За последние десять лет я много имел дела с покупкой и продажей недвижимости в нескольких странах, часто делился опытом с экспатами-новичками и начинающими инвесторами, и наконец-то созрел сформировать обзор на эту всегда актуальную тему. Вопрос покупки недвижимости в Европе очень объемный, так что я разобью его на несколько частей для простоты ознакомления.
Несмотря на предыдущие кризисы, рынок недвижимости в Европе в последние годы демонстрирует устойчивость. Как жто влияет на покупку недвижимости в странах ЕС? Международные инвесторы по-прежнему оптимистично настроены относительно перспектив, стимулируя дальнейший рост на нескольких рынках недвижимости в Евросоюзе. Даже в Великобритании, несмотря на некоторую неопределенность после Brexit, большие города, такие как Лондон и Бирмингем, продолжают расти. Что это значит для тех, кто хочет купить недвижимость в Европе, и какую прибыль можно ожидать при продаже?
Мое подробное руководство объяснит рынок недвижимости в Европе и на что следует обратить внимание при покупке квартиры или дома.
Почему инвесторы в недвижимость все еще стремятся в Европу?
Всего несколько лет назад все прогнозировали конец Европы, особенно континентальной Европы, но мы все еще наблюдаем рост цен на недвижимость, поскольку инвесторы стремятся на рынки; Берлин, Лиссабон, Дублин, Роттердам и Загреб - среди европейских городов, испытывающих высокие темпы роста. Это хорошие новости для богатых инвесторов, но несет определенный вызов для менее обеспеченных покупателей, впервые приобретающих недвижимость.
Действительно, рынки недвижимости в Европе, будь то коммерческий или жилой фонд, на самом деле очень дороги. Тем не менее, континент с его скромным экономическим ростом и низкими темпами инфляции продолжает привлекать глобальных инвесторов. Причина этого связана с монетарной политикой Европейского центрального банка (ЕЦБ), и это не имеет ничего общего с недвижимостью. ЕЦБ ведет мягкую монетарную политику, удерживая процентные ставки искусственно низкими; в октябре 2021 года он решил оставить их неизменными на уровне 0,00%, 0,25% и -0,50% столько, сколько потребуется. Следовательно, инвесторы не видят другой возможности, кроме как инвестировать в недвижимость. Покупка акций может быть слишком рискованной, так как они волатильны, а облигации дороги, учитывая, что доходы все еще находятся на очень низком уровне.
Реалии инвестиций в недвижимость в Европе
Хотя это дорого, недвижимость предлагает денежный доход, и для некоторых чистый доход от аренды составляет несколько процентов – это высокий доход по сравнению с нулевой процентной ставкой по другим активам. На самом деле некоторые развивающиеся рынки испытывают трудности с падением темпов роста, беспорядками, понижением цен на сырье и волатильностью валют. Богатые инвесторы из развивающихся стран обращаются к Европе, потому что им приходится сталкиваться со всеми этими проблемами. Другая часть реалий инвестиций в недвижимость заключается в том, что они приводят к повышению арендной платы во многих крупных городах, что вызывает недовольство в Берлине и Амстердаме. Есть рынки недвижимости, которые в целом работают хорошо с большим притоком международных капиталов. В сущности, недвижимость эквивалентна обеспеченной облигации, особенно если вы покупаете на основных рынках недвижимости в Германии, например.
Тем не менее, есть потенциал и в других частях Европы для улучшения экономики и повышения инфляции, которые могут повлиять на вашу инвестицию. Это основная причина, по которой недвижимость в континентальной Европе и других восстанавливающихся рынках показывает такие хорошие результаты.
Нужно ли беспокоиться о низкой инфляции при покупке недвижимости за рубежом?
Некоторые инвесторы задаются вопросом о недостатке инфляции и о том, имеет ли это значение. Из-за инфляции инвестиции обычно защищены. Однако сегодня инфляции нет, или если она и есть, то это всего лишь несколько процентов. Когда инвесторы спрашивают, имеет ли это значение, ответ - да. Инфляция в еврозоне на данный момент составляет 4,1%, и не ожидается, что она значительно возрастет в ближайшие годы. Если по той или иной причине инфляция восстановится, инвесторы в недвижимость могут извлечь выгоду. Потому что, помимо потенциального роста стоимости их инвестиций, договоры аренды обычно индексируются и регулярно пересматриваются в большую сторону, как это делается, например, в Великобритании.
Что будет с процентными ставками в Европе?
Многие годы эксперты прогнозировали повышение процентных ставок, но все ошибались. Процентные ставки по-прежнему очень низкие – в лучшем случае они несколько стабилизируются в ближайшем будущем, но они определенно не повышаются значительно. Сейчас в Европе процентные ставки в основном ниже 1%. Без инфляции доходы или потенциальные прибыли не увеличатся. Тем не менее, инвесторы знают, что, купив сегодня, они выигрывают за счет финансирования по очень низкой стоимости заимствования. Эта тенденция наблюдается почти везде в мире; жилищные рынки очень популярны. Все пытаются финансировать или рефинансировать свои ипотеки, чтобы приобрести дом, пока ипотечные ставки так низки.
Многие инвесторы спрашивают об искусственно низких процентных ставках: как долго они продержатся? Еще год, два или может быть три? Никто не знает наверняка, но я не сомневаюсь, что процентные ставки снова поднимутся. Тогда у нас может возникнуть серьезная проблема на рынке; если вы купили недвижимость, коммерческую или жилую, с низкой доходностью 3%, даже повышение процентной ставки на 1–2% может серьезно повлиять на вашу прибыль. При финансировании вашей недвижимости это должно делаться по фиксированным ставкам. Покупатели не должны рассматривать финансирование по плавающим ставкам. Даже если процентные ставки впоследствии вырастут, ваша стоимость заимствования будет фиксированной. Кроме того, если инфляция увеличится, ваша стоимость заимствования останется ограниченной, в то время как ваш доход от аренды может потенциально увеличиваться в соответствии с инфляцией; вот как инвесторы в недвижимость могут зарабатывать в будущем.
Какие доходы могут ожидать инвесторы в европейскую недвижимость?
На ключевых рынках Европы ожидаются положительные, но невысокие доходы. Вы, возможно, не заработаете 10–15% в год, но можете получить денежный доход в несколько процентов в год. На самом деле инвесторы должны сосредоточиться на денежных средствах, а не на приросте капитала, потому что основные жилищные рынки уже и так дороги. Коммерческий рынок аналогичен: либо вы покупаете на установленных офисных и розничных рынках и ожидаете денежного дохода около 4–6% с ограниченным приростом капитала, либо покупаете на восстанавливающихся рынках. Это может включать южную и центральную Европу, возможно, Ирландию и Центральную Европу, а также более региональные города в европейских странах. Доходы могут быть выше, но с гораздо большими рисками. Евро на данный момент довольно стабилен. Недвижимость в Европе пользуется чрезвычайно высоким спросом, и это интересный класс активов. Тем не менее, инвесторы не должны переоценивать свои ожидания относительно доходов.
Хотите поделиться опытом или задать вопрос? Всегда рад! Пишите комментарии или обращайтесь на почту moneycompass@proton.me