Мал метраж, да дорог. Причем во всех смыслах. Малометражные квартиры в Москве пользуются повышенным спросом. Но цена за метр там кусается. И, видимо, будет кусаться еще больше. В столице вводится фактический запрет на строительство домов с квартирами небольшой площади. Какой именно метраж считается недостаточным? Какие варианты есть на первичном и вторичном рынке? Вот в этом сегодня давайте и разберемся. Начнем, собственно, с инфоповода. Это письмо Москомэкспертизы от 15 мая. В нем напомнили застройщикам, что минимальные значения для жилых помещений по действующим строительным нормам и правилам, сейчас составляют 28 квадратных метров для однокомнатной квартиры и 44 квадратных метра - для двухкомнатной.
Как говорят эксперты рынка, нормы эти по сути были плавающими и допускали отклонения. Разумеется, застройщики постоянно находили аргументы, почему именно в этой локации нужно строить
Сейчас отношение к таким проектам резко поменялось. На них просто не будут выдавать разрешение на строительство в принципе.
Теперь о том, много ли таких объектов на рынке. Много. Сейчас в Москве продается более 9 тысяч квартир-студий площадью до 28 квадратов.
Они составляют 14% от общего объема предложения рынка новостроек Москвы. Встречаются такие предложения в 160 проектах, то есть в каждом втором жилом комплексе, которые сейчас реализуются в столице.
Другими словами, мера может затронуть половину застройщиков. Конечно, заставлять сносить стены и переделывать уже построенное жилье никто не будет. А вот менять проектную документацию, если проект еще находится на стадии согласования, придется.
При этом цены на малометражки (или назовем их модно - студии) зашкаливают. Средняя стоимость квартир-студий площадью до 28 квадратов в московских новостройках сейчас составляет более 9 миллионов рублей. При этом, если считать цену не за весь объект, а за квадратный метр, то цена таких студий в массовых новостройках сопоставима со средней стоимостью квадратного метра новостроек бизнес-класса.
В основном студии площадью менее 28 квадратных метров имеют жилой статус. Из 11 тысяч помещений с такой площадью на рынке Москвы менее двух тысяч относятся к апартаментам. И тут важный нюанс. Новые правила не затрагивают апартаменты. Их площадь никак не регулируется. Ведь, по сути, они считаются нежилыми помещениями. И это может стать выходом для тех, кто не может себе позволить ничего, даже самую маленькую квартиру.
"Апартаменты никто не отменял, они как были так и останутся студии и будут строиться и нарезать эти маленькие нарезки. Мы с вами видели даже, что некоторые нарезки там 5-6 квадратных метров, что ну на мой взгляд, в какие-то уже капсульные отели превращается. В жильё это уже категорично делать нельзя, всё-таки здесь прописка, здесь разрешено семейную ипотеку брать, детям жить..."
Метраж квартир в последние годы падал. Это коснулось и студий, и однушек, и двушек, и даже трёшек. Из-за доступности льготной ипотеки цены на недвижимость росли. Поэтому немногие могли себе позволить купить полноценное жилье. Вот на рынке и стали предлагать квартиры меньшей площади.
Вот 👆 хорошая иллюстрация. Еще в 2019 году средний метраж столичных квартир составлял 70 квадратных метров. И вот конец 2023 года - уже меньше 55 квадратных метров.
Чаще всего небольшие квартиры покупают две категории клиентов. Либо молодые люди, которые не могут себе позволить бОльшую площадь. Либо инвесторы, которые жить там не планируют, а планируют сдавать в аренду. Мы решили посмотреть, какой минимальный метраж сейчас продается в Москве. И за какую цену такое жилье можно купить.
Начнем с самого дешевого варианта. Оказывается, жилье в Москве можно найти и за вполне себе скромные 1 миллион 900 тысяч рублей. Правда, назвать это жильем, наверное, будет неправильно. Это апартаменты-студия площадью 6 квадратных метров на Электрозаводской.
Мы бы их вам показали, но поверьте, там просто нечего показывать. Судя по объявлению на Домклик, разводка труб позволяет разместить там санузел.
Кстати, за меньшую стоимость можно найти и более просторное жилье - 14.5 квадратов. С фальш-окном. Правда, видимо, еще несколько сотен тысяч понадобятся, чтобы сделать в этих апартаментах ремонт.
Но это все вторичка. У нее свои нюансы. Да и апартаменты. Прописаться в них нельзя. Коммуналка дороже. Да и соседствовать, скорее всего, придется с каким-нибудь складом, хостелом или пунктом выдачи. В общем, не уютное гнездышко ни разу. На первичном рынке вариантов побольше. Тем более, что все девелоперы, которые получили разрешения на строительство до 7 мая этого года, могут спокойно строить свои жилые комплексы и вводить их в эксплуатацию. То есть, выбор малометражных квартир в ближайшие три года, точно ещё будет.
Вот самый маленький и дешевый вариант, который мы нашли. Чуть больше 14 квадратов. Стоимость - около 5 милллионов рублей. Новая Москва, 6 километров от МКАД. Чистовая отделка и кондиционер включены. Правда, это исключение. Большинство доступных лотов в столичных новостройках и в Московской области как правило находятся в диапазоне от 22 до 25 квадратов. В целом, нормальный размер для холостяка или молодой семьи без детей. Правда, такая студия все равно влетит в копеечку.
По мнению экспертов, новые ограничения приведут к тому, что жилые студии исчезнут как класс. Доля однушек резко вырастет. Но строить застройщики, скорее всего, будут впритык - по 28 - 30 квадратных метров. С учетом нынешних цен спрос на такое жилье все еще большой. Значит, его нужно удовлетворять!