Горожане испытывают шок от стоимости недвижимости, но деваться им некуда
Жилье должно быть доступным для граждан, заявил недавно спикер Госдумы Вячеслав Володин. Запись выступления в Telegram-канале опубликовали саратовские сторонники политика, и пост быстро собрал множество гневных комментариев.
Люди жаловались на несопоставимые с доходами цены и безумные проценты по ипотеке. «Свободные» решили разобраться, что происходит на рынке жилой недвижимости Саратова.
«Привыкнуть к новым ценам»
«В октябре 2023 года мы решили сменить нашу двухкомнатную квартиру на трешку. Я тогда была беременна, ждала третьего ребенка, — делится Анна. — Несколько лет мы не следили за тем, что происходит на рынке недвижимости, и когда открыли сайт с объявлениями, были крайне удивлены. Наверное, около месяца ушло на то, чтобы привыкнуть к новым ценам». Муж Анны занимается ремонтом, семья уже не раз переезжала: продавала свою квартиру, докладывала из сбережений и покупала более просторное жилье. Так же хотели поступить и в этот раз, но пока ничего не получается.
Нынешнюю двушку в районе гостиницы «Олимпия» в 2015 году супруги купили за 1 миллион 230 тысяч рублей. Сейчас ценники на похожие квартиры в интернете — от 3-4 миллионов рублей. Супруги разместили объявления на всех популярных сайтах, сначала за 4 с лишним, постепенно снизили ценник до 3,5 миллионов. Покупателей нет, звонят и приходят на просмотр только риелторы. Анна подчеркивает, что у нее нет цели заработать на росте цен на недвижимость. Но если продать единственную квартиру дешевле рыночной стоимости и добавить накопленный миллион рублей, то на трешку не хватит. Брать ипотеку под «безумный» процент семья не готова. «Сейчас мы решили: как будет, так и будет. Все равно в ближайшие год-полтора малыш будет с нами, поэтому можем не торопиться», — поделилась Анна.
Стремительный рост цен, неподъемные проценты по ипотеке и падение спроса — главные тренды на рынке продажи жилой недвижимости Саратова. По данным сервиса «Циан. Аналитика», за последние пять лет стоимость квадратного метра вторичного жилья в городе выросла вдвое, точнее, на 107% — с 46,9 до 97,1 тысячи рублей.
Приблизительно такие же темпы роста цен на недвижимость в Ростове-на-Дону (104%), Нижнем Новгороде (109%), Краснодаре и Казани (по 114%). В Санкт-Петербурге, где и раньше жилье было дорогим, цены выросли только на 67%, а в Москве — всего на 36%. Зато в небольших курортных городах — Дербенте и Кисловодске — стоимость вторички взлетела в три раза.
С начала СВО (марта 2022 года) средняя стоимость квартир на вторичном рынке Саратова выросла с 2,75 миллионов рублей до 3,75 миллионов рублей, рассказал «Свободным» Сергей Еремкин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости». Предложение выросло на 17% (с 5,9 до 6,9 тысяч вариантов). А спрос, напротив, упал на 25%.
На рынке первички похожая ситуация. Средний ценник за два года вырос с 3,35 миллионов рублей в марте 2022-го до 5,2 миллионов рублей в нынешнем марте. А интерес к таким квартирам ослаб на 58%.
Несаратовские цены
«Рынок жилья в Саратовской области абсолютно точно «перегрет». Рыночные цены не сходятся с реалиями депрессивного по многим чертам региона, с реалиями доходов населения, с качеством сдаваемого и покупаемого жилья», — считает Андрей, сейчас он закрывает сделку по покупке квартиры на вторичном рынке. У родителей мужчины много детей: двое взрослых сыновей, младшие — школьники. Члены семьи свободно меняются квартирами и помогают друг другу с покупками. К приобретению нового жилья, где поселятся Андрей с девушкой, шли два года. Сначала думали о новостройке, но отпугнули ценник и перспектива отдать еще несколько миллионов рублей за ремонт. Остановились на двушке с готовым ремонтом и неплохой мебелью. Квартира в 70 «квадратов» на пересечении Астраханской и Новоузенской обошлась в 7,5 миллионов рублей. Мужчина признается, что его зарплата выше средней, но без поддержки семьи он не потянул бы ипотеку.
Андрей считает, проблема дорогого жилья в регионе создана искусственно: «Очевидно, что строительный бизнес в Саратовской области может существовать только в «привластном» качестве. Участие независимых застройщиков или компаний из других городов целенаправленно купируется. Соответственно, обеспечена низкая конкуренция на рынке. Накладывается также сложившаяся негативная практика в земельных отношениях. Клановая борьба, коррупционный фактор распределения земли, управленческие ошибки сделали эту систему абсолютно непрозрачной, что в свою очередь снижает инвестиционную привлекательность отрасли».
Цены на квадратные метры в Саратове завышенные, потому что у застройщиков сейчас карт-бланш — их квартиры в любом случае купят, потому что предложение на рынке первичной недвижимости ограничено, считает руководитель департамента отделов продаж союза риелторов «Полезные Люди» Евгения Константинова. По данным областного Минстроя, в 2023 году в регионе ввели более 1,1 миллиона квадратных метров жилья. Однако на многоэтажки приходится лишь 480 тысяч, остальные «квадраты» — это индивидуальное жилищное строительство (ИЖС).
В начале 2024 года в Саратове строилось 0,23 квадратных метра в многоквартирных домах на душу населения. По этому показателю город занял 90-е место из 100 в рейтинге, составленном РИА «Новости».
По мнению Андрея и Галины Подбегалиных, руководителей агентства недвижимости «Ваш Кров», рост цен на жилье «разогнали» программы господдержки, а особенно льготная ипотека на новостройки со ставкой 8% годовых. Эту программу в апреле 2020 года, в самый разгар пандемии, запустило правительство России, чтобы поддержать строительную отрасль. «С одной стороны, это было правильно. Банки — это кровеносная система, а строительство — это лимфатическая. Если бы строительство рухнуло, оно потянуло бы за собой все сферы деятельности», — рассуждает Подбегалин. С другой стороны, доступная льготная ипотека простимулировала спрос, из-за чего выросли цены.
Евгения Константинова напоминает, что на цену жилья влияет и стоимость строительных материалов. Сейчас компании работают через эскроу-счета — специальные счета в банке, куда покупатели квартир кладут деньги, а застройщики могут их забрать, лишь когда сдадут дома (в России перешли на эту модель, чтобы решить проблему обманутых дольщиков). В пандемию организации оказались в сложной ситуации: цены на стройматериалы резко взлетели, а деньги — на счетах, снять их нельзя.
Теперь застройщики берут с зазором, считает Константинова. А продавцы вторички видят, как растут цены на новостройки, и тоже поднимают стоимость.
«Жилплощадь в Саратове — это роскошь. Цены в городе не саратовские. Тем, у кого есть возможность и нет привязки, я всегда говорю — проще уехать», — признается частный риелтор Мария Калашникова. Опрошенные «Свободными» специалисты рассказали, что наиболее популярные направления у горожан — Москва, Санкт-Петербург и Краснодар.
Пациент скорее жив, чем мертв
Несмотря на все негативные факторы, риелторы считают, что рынок недвижимости в Саратове не «умер». Андрей Подбегалин вспоминает, что на рубеже 2014–2015 годов ситуация была гораздо хуже. Когда курс доллара взлетел с 30 до 80 рублей на бирже, Центробанк резко поднял ключевую ставку, люди пытались сохранить свои накопления, покупали все подряд, вкладывались в «кирпичики». Весной цены откатились на 30-40%, от ненужной недвижимости начали избавляться, но предложения было очень много, а спроса не было вообще. Рынок стоял «мертвым» до осени. «Сейчас мы не видим такого затишья, все-таки активность есть», — отмечает Подбегалин.
Последние месяцы рынок поддерживали переселенцы из новых регионов, рассказывает Евгения Константинова. Приехавшие из Херсонской области покупали недвижимость в Саратове по государственным жилищным сертификатам. Податься на выплату можно было до 1 декабря 2023 года. Размер помощи рассчитывался из средней стоимости квадратного метра жилья в России (88,7 тысяч рублей) и состава семьи. Одиноким государство оплачивало квартиру до 33 «квадратов», семьям из двух человек — 42 «квадрата», от трех и более — по 18 метров на каждого. Сейчас недвижимость покупают участники СВО. Для Саратова военные получают хорошие деньги. По крайней мере, на первоначальный взнос их хватает, рассказывают риелторы.
В целом, сделки стали более «осознанные и взвешенные», считает риелтор Мария Калашникова. Раньше клиенты говорили, чего они хотят, сейчас — что могут. Покупают недвижимость те, кому по-настоящему нужно. По словам Марии, изменился средний портрет покупателя. Если раньше недвижимостью интересовались люди 25-27 лет, то сейчас — 30-35, кто успел что-то накопить или получить более высокооплачиваемую работу.
Дорогой «квадрат» на краю города
Спрос на первичном рынке в Саратове держится на программах господдержки и на том, что у людей нет возможности купить что-то другое, считают риелторы. В городе до сих пор царствует точечная застройка. «Нет такого, чтобы взять большой участок земли и его полноценно развивать, создавать инфраструктуру. Тротуары, парковки, места отдыха. Те же школы, садики, медучреждения. Вместо этого мы втыкаем дома. Как там люди будут жить? Смотреть окна в окна», — сетует Мария Калашникова. В соседних городах — Пензе и Самаре — строят преимущественно большими комплексами. Из позитивных примеров риэлторы называют ЖК «Булгаковский парк» и «Городские просторы» на Ипподромной.
Новые дома строят в основном в Солнечном и в Заводском, рассказывает Мария. Цены приблизительно одинаковые — однушка от 4 миллионов рублей, двушка от 5,5, трехкомнатная — 7 200-7 700. Но выбирать надо как можно раньше: так дешевле и выбор больше, в конце остаются не самые ликвидные варианты. В центре нет места для новых домов, в Юбилейном тоже стройка закончилась. Сейчас риелторы ждут начала строительства в районе старого аэропорта, но кто и когда его будет осваивать, до сих пор неизвестно. Если придут москвичи, построят дорого, быстро и, вероятно, качественно, предполагают специалисты по недвижимости, саратовские застройщики — медленнее, доступнее, но качество может хромать.
Переехать жить в новый дом — непростая история, напоминает Мария Калашникова. Нужно дождаться сдачи, сделать ремонт — чаще всего квартиры продают без отделки. Если семья идет на расширение жилплощади и продает свою недвижимость, чтобы внести первоначальный взнос, необходимо предусмотреть транзит для проживания. Но квартиры на первичном рынке покупали и будут покупать — они доступнее благодаря программам господдержки. Льготная ипотека (8% для всех заемщиков) завершается 1 июля 2024 года, но сохраняются программы для узких категорий граждан: семей с маленькими детьми, сотрудников аккредитованных IT-компаний.
Семейную ипотеку на двушку в Солнечном под 6% годовых взяли Никита с женой. Супруги приехали в Саратов из Балакова, с 2017 года живут на съемных квартирах. Полтора года назад решили поинтересоваться, сколько стоят квартиры, и испытали шок от цен — в Солнечном 70 тысяч за «квадрат». «Нет, спасибо, на краю города за такую цену брать не будем», — решила пара. Когда родился ребенок, семья получила маткапитал и в ноябре 2023 года оформила ипотеку на квартиру в соседнем доме. «90 тысяч за «квадрат». И уже не кажется, что чересчур завышенная цена. Уже этот шок прошел», — делится Никита. Двушка площадью 65 квадратных метров с балконом обошлась почти в 5,5 миллионов рублей, в эту стоимость вошла стяжка и штукатурка стен. Супруги думают, что на ремонт и технику уйдет около двух миллионов.
Дом еще строится, официальная дата сдачи — конец 2025 года. Получение ключей — не позднее июля 2026 года. Никита надеется, что все произойдет раньше. Смотрели и построенные дома, но не понравилось расположение и парковки не было. В купленном доме ее тоже нет, но рядом дорога, можно будет рядом машину оставлять.
Реальная цена вторички
Стоимость на вторичное жилье, указанная в объявлении, далеко не всегда окончательная. Когда люди выходят на рынок, они ориентируются на цифры в интернете, ставят похожую цену и, не получив откликов, начинают снижать стоимость. «Подписываешься на объявление, и со временем начинают приходить уведомления «цена продавца снижена». Смотришь: минус 100 [тысяч рублей], минус 100, минус 100. Приблизился к рыночной, хорошо. Потом пришел покупатель и еще поторговался. И в договоре будет уже реальная стоимость, которая значительно ниже», — объясняет Евгения Константинова. Квартиры стоимостью до 6 миллионов рублей подаются в среднем два месяца. Все, что выше 7-8 миллионов — уже 4-6 месяцев. По опыту другого риелтора, Марии Калашниковой, на завершение большинства сделок уходит не меньше полугода, и все это время люди держат цену, потому что деньги им нужны для покупки следующей недвижимости: доходы не выросли и возможности добавить больше для расширения жилплощади у них нет.
По словам Константиновой, есть в Саратове хорошие дома, за которыми люди «охотятся». В них крайне редко продаются квартиры, но как только что-то появляется, уже есть список потенциальных покупателей. «В прошлом году я продавала квартиру на Университетской, около художественного училища. Я выставила рекламу, в первый день позвонили несколько человек и сказали: «Мы живем в соседнем доме, ждем квартиру именно здесь, не показывайте никому, готовы брать». Еще дом есть около Горпарка, со стороны Рахова. Его даже не видно с улицы. Появилась квартира в продаже, звонят соседи: «Мы хотим ее, чтобы перевезти родителей», — рассказывает Евгения.
Если в многоэтажке ничего не продавалось два года, значит, дом хороший и жители не торопятся съезжать. А когда на один дом 5-6 объявлений о продаже — это «звоночек», вероятно, с ним что-то не так. «Либо люди в новостройке квартир понабрали. Они инвестировали.
Еще несколько квартир купили те, кто делает ремонты и продает. И они все одновременно выходят из своих ремонтов и начинают выставлять на продажу. Первый продаст тот, кто поставит ниже цену. Какой в этом смысл? Если ты купил, вложился в ремонт, и у тебя маржа — 100 тысяч рублей», — объясняет Евгения Константинова.
Большая часть сделок с вторичной недвижимостью, по словам риелторов, сейчас заключается, когда у покупателя есть на руках либо вся необходимая сумма, либо значительная ее часть: процент по ипотеке настолько высок, что люди не могут позволить себе взять жилищный кредит. Летом 2023 года Центробанк России, чтобы сдержать инфляцию, начал постепенно поднимать ключевую ставку — процент, под который ЦБ дает деньги коммерческим банкам. С 25 декабря показатель остается на уровне 16%.
Самая дешевая ипотека начинается от 16,7%. Ежемесячные платежи по 10 и даже 25 тысяч рублей остались в прошлом. Сейчас решившимся на ипотеку надо готовиться отдавать в месяц по 40 тысяч рублей — сумму, сопоставимую с нормальной саратовской зарплатой. Платеж может доходить до 100 тысяч рублей и даже превышать его.
«Покупка жилья — это безумие какое-то, в большей степени, за счёт условий ипотеки, которые предлагаются простым смертным. Семейные айтишники [которым доступны льготные программы, — прим. автора] в этом смысле сверхлюди, конечно», — возмущается Виталий. Мужчина задумывался о своей недвижимости, но позволить себе ее не может: на хороший первоначальный взнос, который покрыл бы большую часть стоимости квартиры, он не накопил, а на серьезный ежемесячный платеж не хватает доходов. За однушку в районе Вишневой площадью 31 квадратный метр онлайн-калькулятор «Сбера» предложил Виталию платить почти 41 тысяч рублей ежемесячно на протяжении 30 лет.
Однако даже если покупатель финансово и морально готов к ипотечной кабале, получить жилищный кредит становится все сложнее. В январе–феврале 2024 года доля отказов по ипотечным заявкам в среднем по России составила 56%, приводит РБК данные Национального бюро кредитных историй. Все опрошенные «Свободными» риелторы подтверждают: отказов стало много и в Саратове.
По словам Галины Подбегалиной, банки стали дотошнее выбирать, кому доверять свои деньги, требуют подтверждения доходов. «Закредитованность некоторых людей доходит до 85%. Раньше на это вообще не обращали внимание. Человек с официальным доходом 40 тысяч рублей брал три ипотеки, и платил 100 тысяч рублей ежемесячно. И никого это не интересовало. Как результат, у нас очень много физических банкротов», — объясняет Галина.
В 2023 году 350 тысяч людей получили статус банкрота, в 2022-м их было 278 тысяч. Годовой рост достиг 20%. Решение о признании гражданина банкротом рушит все имущественные сделки за три года. Андрей Подбегалин подчеркивает, что сейчас крайне важно перед покупкой жилья проверять продавца (какая у него долговая нагрузка, не находится ли он в предбанкротном состоянии), чтобы не лишиться недвижимости.
По словам Евгении Константиновой, иногда отказ невозможно объяснить: много сделок разваливается, когда у покупателя уже предодобрена ипотека. «Мы находим объект, одобряем объект, банку все нравится. А потом что-то вдруг идет не так, сделка не проходит. Даже банковские сотрудники не до конца понимают, почему так. Загадка. Когда конец квартала, мы можем понять: они выполнили план и могут себе позволить не брать какие-то не сильно интересные им сделки. А когда это середина квартала — непонятно», — объясняет Евгения.
Супруги Побегалины считают, что эта ситуация временная и банкам она тоже не выгодна. Как рассказывает Галина, в «Сбере» упал объем одобренных жилищных кредитов и прошло сокращение менеджеров, которые работают с ипотекой.
Свой мини-бизнес-центр
По словам риелторов, лучше всего себя чувствует рынок индивидуального жилого строительства (ИЖС). Он начал расти в пандемийном 2020 году, когда многие перешли на удаленную работу, и все еще активно развивается. Для частных домов доступна более гибкая система рассрочек и альтернативных вариантов покупки, объясняет Мария Калашникова, а еще дом дешевле, чем квартира такой же площадью. Если стоимость «квадрата» в доме без отделки — около 45 тысяч рублей, то в квартирах — 100 тысяч и выше. Основные площадки для ИЖС в Саратове: Кумысная поляна, Усть-Курдюм, Солнечный (со стороны Расково), небольшой «пятачок» на Молочке. Риелторы предполагают, что со временем может начать развиваться елшанское направление (район кладбища), но пока заметного спроса нет.
Дома покупают в основном семейные пары от 35 до 40 лет, собственники небольших бизнесов, не привязанные к рабочему графику, либо фрилансеры. У ИЖС много плюсов: свое парковочное место, чистота придомовой территории, возможности для отдыха и место для работы. Дом уже не просто спальное место и кухня, а свой мини-бизнес-центр.
«В Саратове появилось много застройщиков, работающих с ИЖС, которые действуют в рамках закона. Не как раньше: строительная бригада какая-то непонятная приехала, что-то построила. Сейчас все с договорами, с оплатой налогов. Это радует. Рынок ИЖС становится более цивилизованным», — рассказывает Евгения Константинова.
Если покупатель задумывается о частном доме, Галина Подбегалина советует присмотреться к Шумейке. Здесь строится много объектов, которые подходят под сельскую ипотеку 3%. Разумеется, в программе господдержки есть свои нюансы, но и предложение интересное.
Непомерные аппетиты арендодателей
Резкое падение продаж недвижимости привело к пиковой аренде. У многих людей, планировавших покупку своего жилья, сейчас нет возможности совершить сделку, они остались на съемном, поэтому новым арендаторам (кто-то съехал от родителей, кто-то развелся) тяжело найти себе «угол».
Как сообщил «Свободным» Сергей Еремкин, руководитель направления вторичной и загородной недвижимости «Авито Недвижимости», на рынке долгосрочной аренды Саратова с марта 2022 года предложение сократилось на 10%, а спрос, наоборот, вырос на 59,2%. Средняя ставка аренды за два года повысилась с 14 до 20 тысяч рублей.
Практикующие риелторы рассказывают, что спрос есть на квартиры всех ценовых сегментов. Нередко жилье находит арендатора через день-два после публикации объявления. Бывает, и до рекламы — у риелторов зачастую есть список ожидающих. Съемщиков не останавливает даже заметный рост стоимости. «А куда деваться? Выбора нет», — говорят специалисты по недвижимости. Арендодатели, в свою очередь, пользуются высоким спросом и не стесняются поднимать ценник.
Паулина живет в Саратове на съемных квартирах уже пять лет. Девушка говорит, что найти хороший вариант за адекватные деньги крайне сложно. На прошлой квартире ее замучила хозяйка и она начала поиски. «Большинство квартир сдается через риелтора, чья работа в некоторых случаях мне вообще не ясна: в объявлении минимум информации, при осмотре квартиры почти ничего не знают о ней и владельцах. Арендодатели — отдельная песня! За 25 квадратных метров с относительно современным ремонтом, без животных, без детей и не в центре города хотят 20 тысяч рублей плюс всю коммуналку. Еще вариант: за 30 тысяч квартира без мебели вообще, без техники, куда нельзя ни детей, ни животных. Опять же не самый центр. По моему мнению, такой ценник неоправданно завышен. В 2019–2020 годах эти квартиры стоили 15 тысяч рублей», — рассказывает Паулина. Девушке удалось найти хорошую двушку за 16 тысяч рублей (плюс коммунальные платежи), но поиск занял больше года.
О том, что у некоторых арендодателей разыгрывается непомерный аппетит, говорят и риелторы. «То, что сейчас происходит в центре, меня правда пугает. Мне кажется, рынок аренды тоже должен подтянуться», — говорит Евгения Константинова. По ее мнению, владельцам недвижимости, которые хотят зарабатывать, стоит заняться посуточной арендой, только сначала привести свои квартиры в товарный вид. В Саратов приезжает все больше туристов, им нужен хороший сервис.
Что будет дальше с рынком жилой недвижимости в Саратове, не берется прогнозировать ни один из риелторов. Специалисты отмечают, что раньше в их работе была четкая сезонность, они понимали правила игры и знали, что будет завтра. Сейчас полная неопределенность, приходится постоянно подстраиваться под изменяющиеся обстоятельства и двигаться наощупь.