Мало кто из добропорядочных и законопослушных граждан нашего города знает, что деньги на текущие ремонты изначально уже заложены в статье «содержание жилья», а на управляющую компанию возложены обязанности по поддержанию всех элементов дома в нормативном — то есть хорошем — состоянии. Так в соответствии с нормативными требованиями текущий ремонт должен выполняться с периодичностью в 3-5 лет. Причем текущий ремонт относится к обязательному виду работ и деньги на его проведение уже включены в платёж. Но кто же любит добровольно расставаться со своими деньгами? Вот и управляющие компании этого не любят. С их стороны в случае получения обращений от граждан по поводу неприглядного вида подъездов и придомовых территорий обычно выдвигается два возражения:
1) Денег нет и поэтому жильцам нужно скинуться на все эти работы дополнительно.
2) Эти затраты должны проходить по статье «капитальный ремонт», поэтому нужно просто его дождаться и тогда лет через 15 всё будет капитально отремонтировано.
Не будем сейчас пока останавливаться на том, почему эти «аргументы» не соответствуют законодательству, мы обязательно разберем это в дальнейших наших публикациях. Отметим главное – выполнение работ по требованиям жителей – это для управляющей компании всегда издержки, уменьшающие её прибыль. И подобные издержки в частном бизнесе принято минимизировать. Стоит ли после этого удивляться тому, что наши подъезды стоят не ремонтированными?
С таким положением дел не согласились активисты МЖК. На что можно претендовать и в какие сроки – одними из первых выяснили жители пяти домов района ЖБИ, прождавшие ремонта больше десяти лет и уставшие получать от управляющей компании пустые отписки. «Мы обращались и в администрацию города, и в ГЖИ, и даже в прокуратуру»,— рассказывают активисты МЖК. — «Но результата не было. При этом мы регулярно платим за ремонт, который в нашем доме никто не делал годами».
Рассмотрим в качестве примера дом на Рассветной, 13 – в нём, по отчетам управляющей компании, «регулярно ремонтировались подъезды». Правда, сами жители об этом своём «счастье» узнали лишь тогда, когда обратились в управляющую компанию с требованием ремонта. Ибо всё это было лишь на бумаге, которая, как известно, стерпит всё. На самом же деле подъезды не видели ремонтов очень и очень давно.
«По дому № 13 на улице Рассветной выяснилось, что отчет управляющей компании во многом не соответствует требованиям законодательства. В совокупности нарушений и никак нерасшифрованных расходов только по одному этому адресу набралось на десятки миллионов рублей. Вы только вдумайтесь! Также в немалом числе случаев стоимость выполненных работ была просто завышена на 20-40% относительно среднерыночной», — рассказывает Андрей Щербинин, исполнительный директор автономной некоммерческой организации «Совдом». За два года у него набрались уже сотни обращений от екатеринбуржцев. У всех – похожие проблемы. Люди регулярно платят за ремонт и благоустройство, которых по факту нет. «Мы проводим анализ экономики всех домов. Специально для этого создали сайт cов-дом.рф, на котором любой уралец может сравнивать стоимость работ и услуг по различным домам, городам, средним и удельным показателям, однотипным объектам», — говорит руководитель общественной организации.
Акты весенне-осенних осмотров, составленные управляющей компанией за долгие годы, нарушений не выявили. И неважно, что в подъездах разруха. Следовательно, делает выводы управляющая компания: выполнять обязательные в силу закона текущие ремонты с периодичностью раз в 3-5 лет, нет необходимости, а собранные деньги можно положить к себе в карман, как честно заработанные.
Признавать нарушения управляющая компания отказывалась даже в суде. Туда, после фото- и видеофиксации всех нарушений и заключив с активистами МЖК договор уступки прав требования, обратился «Совдом». Но управляющая компания сделала вид, что никаких обращений не было, и соглашаться с законной претензией отказалась. Однако, пришлось — районный суд вынес решение в пользу горожан.
«И это еще не всё, — говорит Андрей Щербинин — Это мы лишь слегка коснулись работ и услуг по содержанию жилья. Но законодательство ведь еще выделяет работы по управлению. Так что у нас с этой статьей расходов? А тут не менее интересно. Всего управляющая компания обслуживает 111 домов или 1,1 миллион квадратных метров жилья, что приносит ей 400 миллионов рублей в год только по статье «содержание жилья». Согласно отчётам УК, управление в структуре затрат занимает около 25%, что составляет 100 миллионов рублей в год. Согласно данным, размещенным самой УК в государственной информационной системе ЖКХ, штатную численность этой компании составляют 23 сотрудника. Из них четыре управленца и 19 человек инженерно-технического персонала.
Допустим, зарплаты инженеров составляют 100 тысяч рублей в месяц с налогами. Это порядка 23 миллионов рублей в год для всех 19 инженеров. Предположим, что зарплаты административного персонала составляют 200 тысяч рублей в месяц (да нам не жалко) с налогами или около 10 млн. рублей в год для четырех человек. Затраты на расчётно-кассовое обслуживание примем по отчётам управляющей компании: 2,4 руб./кв.м в месяц* 1,1 млн кв.м.* 12 месяцев = 31,5 млн руб. в год. Ну и, допустим, затраты на офис, оргтехнику и юристов на аутсорсе — это ещё пять миллионов рублей в год.
И что у нас в итоге получается? А получается, что таким образом только на «управлении» куда-то испаряется в год 30 миллионов рублей! Как говорится, мелочь, а приятно. При таких аппетитах денег на ремонты подъездов еще долго не видать. Ну, верно — их и не видать».
В таких условиях сегодня живут десятки тысяч семей в Екатеринбурге, похожие подъезды есть чуть ли не в каждом дворе. Активисты «Совдома» уверены – решать эту проблему можно и нужно.
«Если принудить управляющие компании выполнять свои обязательства можно лишь под угрозой судебного разбирательства – мы будем это делать. Судебный прецедент уже создан, закон на стороне жителей, — говорит Андрей Щербинин. — «Мы помогаем людям организовать конструктивный диалог между советами домов и управляющими компаниями. Ничего сверх того, что положено по закону, никто от УК не просит и не требует. Но это очень действенно. Управляющая компания знает, что если не пойдёт на диалог и откажется выполнять то, что положено по закону, то начнется принуждение через суд. Мы помогаем фиксировать все факты нарушений в строгом соответствии с законодательством, чтобы жильцы в очередной раз не получили грамотную отписку».
Для домов на ЖБИ «Совдом» добился ремонта. На столе – еще десятки обращений от екатеринбуржцев. И умение отстаивать свои права должно стать не чудом, а системой.
«Если вы считаете, что ваш дом обслуживается ненадлежащим образом, если ваши попытки изменить это не дают желаемого результата, обращайтесь к нам. Победить можно только вместе. Жители должны управлять деньгами своего дома, а не быть в заложниках у управляющих компаний», — уверен Андрей Щербинин – «И мы показали, что эта дорога проходима. Системой же это может стать только при выполнении одного, но очень важного условия – наличия активных жителей, готовых бороться за свой дом, свою жизнь и свою территорию».