детские игровые зоны, места для колясок, паркинг и т.д. Приоритеты при покупке отдаются качеству, визуальной эстетике, оптимизированному пространству. Квартиры-студии становятся привычным выбором, а маленькая квадратура уже никого не смущает, если все функционально и эргономично.
Стоит отметить, что выбор людей стал более осознанным, как правило, покупатель рассчитывает погасить ипотеку за 7-10 лет и ищет самый выгодный вариант. Смотрят на условия, а уже потом на локацию. Все больше граждан приобретают квартиры с целью инвестирования и вложения средств. Покупка «под ремонт» с дальнейшей перепродажей, а также для сдачи в аренду, несмотря на то, что срок окупаемости достаточно длителен. По данным «Домклик», однушка в Москве окупится в среднем за 19,4 года.
В целом, охлаждение спроса уже наступило, на вторичном рынке четко прослеживается стагнация. Люди будут наблюдать за изменениями в отрасли и ждать включения вторичного рынка недвижимости в программу льготной ипотеки. Резкого снижения ключевой ставки не ожидается, а кредитная политика может даже ужесточиться. Беспокойство вызывает увеличение срока ипотечных выплат до 24 лет, что становится тяжелым бременем для покупателя. Радует, что государственная Стратегия развития строительной отрасли до 2030 года, утвержденная Правительством РФ, направлена на обеспечение доступности жилья для 67% граждан и введение в эксплуатацию более 1 миллиарда квадратных метров жилья. Строительные мощности вполне позволяют достичь таких результатов.
В завершение хотелось бы добавить, что ситуация на рынке жилья зависит от взаимоотношений государства, банков, застройщиков и самих граждан. Вероятно, что подход к развитию ипотеки станет более деффиренцирован в зависимости от региона, а рынок может развернуться в сторону ИЖС.