Дамы и господа. Сенсация. Я попрошу всех слабонервных присесть, или отойти от экранов, потому что эти новости могут вас шокировать.
По данным аналитического центра IRN по итогам апреля средняя стоимость квадратного метра вторички в Москве составила 271 690 рублей. Это на 0,2% меньше чем в марте.
“Сокрушительным” такое падение цен, конечно, не назвать, но сам факт того что московская вторичная недвижимость может подешеветь немного не укладывается в голове.
Давайте попробуем разобраться в том, что же происходит на рынке столичной вторички, как себя будут вести цены дальше, и на что могут рассчитывать покупатели московских квадратных метров в ближайшее время.
Как так вышло, что цены снизились? Объяснение простое. Средняя ставка по ипотеке на вторичном рынке сейчас - 17%. Никаких льготных программ здесь нет. Получается, если брать среднюю стоимость метра, то, скажем, однушка в 40 метров стоит порядка 11 миллионов рублей. При первоначальном взносе в 20% и при сроке кредита на 20 лет ежемесячный платеж по ипотеке составит почти 130 тысяч рублей. Согласитесь, такое не каждый сдюжит. Как итог, доминирующим форматом на рынке стали альтернативные сделки - продаешь имеющееся жилье, немного докидываешь сверху и покупаешь другое. То есть предложение на рынке налицо. А вот со спросом явные проблемы. Согласно данным московского Росреестра, всего в первом квартале 2024 года в Москве было зарегистрировано 30 155 переходов прав по договорам купли-продажи жилья. Это на 9% меньше чем в I квартале 2023 года.
Что еще показательно - согласно данным НДВ-недвижимость, без учета альтернативных сделок, доля покупателей, которые приобретают в Москве вторичное жилье за наличные сейчас составляет порядка 80%. Оставшиеся 20% - ипотека. Год назад было с точностью до наоборот.
Так что продавцы стали понимать, что по текущим ценам продать квартиру крайне сложно. Это даже при том, что вторичка нынче гораздо дешевле новостроек.
Но и снижать цены никто не хочет. Да, в 2022 году цены обвалились на 8%, но после этого стоимость московской недвижимости только росла. Это избаловало продавцов, поэтому они очень неохотно идут на скидки. И вот то символические падение на 0,2%, как раз и отражает единичные случаи дисконта. Май в этом плане будет достаточно показательным месяцем. Праздники и начало периода отпусков. В это время спрос всегда падает и усиливает давление на цены. Так что участники рынка ставят на то, что стоимость квадратного метра вторички может еще немного корректироваться в ближайшие месяцы.
Вторым фактором снижением цен может стать увеличение предложения на рынке. По данным Инком-недвижимость с начала февраля оно выросло на 17%. Это при том, что резерв еще есть. По словам участников рынка, значительная часть собственников продолжают сдавать в аренду те квартиры, которые они сняли с продажи на фоне подорожавшей ипотеки. И пока владельцы такого жилья не торопятся возвращаться на рынок.
На текущий момент общий объем предложения на вторичном рынке жилья Москвы - чуть меньше 35 тысяч квартир и апартаментов. Самое ликвидное предложение - до 10 миллионов рублей - это всего 8% рынка. Чуть больше четверти - массовый сегмент с ценником от 10 до 15 миллионов. Еще треть квартир стоит в диапазоне от 15 до 25 миллионов. Ну и элитный сегмент - где цена только начинается с 25 миллионов - это 34% всего рынка.
Элитная недвижимость, кстати говоря, требует отдельного упоминания. Здесь своя атмосфера. Как подсчитали в NF Group спрос на самые дорогие подержанные квартиры в первом квартале сократился на 9% в годовом соотношении. Что любопытно, цены на бывшие в употреблении лухари-квартиры не падают, а наоборот, растут. За год квадратный метр элитки прибавил 18% и стоит сейчас 1,4 миллиона рублей. Ну это, скорее всего, потому что цены там номинированы обычно в долларах или евро.
Как дальше могут развиваться события? Дорогая ипотека с нами надолго - в Центробанке намекнули, что снижения ставок в этом году может и вообще не быть. Это - давление на спрос. А значит тут либо до продавцов дойдет, что рынок реально изменился и пора снижать цены, либо будут упираться рогом, месяцами пытаясь продать квартиру, на которую еще долго не будет претендентов. По таким-то ценам.
Так что, стратегия для потенциальных покупателей не меняется - торговаться, и пытаться всеми силами выбить скидку. Это возможно. Ну а что касается продавцов - вопрос только в одном. Нужны ли вам деньги. Если да, и срочно, то стоит вам скинуть процентов 10-15, а лучше 20, как из покупателей сразу выстроится очередь. Ну а если продажа квартиры вам не к спеху, и деньги не нужны, то - моё почтение.